上海人民广播电台新闻频率990都市家园节目推出的《专家论点》栏目。今天我们的节目将就政府提出的三个为主，即“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”和“满足消费，规范投资，抑制投机的房市调控目标”，以及最近出台的一系列调控措施，请上海市房地资源管理局住宅中心主任李晨昊先生，复旦大学房地产研究中心的华伟博士，以及上海城投置地有限公司的执行总经理沈立奇先生和听众朋友进行交流。
路平：近年来上海市积极贯彻中央宏观调控政策，而且采取了一系列综合调控措施，使房地产总体上保持了一个平稳健康有序的发展。但是，在新的形式下，本市的房地产市场也面临着一些新问题，这已经引起了市政府和一些相关部门的高度重视。而且上海市市政府已明确本市房地产业必须要坚持的三个为主的原则，并且出台了一系列的楼市调控措施，目的就是为了改善广大群众的居住条件，促进房地产市场健康持续的发展，让更多的普通市民享受改革开放的成果。这些政策出台之后，很多听众朋友关心的是这些政策究竟会将上海的楼市引向何方，能够起到预期的效果吗？华博士，我想就这个问题听一听你的观点。
华伟：我想从两个方面来看。第一，我们的政策如果是简单的房价的涨跌的问题，操作起来比较容易，但是这体现出来我们要保证老百姓的根本利益。房价涨得过快，不利于广大市民的根本利益，最终会激发更多的矛盾。房价不涨也不符合老百姓的利益。怎样让过快的房价增长的势头抑制住，并且能够保持房价的适度增长，这里需要我们大力探索。我们的政策操作是有难度的，我们可喜地看到从一个试点，已经转到一个连动的层面。政策出紧了，会打压过重，政策出轻了，可能又不管用。这个轻重火候很难掌握。我们可以概括为八个字：供需连动，标本兼治。从保证房地产市场长远的发展，我们必须让房价有序增长，涨得跟我们经济发展水平相一致，跟老百姓居住质量改善相吻合。在这个前提下，我们看到的政策首先进行总量调控。总量调控是一个金融政策，金融政策通过财务杠杆调节，信贷成本的调控，才能让我们整个房地产市场的需求在短期内得到有效的控制。从土地到房子可能两到三年，甚至更长，短期之内让我们整个市场需求，包括投资需求，包括一部分居住需求都得到了控制。这样立刻能够让市场的供求的严峻关系变成比较缓和的关系，这样供求关系导致房地产价格立刻有一个比较快的反映。总量的问题要靠供需的平衡，控制需求只能控制一时，从根本上我们还要提高供给的总量，让未来也保持一个缓和的供给关系。我们既要贯彻中央的金融调控措施，让整个市场保持一个缓和的供求关系，更要让上海的老百姓得到实惠。所以在三个为主的目标下，又提出了两个一千万，这样老百姓不仅享受到稳定的房地产市场，坚定消费信心，同时结合上海市市民的消费能力，又能定向有序地来消费自己力所能及但又比较适宜的产品，这样我们从总量调控已经渗透到结构优化里，体现出居住消费和投资消费分层、分位、错位竞争的良性态势。我们既要稳住房价，更要让老百姓得实惠。这也是把我们鼓励居住、规范投资领悟到操作层面。金融政策是个总量政策，地方政府出台的是财税政策，效果要直接一点的是交易政策，比如说期房现转。财税政策比如说契税，增值部分。金融政策是宏观的，它是一个统一的总量控制。不能指望它对我们的结构改善有多大意义。但是加上市政府配套的财税政策和交易政策，我们忽然发现不仅过快上涨几近失控的房价有望得到控制，而且我们广大市民的居住消费有望得到定向的满足，这对老百姓来说更具有现实意义。
路平：所以你在新浪网上的观点是“供需连动，结构优化”，你认为上海房地产市场会在稳定中发展。
华伟：我们稳定的可能性非常大，在没有结果出来之前，我们只能说稳定的可能性非常大。
路平：今年上海将启动两个一千万的工程来增加中低价商品房的供应，调节房地产市场的结构，李主任，你能不能为我们具体的讲一讲房地局今年将会采取哪些措施让更多的普通市民能够享受到上海经济发展的成果？
