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近年来，上海的城市地位得到全面提升，作为国民经济的支柱产业，房地产业可谓功不可没。城市居民的生活离不开居住的处所和环境，上海的房地产业更是代表着这座城市的发展形象。一部分有着重大社会责任感的房产企业家，总是在不停地思考着这个行业的发展趋向。
受国家宏观调控的影响，房产企业纷纷调整策略，上海房地产业也不例外，在这样一个即将进入严冬的季节里，房地产界正经受着这一波动的考验，随之而来的也许将是优胜劣汰的新局面。上海每年吸引着大批的人才，进入这座本身就有着较大人口基数的城市，审时度势，房产商也逐渐将重点集中在自住型房产产品之上，不断寻找居民住宅的最佳卖点。房产企业和开发商该如何面对现今的房产市场？为此，我们约请了上海房地产界4位著名企业家代表，畅谈上海需要什么样的住宅……
中端的品质产品应是上海市场主流
上海绿地集团董事长、总裁 张玉良
作为率先改革开放的沿海城市和国际化大都市，区别于一般城市，上海的地产消费主体应该是具有一定购买能力的中等收入的工薪市民，它更需要大量与其收入水平相符的品质住房。对于这些中等收入阶层，对事业的追求和对品质的苛求是一致的，反映到住宅需求上，经济适用住房和廉租住房可能并不是他们生活和工作的终极目标，更舒适、更时尚的品质住房是他们的梦寐以求。这里所谓品质住房，不求房大气派，但求功能齐全；不求价高显赫，但求人性实用；不求奢华铺张，但求先进潮流，也是上海海派文化的集中体现。绿地集团秉承海派文化的精髓，在产品上下功夫，历年来开发了“老街”、“新里”等品牌系列，以满足这个主体市场的迫切需求。目前，建成了在上海具有相当知名度的虹桥新城、圣约瀚名邸、绿地名人坊、虹桥大仕馆、绿地世纪城、巴黎时尚、柏仕晶舍、绿地康桥老街、绿地南桥老街、帝庭等等人文社区。
但是，目前的高昂房价却已经成了中等收入市民的生命中不能承受之“重”了。一味的高抬房价，虽然形成了暂时的繁荣，但对整个市场无疑于杀鸡取卵。因为无论是投机或投资，房子总是让人来住的，无论房价再高，作为市场消费的基石，生活工作在当地的工薪阶层最终还是无奈地成为房价的最终承接者。上海与海外发达国家的落差，雇员与老板的差别也使得他们无力长久支撑这个只适合后者的高端市场。
过去，上海政府曾经有用购房款抵扣个人所得税的政策来拉动房市，后来因为形势变化而取消。目前，对于中等收入阶层，政府基本上遵守市场规律，没有给予过多的帮助。但现在，如何在高房价的背景下，积极为其化解过高房价带来的生活压力，将其承受力保持在一个合理区间范围内，则是培养消费、释放消费、保持房地产市场持续发展的一个重要课题。
积极的措施应该是适当帮扶，有针对性地实施一些优惠政策，合理引导住房建设与消费。譬如，政府能对上海普通市民的普通自住房积极扩大公积金的贷款额度和降低公积金的贷款利率，把公积金作为一种福利政策来实施，而不是让其仅仅拘泥于自身的运筹体系。这个方面，新加坡是个很好的榜样，它对本地居民结婚时第一套购房均有一次性的住房补贴，实施这样的政策，相关配套条件应该跟上，同时也应该兼顾公平和效率的原则。政府的补贴则可以从土地的招标收益中获得转移。
其次，作为一个剧烈变革中的大都市，上海和许多内地城市一样，也需要相当规模的经济适用住房和廉租住房。任何一个城市都有贫困群体，上海也不例外。目前，中国正处在剧烈变革的年代，风头浪尖的上海也在剧烈变革中，贫困群体应该比任何一个国家和地区更迅速地分解和产生。要创立一个和谐的社会，关注弱势群体是社会稳定的基础工作，也是社会主义国家不可推卸的责任。对贫困群体，开发商应该积极响应中央号召，按照国家要求，结合旧城区改造，结合两个“一千万”经济适用住房建设，进一步完善廉租住房制度，以满足广大人民群众的迫切需求。
自1992年成立以来，绿地集团所开发建设的500多万平方米住宅中，中低价房占总量的85%。其中分别在长宁淞虹、嘉定丰庄、浦东六里和北蔡四大区域，实施了大规模造镇计划，为上万户百姓提供了安身之所。
同时，绿地集团积极参与上海旧城区改造，为政府分忧，为百姓解难。在上世纪90年代，上海市以365万平方米危棚简屋为重点的旧区改造中，绿地集团先后投资改造了长宁区周桥、范东、黄浦区中华路和普陀区顺义村、同乐村等大面积的危棚简屋地区，
