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国务院提出加强房地产市场引导和调控八项措施以及国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，有人提问，这些措施能解决住房方面的突出问题吗？会不会产生预想不到的副作用？
从本世纪初开始，我国的住房产业就显现出4个引人关注的问题，即：有些城市房价上涨过快；有些城市房价过高；有些城市住房投资增长过快；有些城市住房供应结构性矛盾突出。对这4个问题，有关部门早已发现。这些年来，主管部门的文件讲，领导作报告讲，专家写论文讲，媒体的报导更是大讲特讲。但是直到2004年，有些城市的房价涨得更快，有的城市的房价高得惊人，住房投资继续大幅度增长，住房供应结构性矛盾仍然突出。这些问题讲了4年多而没有解决，说明解决问题具有极大的难度。有人为此而对这次宏观调控能否解决问题提出置疑，是可以理解的。
一、为什么问题早已发现却老解决不了
经分析，主要有以下原因：
（一） 机制不顺。
目前各城市政府下辖的各主管委、局、行中，建委、发改（计）委、房地产管理局、土地局、财政局、税务局、物价局、规划局、建工局、银行以及管理主要建筑材料的部门（注：建筑材料涨价过快也影响房价），都管了一些与调控住房问题有关的工作，但那一个部门都没有全面调控住房问题的权力。也就是说，没有形成“合力”的调控机制，很难进行有效的调控。
（二）认识没有跟上。
如果各城市领导班子有了明确的认识，仍然可以把有关部门组织起来形成“合力”以加强调控。但前些年的问题之一，就是认识没有跟上。其一，受到有些专家片面强调在市场经济下政府不应调控房价的影响。其实，许多西方国家都根据自己的国情，先后介入住房问题，并采取各种不同的方法，有区别、有效地调控着房价。其二，房价及相关问题的严重性有一个发展和暴露的过程，在问题没有充分暴露以前，人们往往不能认识其严重性。其三，地价、房价涨得快和投资规模增长快还有一个作用，就是城市政府的财政收入也增长快。这就容易使城市政府看重其“生财”作用的一面，而忽视其负面作用。
（三）国务院宏观调控正在向纵深发展。
2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就是一项宏观调控的部署，也是在房地产快速发展中进行宏观调控的一次重要的实践。这次调控虽然取得了2004年各项主要指标同比增幅有所回落的成绩，但2004年房地产投资比2003年增加28．1%，房价上涨达15%以上，问题仍然突出而严峻。它使我们认识到，住房问题涉及面广，问题复杂，解决住房问题是一项十分艰巨的系统工程。对于这样的重大问题，经过2003年一年的宏观调控，不可能达到应有的力度和深度。但2003年的实践，取得了比较丰富的经验，为在今年更加有效地进行宏观调控奠定了基础。从这个角度来讲今年开展的对住房问题的宏观调控，是2003年宏观调控的继续，是宏观调控向纵深发展的必然。
二、宏观调控住房问题的重大进步
今年的宏观调控是面对住房的突出问题而实施的，由于充分总结了这些年特别是2003年实施宏观调控的经验教训，因而有着以下方面的重大进步：
（一）处理好宏观调控和中观调控的辩证关系
有的专家认为，全国性和地方性的调控，都可叫做宏观调控。有的专家则认为，既可都叫宏观调控，也可以加以细分，即只有由中央政府开展的全国性调控叫宏观调控，而各地的调控则叫中观调控。现在暂按宏观与中观调控区分开的观点来分析，两者的辩证关系应为：宏观调控指导和带动中观调控，中观调控又会在统一政策下，因地制宜地有所发展和创新；各地中观调控的成果，汇成宏观调控的总成果；多数中观调控的成败，决定宏观调控的成败。今年我国开展的对住房问题的宏观调控，基本上体现了这种辩证关系。
（二） 国务院下大力气抓
在经过深入调查研究和充分准备的基础上，温家宝总理主持国务院常务会议，分析房地产市场形势，研究加强宏观调控的问题，提出了当前加强房地产市场引导和宏观调控的8项措施。许多业内专家认为，国务院下大力气抓以房价为主的住房问题的调控，在我国是空前的，这是一个巨大的进步。它必将大大增强宏观调控的力度，夺取前所未有的成绩。
（三） 7个部门合力
根据国务院8项措施精神，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等7个部门提出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，并由国务院办公厅转发。这一举措，把过去各部门的“分兵作战”，整合成了“合力作战”。这是调控机制的一项重要改革，也是我国实施宏观调控另一个巨大的进步。