李晨昊：怎样进一步突出住房的居住功能，不断改善上海市民居住条件，让广大市民享受到城市发展，经济建设的成果，这始终是管理部门的工作出发点。上海住宅和房地产的发展也是遵循了这样一个要求在不断往前推进。从建国之初，我们市政府就推出了两万户的住宅建设。改革开放以后，上海市政府高度重视怎样进一步改善市民的居住条件，所以每年都把住宅建设列入我们市政府重点工作和实施任务，同时我们也在加紧市场化的改革。整个一个房地产业的发展，从政府的管理措施来讲，主要是两手抓。一是抓市场化的改革，一是抓住房保障体系的建设。通过两手抓，一方面市场不断繁荣，建设供应总量不断加大，一方面有更多的人进入我们政府的住房保障体系。这几年来，上海广大市民的居住条件改善是非常明显的。从一开始人均居住面积不足4平方米，到去年超过13平方米。在今年的两会期间，市政府的报告里就提出了上海的房地产市场要“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”这样的一个调控的目标。同时也提出了“满足消费，规范投资，抑制投机”这样几个主要的措施。具体来讲，从满足消费方面，主要有三大块，一块是市场，进一步加大市场建设和供应的总量。今年用于住宅建设的经营性的用地，将有一定幅度的增加，同时今年整个一个房地产市场住房供应的总量都会有相当幅度的增长。三是市场的补充。关于两个一千万，市政府高度重视，多次召开专题会议，来研究、部署、推进。这两个一千万，一千万是配套商品房，从2002年起步开始，主要用于重大工程动迁，2003年市政府把建成一百万平方米配套商品房作为政府实施任务。2004年又把建成三百万平方米作为市政府实施任务。今年提出了一千万的目标，这一千万是要求开工一千万，能够预售上市一千万。除了满足动迁需要以外，进一步满足中低收入的住房困难家庭，这一部分消费需求，也要能够实现开工一千万，预售上市一千万平方米。这两个一千万通过各方配合，通过我们的努力能够实现的话，可以占到整个房地产市场供应总量的三分之二左右，这些完全用于城市动迁需要，用于上海普通市民购房需要。
路平：这两个一千万主要分布在哪些区域呢？
李晨昊：配套商品房有两个组成部分。一是市里统一规划建设的一些配套商品房的大型居住区。前两年已经规划选址了7.36个平方公里，目前正在抓紧落实13.5 平方公里，这样加起来就要超过20个平方公里，超过两千公顷这样一个总量。具体的布局范围，围绕整个城区的东南西北，比如宝山的顾村，嘉定的江桥，闵行的浦江镇，南汇的康桥周浦，浦东的曹路。目前这几块选址落定以后，下周市政府还会召开专题会议来落实这些地块的配套设施问题，甚至会考虑到轨道交通的延伸，站点问题。另外一个一千万，目前各个区也在积极地申报，定价的机制一方面是中低价，一方面是还能低于周边地区楼盘的市场均价，进一步满足我们中低收入的市民的购房需求。保障体系的建设也是历届市政府高度重视的一项工作，也是我们市房地局的主要工作。保障体系工作分两个层面，一是托底保障，比如说廉租住房，即在收入方面，在住房条件上面都比较困难的家庭，从一开始享受低保户人均居住面积低于4平方，经过几次调整目前已经提高到7平方米，7平方米以下又享受市政府低保政策的，都能进入廉租政策范围，从历史上看有1.3万户已经进入保障机制，今年的目标是扩大到1.8万户。另外一块托底保障是低租金的租赁政策，从历史上看到目前为止，仍然有90余万户的家庭住在我们将近3800万平方米的公有住房里，这一块的租金标准比较低，符合条件的家庭还可以享受租金减免的政策。我们通过多年的旧区改造，使我们大量生活在二级以下旧里的居民能够改善居住条件，十多年来，旧里以下的拆除面积已经达到了3000万平方米左右，累计有90多万户居民从旧里搬入了我们的新居，这一块改善的总量是非常大的。第二个层面的保障是改善层面的保障。通过平改坡的改造，我们已经完成了38个小区，超过了220万平方米，受益居民有4万多户。