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在刚刚闭幕的全国科技大会上，将我国建成一个科技创新的大国成为本次大会的主题之一。这意味着中国将由制造业大国向着科技创新大国转变，也意味着中国从能源、资源消耗大国向着节能、保护资源型的大国方向前进。在这个背景下，科技必将以更快的速度全面地渗透到房地产的每一个环节中。那么，科技将如何改变我们的住宅？将给老百姓带来哪些实惠？业内人士从各自的专业角度进行阐释，揭开了科技地产那并不神秘的外衣。
科技住宅要给百姓带来实惠
代言人：童悦仲
身份：建设部住宅产业化促进中心副主任
童悦仲说：“要依靠科技的力量保证住宅质量、提高劳动生产率、降低能源和原材料的消耗、降低成本、缩短工期、减轻工人的劳动强度。在搞科技住宅时，我们要多建一些贴近老百姓实际需求的普通住宅，而不是把注意力完全用在那些品质高高在上、价格也高高在上的住宅方面。”他坦言，做科技含量高，又能贴近百姓的科技住宅可能会更难。
童悦仲认为，搞科技住宅应该从中国住宅的现状出发，通过科技手段解决百姓住宅中存在的实际问题，解决无论是高档住宅，还是中低档住宅都存在的“四节一环保”的问题。
延长住宅寿命 提高增值性能
童悦仲特别强调，中国的住宅寿命太短是目前比较突出的问题，亟待解决。我国规范规定，特别重要的建筑，结构设计使用年限应为100年，普通房屋包括住宅的结构设计使用年限是50年，易于替换的结构构件设计使用年限是25年，还有就是临时性结构，设计使用年限为5年。对于住宅来说，超过设计使用年限50年并不意味着就不能继续使用了，北京有些四合院已经有300多年的历史了，现在仍在使用。“而有调查结果显示，我们现在的住宅，平均使用寿命还不到30年，这是一个多么大的资源浪费啊！”童悦仲感慨。
据他介绍，我国最早的高层住宅是1973年建成的北京建国门外大街北侧两栋16层的外交官公寓，到今天也还不满33岁，而其后建设的一些高层住宅却因为种种原因有的已被拆掉了，这造成了极大的资源浪费。相比之下，欧洲各国住宅的平均寿命一般都在80年以上，许多建造年代远至18、19世纪的住宅至今仍在使用，让人看了非常激动。英、法等国居民都以住在古老的建筑里感到自豪，他们认为那是在延续祖先的历史，是一种身份和地位的象征。许多老房子外立面用阿拉伯数字标明了建造年代，历经数百年外观一切保持原状，内部则随着时代的进步不断进行现代化的改造，装备现代化的设施，所以住起来非常舒适。
他说：“我们要利用科技延长住宅的使用寿命，提高住宅的使用功能，提高结构的可靠度、材料的耐久性、空间的可改造性等等，使房子能够适应未来生活的需要。住宅寿命的延长在某种程度上提高了住宅的增值性能，也是对百姓实际利益的一种保护。”
精装修是开发商的责任
童悦仲认为做精装修是开发商的责任。他直言：“毛坯房是我国建国后经历了两种不同的住房分配制度所留下的特殊历史阶段的产物，它不是住宅成品，只能算作半成品。世界上几乎没有任何其它国家向消费者供应毛坯房。二次装修不仅耗费掉居民大量的时间、精力、金钱，干扰邻居，带来资源的浪费和大量环境污染，更为严重的是，它往往给结构安全、用电安全和建筑防水防潮造成许多隐患。因此，当前迫切需要推广精装修的住宅，为百姓提供成品房，引导住宅消费走上规范化的道路。”
