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今天我讲这个题目就是转型期的住宅建设。大家知道今年的5月9日，国务院办公厅专发了建设部等七个部委《关于做好稳定房价工作的意见》。这是今年我们国家经济工作或者是房地产市场调控的一项非常重要的任务。半年过去了，市场对这八条房地新政已经作出了回应，但是各地对几条政策反应的敏感度是不一样的，有一些地区相当敏感，比如说上海，有一些地区反映就没有这么敏感，我想主要是由于房地产市场它自身的特征决定的。大家都知道房地产它周期性长，地区的差异大，产品不可流动等等原因，所以我觉得政策的显现一定要有一个过程。对于这样的政策，我们不应该一刀切，所以中央也特别强调问题是出在一些地区，所以要突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。
但是我们讲问题比较大的一些地区，恰恰是我们国家经济比较发达，投资强度高，开发规模大，受众密集，市场发育快，市场化程度比较高的地区，这些地区对房地产的投资性的资金具有很强的吸引力，所以从某种意义上讲，这些地区对我们的房地产市场来讲，带有风向标的意义。如果这些地区的投资规模过大，价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比混乱，这些的问题得不到解决，将会影响到整个中国房地产市场的健康发展。我想这方面的教训我们应该是记忆犹新的，上个世纪九十年代初的房地产过热，也是在一部分地区，大家知道主要是在海南，珠江三角洲这样的地区。但是就是这些地区几乎吸引的全国各地，各行各业的资金，包括西部大量的资金都往这里流，地产是不流动的，但是它的要素是可以流动的，由于脱离市场的需求，搞过大的规模，造成了大量的挤压房地产和银行的不良资产，损失是巨大的，以至于国务院不得不采取特别的措施对海南一些地区进行挤压房地产的处理。据我了解，目前处理的情况还是比较好的，但是有一些地区还是没有完全的处理。
房地产实际上是一个经济运行的寒暑表，看一个地方的经济就看房地产行了，而房地产运行的指针是价格，所以这次中央抓住价格进行调控，我觉得这个是抓住了关键性的问题。这次的调控，它是以政府的文件来全面进行的，如果没有这样及时的调控，我觉得早晚市场也会自己进行调解，这种调解可能要受到更大的损失，那么这次调控不仅仅是价格，还包括规模问题，房地产秩序问题，以及供应结构的问题，所以我认为这也是一次全面的市场调控。这样的调控就是谋求整个房地产健康持续的发展，让它变成更理性，建立有序的机制和格局，所以我认为这次调控也是在全面推进小康建设的新的历史时期，实现房地产市场的一次转型，我觉得它的意义更多的是在这里。这种转型就是要我们按照中央关于数理科学发展观构建社会主义和谐社会的要求，好好总结一下这几年我们高速度、大规模这样开发的得与失，经验和教训，构建我们在科学发展观指导下的新的发展思路，加快建立市场的新秩序、加快推进住宅产业的现代化，推进住宅的科技进步，在我们中国特有的条件下，就是人口多，资源少，住房水平低，在这样的条件下，切实解决好中国人的住房问题。最近推出来小康社会的指标我们认真到2020年人均要到住房面积达到27平方米。
走出一条我们中国式的人居事业的发展之路，所以我觉得怎么把握好在这个转型期我们住宅建设的一些大的思路是非常必要的。我个人认为重点要抓好这么几个方面，坚持人人享有，重视财富积累，建设节约型产业，依靠内生式发展，注重综合品质，集成系统技术，实施资源总和，提供最终的产品这八个方面，所以我今天的发言就围绕着这八个方面谈一下我转型期住宅建设的观点：