当然，上海毕竟是一个国际性的大都市，它也需要一定数量的高级商品房。作为一个发展中国家的国际性的大都市，它的高房价虽然有其不合理一面，但也有其合理的一面。上海的房价不但要和国内房价比较，还要和国外的国际化大都市的房价比较。房价太低，土地收益容易为外来资金所掠夺，辛辛苦苦创造的财富也会在不知不觉中为他人做嫁衣。国际化的上海，是国内外各类高端客户的汇集地，房地产需求纷繁复杂，加之房地产本身就是一个投资性和自用性兼有的特殊性产品，投射到上海这个特定城市的复杂需求构成中，房地产的价格高昂性尤其突显。平心静气地分析，高端市场的存在对上海经济的推动也是功不可没的。回顾上世纪90年代初，上海房地产市场几乎就是每平方米1500美元以上的外销房市场，外销房市场本质上讲就是个高端市场、投资市场、外来客户市场，也正是因为当时外来的投资性资金的大量涌入，上世纪90年代中期上海的快速发展才如虎添翼。
总之，针对不同消费结构的承受力，上海的住房消费体系应该分层次尽快确立，应该以建造品质住房、经济适用住房和廉租住房为主，适度建设高级商品房等不同层次的住宅。目前，上海的高、中、低商品房的税收、信贷的差别不是很大，对消费的区隔还不是非常明显。其中，对中、高端产品的区隔尤其不明显，事实上也造成了对消费行为没有形成一定的分流。必须强调的是，中端的品质产品是上海市场的主流，根据上海地位的特殊性，要持续健康发展上海房地产业，就有必要对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，给予优惠政策支持，合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，保证一般的家庭，居者有其屋。
现代住宅应关注建筑与人的关系
上海城开（集团）有限公司总经理 倪建达
什么是好的住宅？是外表看上去气派、宣传也不错的住宅产品吗？也许你居住在其中，就会发现类似的问题：空巢现象、自闭现象、分散现象……
问题究竟是出在哪里？不同的学者由于所在学科和研究角度的不同，可能会给出不同的答案。但如果我们细心体察，最终会发现，它们殊途同归的本质还是一样的，即“人和人之间缺少一种共生的关系”。
中国住宅建设有个很大的问题，就是把每个建筑都弄成偶像，甚至连街道都成为超大尺度的象征。但住宅毕竟不是公建，好像金茂大厦，它是要做成一个超越城市的标志性东西，不论是从高度、从外形的复杂程度都是一种超越，但是对于群体，社区要有什么样的表现？在这一点上，即使所谓的“社区亮点”在城市中也应该是普遍存在的，住宅社区的规划不是造“偶像”，如何能够协调地嵌入城市里面才是最重要的目的。当然，任何社区的本意都是要打造一个完美的城市人文环境，但问题在于绝大多数社区都往往只强调自身规划的完整性，现在上海有很多住宅彼此都没有互动。上海还在扩大，我们希望看到的上海应该是一个非常和谐的城市。
将住宅融入城市，其核心要领就是，住宅设计关注的不仅仅是要设计的空间本身，而是该空间与周边空间之间的联系。
我们现在的住宅，应该更关注建筑与人的关系。
上海城市开发的强度决定了高层低密度的住宅建筑方式是经济的。但是，通过一段时间的建设发展，高层低密度的弊病也已经凸现：空间尺度与人的尺度对立，重视建筑物而轻视建筑对人的影响。由此产生的独门独户，没有在城市中体现邻里文化。
从世界的发展经验来看，当社会财富积累到一定程度，大家必然就会回到一种相对平和的心理状态，就会怀念过去的亲和生活，而现在我们的住宅往往张扬有余、舒适不足，我们不需要炫耀，而是应让人感觉到舒适。
目前，许多住宅小区，以建筑围合为规划重点，这极容易造成“建筑墙”现象形成的“空间隔断”，对人的生活方式都产生重大干扰。
实际上，建筑的组织与建筑的本质目的有着密切的关系——好的建筑组织是可以被“通过”和“联系”的，无论是在内部还是在外部：那是活生生的围绕生活的建筑。坏的建筑就是僵死围绕一个固定的、不真实的、虚伪的“地点”，这是同现在人类生活法则背道而驰的。
住宅建设，我们应该把人看作是“硬件”，建筑、园林、交通……都是“软件”，人是运行它们的主体，而不是人围绕着建筑活动。过去为什么造园子？就是想要在建筑外面有一个大环境，其实建筑是点缀品。