他举例说，住户装修改水改电，拆掉许多建筑材料，造成社会资源的严重浪费；有的住户在拆的过程中使房屋的一些关键部位受到了损害，虽然短时间不会造成危害，但留下了隐患。由于装修时间不同，邻居间会相互干扰，一栋楼往往在交工后两年多时间都不会安生，严重影响了居住环境。还有，一些不合格的装修公司使用假冒伪劣的装修材料，比如采用游离甲醛含量超标的人造木版或装饰板代替合格板材，导致室内污染物超标；或者采用的电线截面积不足、粗细不均、外皮绝缘性能不好，装修时埋于墙体内的电线不加套管等，给用户安全用电带来极大的危险。
过去，可能许多人想自己装修，但现在多数购房者都想买精装修的房子。国外精装修的房子通常很简单，四白落地，他们认为过多的装饰会象旧式妇女穿绣花鞋，经不起时间的推敲。童悦仲形象地将毛坯房比作卖汽车只卖机械部分和外壳，内饰部分由消费者自己去安装。他认为这是很不合理、也很不可思议的事情，与住宅产业化的方向背道而驰。
童悦仲认为精装修对开发商而言，既是本身业务的组成部分，又有合理的利润可赚，之所以有些开发商不敢做，主要原因是害怕消费者的投诉。有些毛坯房交工时质量很粗糙，经过二次装修后，就会把问题掩盖起来，即使出了问题也说不清责任，消费者只好哑巴吃黄连。目前，广州60%以上的新建楼盘是精装修，上海约为50%，北京大约有30%，在这些城市中，销售最好的往往是精装修房。目前推广精装修的趋势是，经济发达地区好于欠发达地区，大城市好于中小城市。
童悦仲说：“毛坯房将会成为中国住宅发展中的一个短暂现象，但推广精装修需要政府引导加上市场需求共同推进。我相信，随着市场的逐步成熟，敢于做精装修的开发商才会发展壮大，不敢做精装修的开发商终将淘汰出局。”
科技住宅要全方位
童悦仲对于科技住宅应该是多项技术的集成，而不是一两项技术的集成的说法也表示认同。他说，我们现在提倡做建筑节能，即使外墙外保温、窗户、屋顶等围护结构做到位了，但诸如室内空气品质等问题不解决也是不行的。只解决一两项问题并不能真正提高住宅品质，达到节能的目的。
比如，为了保证室内空气品质，我国规范规定，住宅室内换气次数为每人每小时不少于30m3。在我国，人们通常采取开窗通风解决室内换气问题，这个方法简单、经济。然而，在有些季节或有些天气情况下，开窗通风换进室内的空气并非是理想的，它可能含有大量飘尘和污染物，室内温度会过高或过低，过分干燥或过分湿润。同时，在严冬或酷暑，开窗换气必然加剧室内能量的损失，使我们提高围护结构保温隔热性能的节能努力形同虚设。这样看来，开窗通风与建筑节能存在着十分尖锐的矛盾。当前，在采用的新型门窗气密性越来越高的情况下，这一矛盾愈加突出。而不开窗通风，室内空气不流通，空气质量就会迅速下降，影响人们的健康。
采用住宅室内新风系统，可以在需要时将新鲜空气持续不断地送入室内，同时排放掉室内污浊的空气，这种系统还可以综合解决过滤、除尘、杀菌、消毒、加湿、除湿、能量回收等问题。所以新风系统既可以让我们拥有一个健康舒适的室内环境，又可以达到节能的目的，可谓一举两得。因此，我们在做节能住宅的同时，还必须考虑人们对室内空气品质的要求。目前，发达国家已大量采用住宅室内新风系统，相比之下，我国还存在较大差距。