第一个坚持人人享有，而不是人人拥有重视群众。大家知道我们国家非常重视群众的住房问题。中国政府积极响应联合国人居二大会提出的两个目标，一个是快速城市化中的可持续发展；第二个目标就是人人享有适当的住房。我们实施了新的住房制度进行了货币化的分配，住房建设这几年得到了长足的发展，中国的住宅发展出现了一些新的特征：第1个，是住房面积高速增长，1999年底的时候，中国的城镇人均住宅的平均建设面积是19.6平方米。而到了2004年，五年之后，我们已经达到了24.97平方米，也就是接近25平方米，按照户均3.6人算，我们每一户已经接近80平方米的水平而我们建设事业十一五规划中规定，到2005年我们要今年要达到22平方米，实际上到去年我们达到了25平方米，而我们规划的到25平米放是到2010年，所以这个速度是太快了，大大的提前，说一我们的面积高速增长，这是很重要的特征，第2个是住房的质量和人居环境有了比较大的改善和提高，大家都有这种感受，但是我们的总体质量和某些重要的性能，比如说节能我们差的还很多，特别是和发展国家相比，我们还有相当的差距，第3个特点苦乐不均，地区之间，社会群体之间，住房水平差异比较大，有的人有了第二套住宅，甚至更多，而有的人居住条件仍然十分的困难，北京有一本杂志叫做《北京观察》，据它披露，一些历史保护地段居民的条件还是比较差的。有一户三口之家，夫妇两人，一个12岁的女儿，他们住的4.8平方米，就是一张床，这个爸爸就没有床，我们说一人一张床是最起码的，他连一张床都没有，他就是在躺椅上过夜，这可能是很极端的例子，但是它确实反映我们还有相当不一般弱势群体，他们的住房非常的困难。苦乐不均。第4个，特征就是存在某些不良的消费倾向，这是无庸置疑的，少数人缺乏理性的消费观念，贪大、奢华、炫耀、摆阔，看看我们的房地产广告，豪气冲天，这和我们刚刚进入小康社会，我们人均GDP1000美元的综合国力，我觉得很不和谐，我觉得是一种不科学的消费理念，实际上市场经济在揭示一个规律，就是这个社会发展到1000-3000美元的这样一个历史阶段的时候，会突破低水平的平衡而出现较大的差异呈现多元化的局面，大家知道我们国家是在2003年人均GDP超过1000美元，所以我们正处在1000-3000美元的历史时期。我刚才说了我们是人均80平方米的水平，已经处在若干个发达国家新建住宅的下限的水平。
我们说呈现一种多元化，我们看看日本的情况。从1990年到2002年日本新建住宅对于不同的群体来讲，他们的每户住宅的平均面积的一个水平，我们看这条线，这个都是在140平方米上下不动。这个房子是谁的呢？是自有住宅，是日本人的自有住宅，而且是中产以上的人他们拥有的，基本是独立的消费时代，所谓的日本小洋房，最低的这条线它基本在50平方米左右不动，这个是社会住宅，出租的住宅，相当于我们的廉租房，50平方米。这条浅蓝色的这条，大概70平方米左右，这是对本单位职工出售的住宅，相当于我们经济适用房的意思，你这个单位卖给你自己职工的，这个房子就是70平方米的平均水平。这个红色的这条，这个大概相当于90平方米左右，这是分开出售的住宅，就是公寓，我们的出租住宅，商品房，平均就是90平方米，这条蓝色的是全社会的总平均，大概就是90平方米，这个就是1990年到2002年日本的所谓多元的住宅需求一个统计的数据。出自《2003年的日本住宅首手册》。
而几个发达国家他们新建住宅的平均建筑面积，我们看从1970-2002年，我们看这三个国家，蓝的是日本的，他从70年的65平方米左右，攀升到90多平方米又下来到80，然后到了2002年他平均的新近的住宅90.3平方米。红色的是德国，它从70年代80多平方米攀升到103平方米，最后到2002年到了85.1平方米。黄色的就是瑞典，瑞典也是一个发达国家，他攀升到115平方米，最后到了2002年他回归到99.7平方米，这三条线我觉得很有意思，我们看如果把80平方米划一条红线和100平方米划一条红线，我们看这三个发达国家，20多年来，他们的新建户型都在80到100平方米之间不动，个别的有超过100的，也有低于80平方米的，所以我认为80-100平方米是最经济的东西，这些都是发达国家，发展中国家，他们都是很富的，他们的新建住宅不过如此，所以我刚才说我们的户型做疯了，做这么大，我们一方面强调我们要建设节约型社会，另一方面我们在户型这方面我觉得很不科学。