怎样创造建筑与人之间的交流？这将是未来小区开发的重要课题。小区的居住部分，我们可以认为它就是一个睡觉的盒子。在整体定位上，我们可以把它理解为一个拥有多少个房间的家，从走路开始，到电梯、楼层，都在创造这个环境。住宅要考虑的非常重要的一点，是要明白居住在这里的人需要什么东西，他们会演绎什么样的城市故事。我们设计住宅的本质，都需要基于人和人之间的一种社会认知层面去思考。如果能让人们在回家时留下来在社区中多呆上几分种，这才是社区规划的真正成功。
我们需要在社区的开放空间尽可能的创造多样的环境空间聚集人气，充分满足人们放松、休憩、活动、交往的需要；在街坊之间，强调相互实现环境渗透，彻底打破“围墙”界限；在组团绿地时，采取简约的主题风格，自然地平衡环境美感，杜绝突兀或者感觉尖锐的主题空间环境……总之，我们希望住宅区的每一个公共场所都能促进交流，能够从某种程度上改善封闭式小区的概念，创造一个开放式的社区。
这才是大家的社区，我们可以在这里看到上海的希望……
高价值价格比的住宅才能赢得市场
上海顺驰投资有限公司总经理 邓华雄
我认为，在理性回归市场的今天，上海需要更多的高价值价格比的住宅产品。
上海房地产市场连续几年的持续快速发展，随着近期宏观调控政策的实行和市场本身运行规律的作用，已经进入了理性调整阶段。先前这个区域的市场供不应求、商品俏销，无论高档中档低档，有房子就不愁卖，产品并没有接受太多的考验。现在的市场环境下，惟有性价比高的楼盘才能获得客户的青睐，无论从开发商角度还是消费者角度，房产的品质才是未来保持竞争优势的保证。
在上海这么一个趋于理性、趋于成熟的市场里，只有客户认可产品品质，认为你的产品是高价比的，值得购买的，你才能赢得市场。
我所说的高价值价格比的住宅产品，除了理性的、合理的价格，更重要的是提升产品品质、服务，关注环境、地段、规划、房型、建筑布局、物业管理、服务意识等每一个细节，使房产真正物超所值。
有人说提升产品品质就意味着增加成本。我认为这种说法并没有理解房地产行业。房地产开发的最主要成本是刚性成本，像土地、建安成本、配套成本，浮动的空间不会很大。而提升产品品质的过程，包括在房地产开发所有细节中。
开发商提供给客户的产品品质，不仅仅是房屋本身、建筑品质，它包括了客户在使用房产产品中的全方位的感受。这需要我们在同质化的产品当中，寻找差异化；这需要我们真正理解市场，理解客户的真实感受、真实需求；这需要我们关注前期规划定位，关注项目开发，关注项目销售，关注售后服务，关注研发、工程、销售、物业每一个环节，把每一个细节做好。顺驰经常强调的一句话是细节决定成败。说细节决定成败，是因为你所做好的细节，你为此所做的努力客户都看得见。换一句话来说，你所忽略的细节，哪怕是你没认真做好的一件小事，客户也能感受得到。
从目前的情况来看，顺驰在上海的美兰湖项目得到了市场的认可。首批推出的近百套房源即售出80%，据上海市房地产交易统计资料显示，当月顺驰·美兰湖销售业绩位于宝山区第一名，在全市也名列前茅。
在观望氛围这么浓厚的市场环境下，我们还能取得这样的成绩，正是由于满足了客户的需要，适应了市场的发展。我们的理念是美兰湖要为客户提供全方位、高品质产品。首先从项目前期的定位、概念的确立都进行了很细致的斟酌和推敲；在产品定位上，顺驰对宝山以及周边区域的房地产市场进行了反复、深入研究，对项目的规划、景观、建筑等方案进行反复论证，在充分了解了市场现状和客户需求后，推出电梯别墅、花园洋房、情景公寓等处处融合原生态环境的创新产品类型，迎合了当前客户的需要；与此同时，又控制单户型总面积压低总房款，因此面市后收到了良好的效果。
在建筑风格方面，美兰湖最终定下了北欧的新现代主义风格，这种建筑风格更加柔和，在建筑布局上更加生动而且富于变化，从而让住宅产品接近人居生活。在整个社区的建造设计上，也处处体现了顺驰对产品的精心打造。在产品的生态环境方面，美兰湖更是做足了文章。顺驰·美兰湖有高达50%的房型做到了全景临水，这些楼房分布在精心打造的多个岛屿及半岛上，既因为水的分割而增添了住户的私密性，又因为水的点缀而让屋边的景色更加生动可人。而颇受客户欢迎的“花园洋房”在这片水泽中错落有致，互成景观，风格清新的墙面设计倒影在水泊中，让视觉顿然变为一种享受。
美兰湖项目容积率、建筑密度都较低，也是一个较大的亮点。和周边产品项目比较，我们的容积率大大低于它们，也成为客户认可的一个关键点。除此之外，我们在工程质量方面更是注重品质的保证，因为这是与客户最亲密接触的一个层面，也是检验产品品质的一个重要标准。我们在选材、施工等方面都从细节处着手，一环扣一环，丝毫不马虎。