童悦仲还提到楼盘外立面贴面砖的问题，他说，做了外墙外保温的楼盘就像三明治，最里面是主体结构，中间是保温材料，最外面是水泥砂浆粘贴面砖，处于中间的聚苯板等保温材料的强度非常低，那么做外墙外保温时就必须考虑时间久了面砖是否会脱落的问题，采取可靠的技术措施，这一点来说高层住宅对更要特别注意。我们不能做了节能而忽视建筑的安全性。
最后，童悦仲直言：“住宅看起来很简单，其实是一项复杂的工程，要综合考虑它的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等等，每一个环节都含有科技因素。建设一个资源节约型、环境友好型的社会，在住宅领域当前要从提高住宅性能作起，包括延长住宅的实际使用年限、降低全寿命周期成本、推广节能住宅等，这是每一个建设工作者不可推卸的责任。”
百姓购房更关注经济适用
代言人：董黎明
身份：北京大学城市与区域规划系博导
董黎明表示，科技住宅引进节能、新型材料、新型工艺是做住宅的宗旨、方向。住宅的科技含量是百姓关注的一个点，但他们更关注的还是住宅的性价比。
性价比是科技住宅取胜的关键
董黎明说，目前我国仍处在解决住宅的有无和面积大小的阶段，提高住房的科技含量固然重要，但居民更关心的是能否买得起这样的房子。如果一个楼盘科技含量高，但比周边楼盘贵了一两千块钱，普通百姓还是不会去选择它。住宅在增加科技含量时还要和百姓的承受能力相结合，要力求做到科技含量高，特色鲜明，同时又能让百姓消费得起，才会受到百姓的欢迎和认可。
他坦言，房价始终是影响购房众多因素中的主导因素，也是每期房地产报刊杂志的中心议题。要让老百姓对科技住宅产生共鸣，关键要有一个合适的性价比去吸引他们。董黎明拿老百姓买汽车作比，虽然市场上各种新型汽车、高档汽车层出不穷，但卖得火的还是性价比合适、性能又好的经济型品牌。他说：“奥拓虽小，可花钱不多又能解决交通问题，同样满足了生活出行的需求，提高汽车的配置和档次是下一步的事。房地产也同样呈现这种趋势。”
董黎明指出，业界有一种误区，认为老百姓对于节能、住宅新技术漠不关心，实际上恰恰相反。他举例说：“我在带学生去云南实习的时候发现，由于当地日照时间长，住宅普遍使用太阳能热水器，因为它成本不高，又可以节约许多电和煤，所以深受群众的欢迎。最近我将家里的暖气片用新型的铝材替代传统的铸铁片，既提高了热效率，又美观，费用也不是很高。可见，在推广住宅新技术的时候，我们要充分考虑新技术的适用性和百姓承受力。科技住宅在市场上受到冷遇在很大程度上还是由于百姓无法承受其高价格所致。”
董黎明还举了所在小区的例子说明应用科技手段不一定增加居民的负担。在进住小区之初，由于偷盗现象时有发生，每家居民被迫投资安装防盗门窗，不仅花销大，而且感觉生活在铁“笼子”里，既十分压抑又不美观，更可怕的是，万一着了火，屋里的人会被困住。后来，居委会在每个栋楼安装了摄像头，结果新的安全设施对偷盗者起到了威慑作用，大大提高了小区安全性。其实，摄像头本身的成本并不高，与每家每户安装防盗窗的成本相比，反而节约了安全投资，所以采用性价比合适的科技手段是一定会受到居民欢迎的。
软件硬件同等重要
董黎明直言，一个好的住宅不仅要有好的硬件——材料、技术、质量，还要有好的软件——舒适的生活环境，齐备的公共服务设施，良好的管理体系，安全的防范措施等。