（四） 调控措施既务实有力又积极稳妥
这次国务院和7个部门分别提出的8条措施，坚持了积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管的原则。既着重解决当前存在的突出问题，又注意防止出现大起大落；既有遏制投机性炒房和控制投资性购房的办法，又有鼓励建设普通商品住房和经济适用住房、合理引导住房消费的措施；既着重于稳定房价，又不偏向于打压房价。从现有的工作水平来“点评”，这次宏观调控的安排，是有力而稳妥的。
（五） 各地行动积极
国务院总理亲自抓，是最高水平的“身教”和 “思想工作”，他有力地带动各地的领导也亲自抓，而且行动迅速。国务院7个部门联合发文，起到了协作合力的示范作用，各地领导也把各有关部门组织起来形成合力。国务院和7个部门提出的措施有力而稳妥。各地从本地实际出发，提出的措施更为具体，更具有可行性。
三、宏观调控需要不断地向纵深发展
（一） 关于宏观调控远景的探讨
上世纪90年代，我曾了解过几个西方国家中央政府的行政机构设置情况，概括起来有4个特点：一是机构少，一般是13~15个部门，每个部门管辖的范围很广，部门之间的工作交叉比我国少得多（当然，在必需时也会由一个部门牵头，辅以少数几个部门共同进行宏观调控）；二是人员少，一般每个部门为80至100多人（注：以上几国没有包括日本，日本各部门拥有的人员达几百人甚至更多）；三是各部门人员少而管辖范围广，因而只能着重地管宏观调控，而较少去管具体事务。部门提出的宏观调控措施，一般要提交议会讨论通过后才能付诸实施；四是长期集中精力管宏观调控，调控水平就会不断提高。“二战”以后西方国家有效地防止了出现全国性和全球性的“经济危机”，证明其宏观调控水平的提高。而有些国家经济周期短期轮回，有些国家经济萧条期过长（例如日本这一次经济萧条期已超过10年），又证明其宏观调控水平还需提高。
改革开放以来，我国中央政府进行的几次行政机构改革，就是遵循精兵简政和加强宏观调控的原则而稳步进行的，并已取得初步成效。由于这是一项长期而艰巨的任务，可以看到的前景是，在今后一个相当长的时间内，将继续深化行政机构改革，不断地提高宏观调控的水平。
（二） 关于当前把宏观调控引向纵深发展的意见
对于我们的房地产调控工作水平，要有“两分法”。一方面要看到，这次宏观调控的部署，与以前比，有了巨大的进步，从而坚定我们夺取最佳成果的信心。另一方面也要看到，我国的调控机制和调控水平还有许多不足之处，在调控过程中，还会碰到许多困难和问题，而且有些问题难度很大。所以，国务院和7部门的文件，仅仅开了个好头。只有在今后的实施过程中，坚持把宏观调控不断地推向纵深发展，才能夺取最佳的成果。
这次宏观调控，要求切实解决延续了4年多而未解决的突出问题，如果采取的措施没有足够的力度，就很难解决问题。这次宏观调控又要求稳步前进，如果有的措施过了头，就可能出现大起大落。因此，把握调控措施的“度”，是保证这次宏观调控顺利进行的关键。
例一，遏制投机性炒房和控制投资性购房，会减少在这一方面的购房“需求”，再加上一些准备买房的居民转向持币观望，就有可能在近几个月内，出现同比或环比的住房销售率下降。各个城市的情况又各不相同，有的是没有多少影响，有的是有一定影响，有的是影响比较大，甚至有的城市住房销售率会在一两个月里大幅度下降。各城市，特别是影响比较大的城市，一方面要不停地关注市场住房销售率下降的变化过程，另一方面则要研究切合本城市实际的住房销售率下降的“度”（含下降的幅度及其持续的时间），并提出在超过“度”时需要采取的措施。
例二，许多专家认为，房价连续三年上涨超过10%，或者一年上涨超过20%，就会产生一般性泡沫。在这时，就要通过及时调控挤出泡沫的水份（注：这是稳定正常房价之必需），以防止一般性泡沫通过“积累”而形成可以发生破裂的“泡沫经济”。但是在调控开始的一段时间中，有些城市赚了大钱的企业会利用他们拥有的资金来硬顶，使得挤压泡沫一时挤不动。对此，不宜草率行事，而要经过冷静、深入的分析研究，采取可行而不伤稳定房价大局的措施。
总之，建议各主管部门和各城市聚精会神地监控实施调控全过程的市场变化，既要及时发现调控过程中出现的各种问题和矛盾，又要经过认真研究拿出稳妥的办法适时地给以解决，并努力把可能发生的副作用减至最低限度。这是当前深化宏观和中观调控，保证其顺利进行，夺取最佳成果之必需。同时，还会通过处理各种复杂问题的锻炼，不断地提高调控水平。
（中国房地产及住宅研究会 常务副会长
包宗华）
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