为了满足客户对产品附加值的需要，美兰湖项目的物业从一开始就跟随项目。早期的介入让我们在设计方面更多的注重物业使用的方便性、合理性、习惯性等特征，在目前和今后的物业管理中，我们也要带给所有客户和业主一流的服务，让美兰湖项目在顺驰物业的管理下具有较高的附加值，同时也提升物业的增值空间。
除此之外，上海市场和客户对住宅产品的要求还在不断的提高，不管是哪一类的住宅，都需要不断地创新，不断地给客户新的呈现和惊喜。因此，作为品牌开发商，我们也具有创新意识，我们的创新产品也是非常值得期待的。
宜居、放心新型住宅的基本表征
上海建工房产有限公司总经理 杭迎伟
“和谐为本、追求卓越”是上海建工集团的企业理念，也是建工房产经营运行总的指导思想。在我国建设小康社会的历史进程中，市场对住宅产品的需求将继续呈现分层次、多类型的态势。我认为，追求“宜居、放心”的概念是适用于各种类别、各种层次的住宅的。进入“十一五”期间，我们将坚持“创造和谐美好空间”的经营宗旨，把工作着力点放在大力开发符合时代要求的“宜居、放心”的住宅上。
“宜居、放心”应该是“十一五”住宅的基本特征。虽然每个楼盘各有个性，价位也各不相同，但符合“十一五”时代特征的住宅项目，至少在基本内涵的两个方面具有共性：一是讲求产品及其使用人与社会之间的和谐，或者说是人际和谐；二是讲求产品及其使用人与大自然之间的和谐，或者说是自然和谐。而这种具有和谐共性的新型住宅的基本表征，我认为就是“宜居、放心”。
从建工房产的开发实践看，“宜居、放心”的住宅，一是住宅产品的选址规划得当、景观环境怡人，建筑设计合理、组团房型宜居，能最大限度地满足各个层次居民的生活需要；二是建筑安装精益求精，工程质量放心可靠，售后服务细致周到，能充分消除消费者的后顾之忧。
建工房产作为一个综合型的房地产开发企业，目标市场定位实行低、中、高档兼容的方针，形成比较合理的“5：4：1”的开发档次结构，这和上海市政府提出的“三个为主”、“大力推进两个‘一千万’建设”的房地产业发展方针完全吻合。无论是高档住宅还是普通商品住宅，我们都认真做到高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理。
我们在方案设计中引进国外新城镇开发建设的“宜居”理念和经验，贯彻“以人为本”的宗旨，力求小区布局和谐恰当，建筑外形时尚美观，平面布局均衡合理，采光良好、功能完善，建筑节能符合要求，确保整体协调、房型宜居。
在环境规划方面，景观设计尽可能利用天然的空灵清泛，辅以精致的小品点缀，构成浑然天成的优美画卷，使住户享受绿色环抱的良好环境，为住户营造温馨的休闲和活动空间。同时，加大住宅安全智能化的投入，让住户感到舒心、怡人。
在建筑安装施工方面，我们拥有上海建工集团优秀的施工队伍，以“上海建工人”对建筑的独特理解，以及对卓越产品的不懈追求，为确保施工质量奠定了坚实的基础。不仅在施工阶段全过程、全方位的严格管理，使工程的进度、质量能够得到保障。
在住宅交付使用后，我们建立了一套完善的售后服务管理体系，由专业人员组成售后服务小分队在保修期内常驻现场，保证尽快给予解决出现的问题；同时，我们设立了客户服务中心，和建工集团各施工企业联手，及时为住户排忧解难，确保每一位住户对我们的产品能真正恒久的放心。
最近，建工房产正在制订“十一五”期间的发展规划，把开发更多、更好的“宜居，放心”的和谐住宅，满足人民大众不断提高的居住消费需求作为新时期的奋斗目标之一，并通过不断培养、推进优秀的企业文化，来保证这一目标的实现。
上海建工集团以雄厚的经济实力、先进的管理体系，汇聚集团的技术力量，遵循“和谐为本，追求卓越”的品牌理念，发扬“科学、合作、进取”的企业精神，贯彻“匠心置业，宜居兴业”的开发宗旨，追求“建筑、艺术、生活”和谐相融的品牌内涵，在渊源深厚的“上海建工”品牌的基础上，追求房产产品的高起点、高品位和高质量，匠心独运、潜心筹划、以人为本、细致入微，为广大消费者提供真正的宜居房、放心房。
（摘自中国建设报）
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