他特别强调了小区科学管理的重要性。举例来说，落地玻璃窗虽然保温、安全感较差，由于采光好、美观大方，常被进深大的住区采用。但如果管理跟不上，没有专业人员经常清洗高层住宅的玻璃，就会灰尘扑面，大煞风景，许多住户为此呼吁物业管理部门协助解决玻璃擦洗问题，因雇佣专人清洗玻璃会加大物业管理成本，物业管理部门持消极态度，常常造成业主与物业的矛盾。可见，新的建筑技术必须与科学的管理有机结合，否则会给我们的生活带来一系列的问题。
此外，董教授还指出：当前另一个突出的问题是，开发商对小区有收益的公共服务设施如饭店、会所甚至洗浴中心的建设都有很高的积极性，但对社会性的、公益性的服务设施大打折扣，许多千户居民的楼盘却没有一个幼儿园，更谈不上配备中小学了！结果不仅造成居民生活不便，在某种程度上给社会造成了很大的负担和资源浪费。众所周知，由于新建的住区缺乏必须的教育机构，家长为了孩子的学习和上学安全，不惜购置汽车亲自去接送，不仅影响了自身的工作，无形中造成了城市交通堵塞。如果每个社区都有学校供孩子就近读书，就能减轻北京的交通负担。其实，早在1927年，美国的规划师就提出了邻里的规划理念，即居住区的规划设计首先要考虑儿童的安全问题，不要让儿童跨过干道上学，故每个邻里要有小学。时至今日，这个理念受到商业化的冲击。这就是软件不到位给我们生活带来的不便。所以，住宅既要有好的硬件，更应该具有好的软件，二者缺一不可。
经济适用房也要价廉物美
谈及经济适用房，董教授强调一要供应充分，二要价廉物美。他直言，最近公众普遍反映房价过高，上涨过快，主要是为中低收入者提供的经济适用住房供不应求，结果将相当一部分人推入购买商品房的消费群体。
据他介绍，早在1998我国的房改政策就提出：今后城市的住房供应体系分为廉租房、经济适用房、商品房三种类型，消费群体按收入状况对号入座。但目前的情况是廉租房形同虚设，几乎可忽略不计；原来呼声很高的经济适用住房，据 31个大城市统计，只有9个城市经济适用房的建筑面积有所增加，而22个城市在逐年减少，2005年上半年全国经济适用房的投资只有商品房投资额的1/20，这就必然将只能买起经济适用房的人群逼到了买商品房的行列中去。“既然市场需求旺盛，商品房的房价当然会水涨船高。”
董黎明认为，政府应该在经济适用房的供给上有所作为，加大力度解决中低收入者的住房问题。经济适用房首先要廉价、适用，其次兼顾美观，节能。过去我们有一个误区，认为房子大就是好，以致有些经济适用房的面积超过150平方米，而质量、科技、节能等方面考虑得很少，例如北京回龙观的经济适用房就没有搞集中供热，每家自己烧炉取暖，不仅浪费能源，而且加重了居民冬季取暖的负担。这个例子给了我们一个启示：经济适用房不仅需要、而且也完全有条件提高科技含量和设施的水平，绝不能只讲经济，忽视适用；只图面积，不管节能。
科技住宅要做到多样化，但最终目标都是舒适、美观、节能、节材、节地。科技住宅要从中国国情出发，不要搞一刀切，不要只在高档住宅中做科技、做节能，中低档住宅在经济适用的基础上也要讲科技、讲节约。希望开发商能给老百姓提供更多价廉物美的住宅产品，让更多的老百姓消费的起科技住宅，让先进的科学技术走入平常百姓家。
卖房子其实是一门科学
代言人：张裕能
身份：中国台湾甲桂林广告股份有限公司暨北京达观房地产经纪有限公司董事长
对于怎样卖好房子这一话题，张裕能董事长是这样解读的:"行销要建立在回归真实与理性,要让顾客感受到尊重,不过行销是一门很有讲究的学问!"