就社会平均来讲，我们已经到了80平方米，平方米饥饿的问题已经得到了基本的缓解，我刚才说了北京很特殊的情况是一部分弱势群体，下一步我觉得关键是怎么逐步的提高和改善的问题，这种提高和改善，我认为主要要依靠市场化的途径，就是通过住房供应的社会化、商品化去满足你多层次的住房需求，从而实现人人享有适当的住宅。这里面关键是要解决好低收入者的住房问题，你要实现人人享有适当的住宅，不是一部分享有，最低收入者他们的住房问题，社会保障问题必须解决，那就是要搞好廉租房的政策，对于大多数中等收入者来讲，我们实施了经济适用房的政策，最近我看媒体上，包括我们业内对这个问题讨论的比较多，主要是经济适用房由于他定位在它对实际操作带来的相当的难度。我们经济适用房是一个指导性的计划，它的运作是市场化进行的，很难执行强制性的约束，而且它的供应对象，对收入水平的控制也是有相当难度的。所以政府公共财政提供的优惠政策，很可能没有落实到需要经济适用房者的身上，任何一项政策都有一个背景和效应的预期，如果你这个政策的背景有变化，我们当时搞经济适用房，特别是推进货币化分配的初期，如果没有经适用房的政策，大量的中低收入者不能够实现货币化的买房，你很难实行，如果你的实际操作遇到了障碍，或者我们的预期目标实现的不理想，我觉得要及时的进行完善，或者是进行必要的调整，所以有一部分城市在总的精神，人人享有的大量的中等收入是我们消费的主题这个概念下，对他们的住房问题要特别关注，采取了一些重要的政策，比如说像山东的日照他做了一些调整。
廉租住房，既可以采取多种形式对最低收入者的住房实行保障，也可以由公共财政集中建立经济适用房，天津就这样集中建设经济适用房，这个户型不是很大，国外也是这样，解决低收入者的住房问题，恐怕也是解决最基本的问题，政府给予一定的帮助，这个是巴西，巴西郊区的穷人住房。政府最穷的人，他怎么办？政府提供一套住房的基础，这个东西是可以组合的，根据你的人口，可以组合大一点或者小一点，政府只提供你一套基础，上面的墙，什么门窗，屋顶都不管了，自己去弄。怎么弄呢？群众要自己动手，不能完全的依靠政府，这个是用当地的红土，群众自己动手，就把它压制成像我们的灰砖的东西，然后他自己把房子盖起来，政府帮忙群众解决自己住房的问题，最后建成了这样的小房子，这是最穷的人住的房子。我们标准非常高的房子，这几年我们发展的都是很不错的，我第一个讲的问题就是坚持人人享有。
第二个重视财富积累，这个大拆大建的确是中国现在建设市场的一道风景，特别漂亮。我的观点增长不等于发展，物业的增加也不等于财富的积累，我们需要的是有效益的发展，我们需要的是可积累的财富，大家知道我们现在每年竣工的住宅城镇大概是7亿平方米，但是我们又拆了不少了，据2002年-2003年初步的统计，我们当年拆的房屋大约是新建商品房的40%。所以谈到财富的积累我觉得不能不对大拆大建要疾呼，这样下去不行，我们拆除的住宅年限可能在30年，甚至不到30年，而我们建筑结构规范里面要求的普通建筑，它的设计使用年限国家规定至少要50年，另外还有一个数字，就是我们住宅用地的批租使用年限是70，所以我说30年、50年、70年这三个数，我们是不是好好研究一下。我们现在拆除的不管是什么原因，反正是物业的灭失、财富的灭失，造成大量的资源浪费，所以我觉得应该对大拆大建进行进一步规范，要遏制大拆大建，我们要通过维修更新，使得大量的旧有住宅能够物尽其用，保持增值，这里面要首先转变观念，老房子是有价值的。特别是有文化含量的老住宅，价值含量更大，要充分发挥资源的效应。第2个就是要建立必要的制度，有一些确实需要拆，但是它是不是到了危房的程度，安全有隐患，或者是规划要拆除的，总的说要有制度，不能说谁想拆就拆，愿意拆到哪里就拆到哪里？愿意拆多大就拆多大的房子，这有问题了，一个对于国家和政府来讲，应该有扶持政策，鼓励大家利用改造老房子，北京对四合院做了政策的规定，我觉得比较好，实际上欧洲的老建筑得到保护和利用，主要是国家的政策。
关于50年的问题，就是结构安全度，使用年限的问题，我想在没有材料和技术限制的条件下，从资源节约和财富积累的角度讲，我们适当延长新建住宅的使用年限完全是可以的，当然也不是说到了50年就必须拆，但是过了50年这个房子拆掉，设计是没有责任的，如果我们的材料越来越进步，我们的技术水平越来越高，在这种情况下，如果从50年延长到60年，甚至于跟70年的土地使用权重合的话，我想是最理想的及特别是物业私有化以后，总是想这个房子有比较强的耐久性，可以由他的后人继承继续使用。当然这个问题涉及到国家标准的修改问题，现在有一部分结构家也在呼吁，要不要重新审视我们的安全度在50年的问题，我是赞成适当的延长，至于70年后，这个房子怎么办？怎么处理？现在的《物权法》对这个问题做了充分的考虑，我想国外也有这个问题，英国不是到期的前一年，我们的《物权法》规定到了前一年要续签合同，国外在中间就可以续签，就像我们这个，我已经用了20年了，还有50年，我可以先续上，还有70年，我们规定的可能是到69年的时候续签，这个大同小异，总的来说就是需签合同的概念，但是你要续交土地出让金，这是我刚才说的我们国家土地使用年限，一般性的是50年，重要性的，有特殊性的是100年。