平改坡早在99年开始的，到目前为止已经完成了7000多幢房子的改造，受惠居民大概有24万户左右。平改坡原来是沿线沿景观来做的，目前正在向纵深发展。这个工作今年又被列入市政府的实事任务，要求完成的面积是40个小区，还要实现400万平方米。现在上海还有很多居民生活在不成套的老公房和里弄住宅里，这一块也是保障体系的重要组成部分，从目前来看，我们旧租房的改造力度也是比较大的，累计完成了3000万平方米的旧租房的改造。从成套率改造来讲，目前也在加紧实施。第三方面的改善是购房贴息政策，前两年出台的时候是每平方米3500以下，最近又出台了一个新的政策，提高到4500，二手房原来是25万，现在提高到了33万，这个受益面也可以进一步扩大。从规范投资来说，分三个方面，一是完善交易规则，二是监控交易行为，三是公开交易信息。04年这方面有非常重大的突破，我们房地产的交易全部通过网上备案来实现，降低了很多交易的风险，同时也使交易规则更加严格、完善和透明。最近我们还在监控房地产企业的交易行为，对一些不规范的交易行为进行了处理，同时又在进一步建设几个信息平台：一个是我们新建住宅的网上交易的平台，一个是我们二手房网上交易的平台，还有是全市的交易信息的服务平台，这样三个平台建成以后，对我们交易规则的公开、透明，交易行为的公开、透明，交易信息的公开、透明，起到很大的作用。抑制投机也是三个方面，一是在行政管理方面，主要是交易行为，比如期房现转，这是管理方面的一个措施；二是税收政策，比如一年以内住房买卖征收差价行业税；三是金融政策，比如说房贷利率的调整，一年以内转按揭的停办。通过行政、税收和金融政策三管齐下，起到抑制投机的作用。我们希望看到的是上海有更多的市民改善居住条件，上海的房地产发展更加持续平稳。
路平：我可不可以这样理解，落实三个为主，并不是说所有的市民都必须购买新房，老百姓要转变观念，比如说平改坡，综合整治，这样同样也可以改善住房条件，还有房地局提供的廉价租赁等住房保障体系，也可以使困难居民居住条件得到改善。我们整个政府不求所有的人都买得起房，让所有人都住得好，这才是三个为主的核心。
路平：沈总，我们知道动迁房和安居房建设也是落实三个为主的重要内容，城投置地有限公司也是其中之一，这也非常符合你们公司的理念，“城市让生活更美好”。
沈立奇：我们城投置地公司为什么要致力于开发中低价商品房，这由我们企业的性质决定的。我们企业的性质就是让都市生活更美好，这是我们的企业精神。我们置地公司响应政府号召方面，捷足先登，在2002年市政府提出怎样来平抑我们的房地产的上升的趋势，我们提出建造我们的重大工程配套商品房，在这样的条件下，我们先后拿出了东路、平阳和黄山，这些土地都是从原来我们储备的廉价的土地投入到市场，也成为我们2003年10月6日第一批拿出的动迁用房，对当时缓解整个上海的重大工程，特别是我们居民的动迁起到一个非常好的效果。我们完成了两个观念的转变，一个转变是面积不大，功能全，占地不多，环境美，另外提出了环境不多，符合市场需要的结构形态。最近我们新开发的一些盘子，提出了按照四高标准来建设：高起点规划，高水平设计，高质量的施工，高标准的管理。从目前来看，我们的松江四泾的新开家园，包括江桥，和浦江镇，我们都体现了这个理念。让弱势消费群体有一个比较舒适的环境，享受到同等高档商品房的自然环境和生活条件。我们在服务百姓方面也做了比较大的探索，我们对动迁居民进入我们建造的重大工程配套商品房实行一条龙服务，老百姓非常满意。特别是我们在东路一期的时候，当杨市长把第一批的动迁房子交到居民手中时，动迁户是热泪盈眶，他们拿到的是非常宽敞明亮的房子，改变了他们过去居住在窄小、空间非常狭小的地方，因而对政府是非常感激的，同时也感激企业能够在这么一个市场当中为他们寻找了一个落脚点。此外，我们建立了一个售后客户服务中心，这也是我们一个品牌产品的延伸，从我们目前对我们重大工程配套商品房跟踪服务来看，我们的投诉率很低。在我们服务当中，把我们弱势群体看得非常重要，他们也是我们社会稳定很重要的一部分。从总公司对我们的要求和我们市场运作的体系来看，我们在未来的2到3年之内，还要建造150万平方米的四高小区的重大工程配套商品房，来缓解政府和社会的需要。我想这也是我们企业在这方面应该为社会为政府所做的一些贡献。