概念炒作是短视行为
对于近年来中国大陆房地产市场流行的概念炒作现象，张裕能举例说，北京项目非常多，每一个项目出来都在用最大的力量宣扬“我最好，我最棒”！张裕能直言：“这是一种短视的行销行为，概念炒作盛行说明消费者尚不成熟。”他相信，随着大陆市场经济的不断深化，消费者将越来越成熟，概念炒作将被市场所唾弃！
张裕能说，事实上行销的概念也应该有一些改变，房地产的行销发展趋势应该是少一点花招，多一点真诚。要做到既让开发商和业主满意，同时自己也要满意，是要下一番苦功的。因为我们所强调的行销观念不是去说服客户，而是将最优秀的产品告诉客户。因此，首先开发商要有优质的商品，其次是要让客户觉得要买的房子品质很好，第三就是要让大家有“我一定要告诉我的亲朋好友！”的冲动。
口碑令行销效益最大化
张裕能对自己的口碑行销理念深有感触，他坦言：“口碑在行销中是产生效益最大的因素。”他分析说，如果在3 个月内要实现两千多户的销售量，靠销售人员的解说是不可能实现的，一定是靠口碑的能量。
据张裕能介绍，目前的房地产行销手段，通常用的比较多的手段是说服，也就是看销售人员的口才好不好，能不能说服客户来买房子。不过他认为：“用这样说服的手段，快乐也是短暂的，因为这很可能会造成别人的不快乐，或者其他方面的一些困难。”对此，他认为：“我们不仅仅希望把房子卖出去，而是卖出房子之后，这个客户就变成我们的销售人员。这正是我们的思考角度和其他人差异比较大的根源所在。”
对于传统的广告方式，张裕能认为因为要透过传媒与不同的对象进行对话，它的口气通常很笼统，不能准确找到目标客户，效果并不很好。
张裕能强调：“交屋是房地产行销全程的终点，也是起点。它既是尾也是头。”他分析说，说它是终点，是因为这次交易已经圆满成功；然而第二次交易的开始也是在交屋。而且，交屋的重点不是在第一个交易的圆满成功，而应该关注它是另一个交易的开始，这也是口碑形成的基础，也是公司品牌形象累积的开始。
销售人员要与建筑师交朋友
关于对房地产销售人员的专业定位问题，张裕能眼光独到：“销售人员要将自己定位为建筑师领域，而不是房地产开发领域，要能够很犀利、透彻地将建筑师的建筑理念与想法很完整地呈现出来，并呈现给消费者。”他还解释说：“销售人员应与建筑师交朋友，而不是与开发商交朋友。”
对于中国大陆的建筑文化与风格，他认为，无论是土地或是文化的角度，中国大陆乃至具体到北京这座城市都应该有自己的做法和氛围。目前在观念的吸收度和建筑的舞台上，北京发展的空间非常大，我们会很振奋地发现，世界各国的大师都希望能在中国留下一些作品，因此我们会在接触中发现，每个这样的大师都对中国有着非常的感情。张裕能说：“销售人员的任务就是如何忠实地把国际建筑大师的思维原汁原味地翻译过来，并最大限度地将其与本土元素相结合。”
对北京未来建筑的发展方向，张裕能认为，必须要走国际空间与本土氛围融合之路，而且要很巧妙地融合在一起，否则是对不起北京这座文化古都，对不起炎黄子孙的。
多元化行销将成主流
“我们要能够从多元建筑文化开始，用不同的文化来行销，将建筑艺术讲得清楚，谈得到位，将产品的推广从表象伸展到念象，从浮面的包装延伸到建筑文化传播，这也是对北京市民的一种尊重的态度。”张裕能很自信地说。
对此他是这样分析的，他说：“这个世界是多元的，表现形式是多样的，房地产多元化行销将成主流，所以我们可以用文学的、艺术的各种可能性来展现建筑，这样可以增加生命的光彩。”至于为何要在北京(如当代MOMA)选择文化传播的方式，他表示，一方面北京是个文化之都；另一方面行销的过程难免会用到媒体，我们希望通过媒体传递一定的文化；同时也希望通过当代MOMA给北京的市民传授一些如何欣赏西方绘画、西方建筑艺术的知识，在行销的过程中带给北京一点人文气质。总之，我们是希望在行销成功的同时，能给北京带来另外一种文化或艺术的气息。