这里我举了一个比较好的例子，上海的外白渡桥，这个桥是1907年英国一个公司为了上海通电车而建的一个钢结构的不等高的一个航架桥，在上海大厦。这个房子就是俄罗斯驻沪领事馆，这个桥是一个知名度很高的桥，这是桥的侧立面，现在这个桥还在使用，到明年这个桥就100年，这个桥还能不能用，上海你经营管理处，在2003年上海同济大学对这个桥的剩余寿命做了一个课题研究，这个研究通过了专家的鉴定，结论是通过正常的维修，每年做一次简易的检修，十年做一些超声波的探查，这个桥还有30年的寿命，这是关于建筑物使用周期的一个非常好的例子。那么它的使用寿命可以达到130年左右。而我们从媒体上看到我们很多桥梁十年、二十年、三十年，很快拆掉了，这个例子就不说了，大家都知道。
大拆大建不仅仅是我们中国大陆的一道风景，实际上整个东亚地区，东亚地区我觉得是非常浮躁的区域，超高型的建筑主要在这个地区，大家在攀高，你比我高两米，我非要压过你一米，我要当第一，我归纳了一下，这是攀高比傻，自己跟自己找麻烦，就是炫耀，竞争当第一有什么用呢？自来水得不到改造，公共厕所跟不上，这些东西你不去竞争，搞一些超高型的建筑有什么意义，这个地区也是大拆大建一个最严重的地区，台湾大学的一个林教授，他对台湾地区拆除建筑物做了一个研究，他采取了一万多个样本，最后的结论是平均拆除年限是23.21年，他估算台湾的建筑寿命周期是35.4年，我们看他大量的拆除年限就是20年左右，超过50年拆除的很少，大量的是20-30年左右这个房子就拆除了。日本，日本家庭先生在86年，他也做了一个关于拆除的研究，这是20年，大量的房屋也是在十年、二十年、三十年，大量的拆除了，所以他推算日本住宅的生命周期是30。欧洲，欧洲它估算的寿命大家看一下，高的是130多年，低的有60年左右，大量的是80-90年，我们用20-30年，这个问题不用反思吗？节约型的社会怎么建设，我觉得大拆大建的问题不能无动于衷了。大家注意没有，有一个城市新建一个18层的大楼，建到17层就拆了，还没有出生呢就拆掉了，什么原因呢？这个楼设计到18层，马上封顶了拆掉，中国的这种现象，大量的拆除带来了很多问题的。另外跟环境有直接的关系，林教授研究的问题就是房屋拆除的寿命和温室气体的浓度有关系，现在大家都说热跟房子的拆除是有关系的，这是二氧化碳的浓度，这是房子的寿命，我们看寿命越短，二氧化碳浓度越高，现在你环境的问题包括温室效应的问题不要怪其他的行业，跟房子寿命有直接的关系。我们看这是马尔诺，他这个房子就是改造，他把每一级三户的老房子，就改造成两户，并不是拆掉。这是改造的现场。还有一个很好的例子就是奥斯陆一个大型的房子改成粮仓。这是当年运粮食的车头还放在学生公寓里面，这是新开通的走道，这是他们混凝土的仓地，还有学生的宿舍，简单的小厨房，还有消防系统，大学生公共的洗衣房，他们的共同活动室，还有上人的屋顶，这是非常好的例子，不是随便的炸掉，充分的利用。一个上海的上当食厂，这个厂子已经停产了，改造成了一个城市雕塑展览中心，这是厂房的外观，现在布置成了城市雕塑，做了一个美术馆，这不很好嘛，这是老厂房，现在搞雕塑展览馆，我觉得非常好。
第三个问题，建设节约型的产业，这个问题我以前多次讲了，我就不展开讲了，就是要改变我们的高消耗，低效率的生产方式和高成本低质量的消费方式，要建立节约型的产业，环境友好型的产业，具体讲，就是要发展节能省地住宅，节能省地我觉得取向是最明确，而且容易被市场和群众所接受，它的核心就是选择资源节约型的发展模式，我觉得三个特征：第1个少占用资源，你占用自资源越少越好；第2个环境负荷越小越好；第三个可循环率大。它的途径就是推进住宅产业现代化，从而实现优化资源利用，提高资源产出，降低运营