路平：即将建设的150万平方米配套商品房主要分布在哪儿？
沈总：主要应该在松江，松江四泾地区我们有将近110万平方米的重大配套商品房，另外还在江桥，还有在浦江镇，目前从整个面来说还是比较广，从浦东到松江，到嘉定。通过我们建造重大工程商品房，也为政府积累一点经验，我想这对我们房地产市场健康发展是十分有利的。
沈立奇：所以说你们开发建设不管是商品房还是配套的商品房都遵循公司理念，“让市民安居多造房，让城市生活更美好”。
听众叶女士：我们住在柳营路，一幢合用的公房里，是否可以改成独用？
李晨昊：成套率的改造，今年也是一项重点工作。你的一些要求，能不能以书面的形式报过来，我们跟区里的有关部门再研究。
路平：有听众来问，现在搬迁根本就买不起房，怎么办？
华伟：除了总量的控制外，还有一个结构的优化，对于我们广大的市民尤其是中低收入者，完全靠动拆迁这点钱，一定要实现产权消费的愿望，恐怕有难处。便宜的房子不可能在市里，只能在郊区。住的房子现在暂时还不多，通过银行的政策，一下子把门槛提高了。我们还有很多政策可以创新，比如在我们现在已经有成绩的基础上，是否能在我们房地局或公积金中心成立一个上海居民购房担保公司，凡是上海居民首次贷款购房我们都由上海市政府提供无偿担保，这样它贷款的比例就不一定要30%，可以20%甚至更低。另外，首次买房的人必然包括一部分动拆迁户和一部分中低收入家庭，他们这点钱不够用，政府结合它的情况，可以提供一个补充的公积金，额度不是10万，可能达到30万40万，另外根据收入情况和对市政的贡献情况，财政贴息能够定向多贴，贴的时间也能定向的延长，这样老百姓拿到一部分的钱，含金量提高了，满足消费渠道则多了。是不是这种政策投入少见效快。
李晨昊：这两年拆迁工作补偿标准在不断提高，配套商品房的房型设计，定价体制，还是围绕我们目前拆迁补偿标准来设计的。一般来说，对于拆迁，如果有条件买配套商品房的，应该还是有条件的。关键是比较远，是否方便，我们目前选址都是紧密配合轨道交通、城镇建设。我们规划大型的居住区，规模达到3到4个平方公里左右，今后入住的居民可以达到十万左右。这相当于一个小城镇，所有的生活设施肯定都是一应俱全，包括学校、教育、卫生、商业服务等。我们会朝着这个目标努力。
路平：不同的人有不同的心态，买了房子的人希望房价稳定和上升，没买房子的人则希望房价下跌。有网友问，房价什么时候才跌？
华伟：涨跌是市场的规律，各位朋友之所以关心房子是想买房子，决不是买了房子就跌，一是能否买得起，住得好，同时房价也应根据每年经济增长有所上调，这代表广大市民的心里话，如果希望房价有适当的回调，也是希望降低自己的购房门槛，越过门槛以后还是希望快快地涨，所以我们的立脚点，是要保证房市的稳定健康，我们的经济增长了，我们的社会发展了，房价也应该与时俱进。我们之所以要调控房价，就是不让今天的房价透支了我们经济增长的宝贵的成果，透支了我们未来的成长空间，这样动摇我们前一个稳定发展的根基，这才是我们大家都关心的问题。
听众顾先生：我是刚从国外回来的，我们可以借鉴一下国外的经验。少拆迁或者慢拆迁缓轨道交通问题，我看国外有些地铁，出口地面站不是作得很大，不用把上面的房子全部拆掉。现在老百姓拆迁到外环线比较多，在国外，一般是比较有钱的喜欢住在郊外，比如旧金山、多伦多或其他一些地区，在市中心附近造了很多供出租的房子。是否市政府可以在市中心造一些供出租的房子，使普通老百姓有能力在这些地区居住或生活。
（上海市房地资源管理局住宅中心主任
李晨昊 复旦大学房地产研究中心的
华伟博士
上海城投置地有限公司的执行总经理沈立奇
摘编自上海人民广播电台新闻频率990都市家园） | 