消费，减轻环境污染，这方面国外走在了我们前面，这是伦敦郊区一个零能耗的住宅，所谓零能耗就是不利用社会的能源，主要利用自己的居住区里面自备的小电站，他利用非常好的保温系统，太阳能系统，我们看它建筑设计也是充分考虑了保温隔热和充分利用太阳能的问题，它自备的小电站，不利用化学能源，主要利用绿化、修剪的树枝在高压炉里面加热，所以它不产生二氧化碳，所以叫做零炭的住区，另外很重要的一个技术就是热回收，在进行换气的过程里面回收热量50-70%。另外我们节水我们利用节材也可以达到节能的目的，总之我们要节约。
第四要依靠内生式的的发展，所谓内生，就是我们一方面要吸引发达国家的先进技术和经验，实现我们快速的发展，但是我们成本太高，特别是一些物品材料和设备也没有必要大量引进国外的，我们主要是开发具有自主产权的产品，我觉得在保温，包括在板层低能的方面我们都有自己的创新，我们现在的创新一定要走内生式的自主创新之路。
第五是注重综合品质，我个人不太主张突出某一个单项的品质，比如说智能，前一段智能住宅叫的挺凶，我觉得智能住宅要适应现代生活，所以它应该有一个好的综合性的品质，就是要实用、经济、美观，你过分的强调某一方面可能有失偏颇，我们提出了住宅性能认定。
我觉得这五个方面基本上可以涵概住宅性能的各个方面，而且我们可以提出比较客观的评价结果。通过性能认定，我们可以提供一个预期的目标体系，可以满足市场的多元需求，消费者有知情权，另外也为发展商提供一个开发的预期的目标。
第六是集成系统，综合品质必须靠综合性的集成技术来实现，因为你只有系统才有高品质，只有集成才有综合性的，这样才有你的品牌。这种技术的集成主要依靠规划设计，所以成熟的发展商他们会在规划设计的前期舍得时间、精力和资金，所以我觉得将来的竞争主要在这方面的竞争，在技术集成方面的竞争。我们国家的康居工程就是要实现成套的技术体系，五个大的体系，每一个体系方面还有若干个体系，在智能方面又分若干个系统，比如说风尚他们在保温的系统我觉得还是不错的。
国外在这方面发展的比较好，比较好的例子就是瑞典的马儿诺港湾，它在北部的一个大的生态区，这个住宅区他的一期工程是由瑞典国家政府，欧盟和发展商三方共同出资打造的社区，它的一期工程大概有一千套住房，入住的人数可以到1400人，二期可以入驻10000人，而且它是一个综合的社区，里面有写字楼，这个大楼54层，他就是一个公寓和写字楼公用的，他扭转90度，他利用了一个废弃的港湾，换土1.2米，有非常好的外墙保温，他的外墙结构是51公分，里面的夹心的保温是25公分，还是比较好的。它的所谓可持续发展的最主要的特征是百分之百利用可再生能源，这个是非常重要的信号。它主要是利用的太阳能、风能、海水的能量以及生物能这四个方面，不使用化学能源，我觉得非常了不起，全部是可再生能源，这是大楼的底部入口。这是它的结构住宅，它大概是85%的公寓和15%的小阳台，这在欧洲是非常大的一个社区了，我觉得它最主要的信号是全部利用可再生能源。
第七是实施资源整合，我们要通过资源整合围绕着最终产品形成一种互相信任、相对稳定的合作伙伴关系，这个包括策划、开发、规划、设计、材料供应形成房地产资源的整合实现共赢。这样可以减少中间的环节，提高效率，保证质量，降低成本，大家共同的实现共赢，搞产业联合体，在联合体的基础上，发展成为住宅产业化基地，这是我们的方向。
最后一个问题提供最终的产品。再也不能搞二次装修了，重装修应该叫停了，我们一
方面是住宅产业现代化，但是我们提供给社会的东西不能直接使用，这跟汽车制造业提供的汽车不能直接上路是一样的，买了房子还要搞二次装修，所以应该从长记忆，构造一个完整的产业链，给发展商提供最终的产品，实际各地都做了一些，也是比较好的，上海的一个项目就是这样的，全部是集中空调，这个小区全部都是集中空调。它这个厨卫是整体式的精装修，也不错的。所以我觉得要由发展商提供最终的产品。
我今天就讲这八个方面我觉得是不是在今后从这几个方面把我们的住宅抓的更好，有说的不对的地方，欢迎大家批评，谢谢。
（中国建筑学会 理事长 宋春华
在2005年中国地产科技进步报告会上的讲话摘录，未经本人审阅）
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