对于甲桂林在北京的业绩，张裕能尽管在言语中轻描淡写，但却显得很有成就感，他说：“如果能让每个参与的人都能感到有发自内心深处的荣耀，并将其表达出来。这不管对于推广还是行销，都会有很大的帮助。因此，我们虽然关注在北京所占的市场份额，但更在乎我们能为北京乃至大陆的建筑文化与观念做了哪些贡献。”
科技住宅大大降低居住成本
代言人：徐长崎
身份：北京顺华房地产开发有限公司副总经理
徐长崎认为，房地产产品将越来越科技化，但他强调，科技的应用绝对不是带来成本的增加，相反，提高效率、降低成本才是使用科技的目的，否则就去了它的意义。
科技提高住宅质量、降低居住成本
徐长崎表示，随着社会的发展、科技的进步，房地产的硬件产品和软件服务(如物业管理)都需要具有科技含量，这种科技含量的不断增加是规律使然。
科技改善住宅硬件产品，徐长崎举了中空玻璃的案例。他说，中空玻璃代替普通玻璃每平方米的造价大概增加200元左右，但它给住宅的全寿命周期带来的节能绝不是200元所能换来的，而且中空玻璃的保温性能可以节约消费者的采暖费用，节约开发商、物业公司、供暖企业相应的开支，对我们国家的长远发展更具重要意义。这也与中央提出的建设节约型社会是一致的。
“我想，科技对住宅的贡献将涉及到方方面面，也必将涉及到居住者个人和开发商，同时涉及到社会对能源节约意识的提高。这也是对国际上一些人认为中国的GDP一直能够保持8%的高速发展是以牺牲能源、甚至是以消费子孙的资源为代价换来的回应。”
对于科技改善住宅软件，徐长崎说，15年前的中国房地产基本没有物业管理，但近10年来，物业管理的理念已经深入人心，因为它能够给楼盘带来长期的增值，给消费者带来居住的舒适、便利，所以物业管理的地位在消费者的心中越来越重要。他坚信，科技也将更多地体现在物业管理上。“记得2000年左右的楼盘常常以24小时保安巡逻作为一大卖点，可是，24小时保安巡逻不仅不能保证巡逻到小区的每一个点，而且它只能算作24小时巡回，在每一组保安巡逻之间必然会出现空档，出现空档就要继续增加保安，增加保安就增加了成本。现在，一套安防系统可以轻松实现小区24小时无死角巡逻，保安人数减少了，但居住的安全性却大大增加了。”
此外，他还提到小区管理系统可以帮助物业在业主过生日的时候送上一张生日卡，说明看似冷冰冰的科技也会带来温馨的人文关怀，而且会将服务做得更加细致。而所有这些科技手段的应用给我们生活带来的是降低成本，提高效率，节约资源。
人是推进科技地产的核心因素
徐长崎坦言：“人是推进房地产发展的核心因素，这其中，人的思想和态度又占有主导地位。假如一个行业的领跑者或者是一个组织的领导者没有科学的决策观，很难想象科技能够被引入产品中来，企业能够有现代化、科学化的管理。房地产要做到产品的科技化必须先做到观念的科学化，这样才能保证科技能够不断地应用到住宅中去。所以，具有科学理念的人才是科技地产的核心。”
“我们欣喜地看到，目前房地产的从业人员知识结构大大多元了，涉及范围扩大了，社会责任心加强了，这也是科技手段能够更好地、更多地、更快地应用到整个房地产的真正原因。”
说到这儿，徐长崎举例：10年前，我们会在很多媒体上看到某某工程为某某节日献礼。实际上，献礼工程是非常不科学的。任何一个工程都该有科学的规划，工期不能因为为某一节日献礼而提前。这种现象势必造成质量问题以及许多严重的后果，但现在这种情况越来越少了。这说明整个社会在向前发展，科学的态度已深入人心并且得到贯彻落实。
虽然徐长崎认为人的科学知识、科学思想、科学态度是科技得以应用的基础，但他强调，要保证人们将思想落实于行动，仍然需要监督的机制，包括法律法规的使用，这也与我们国家要建立法制社会是一致的。他说，主观思想必须与客观手段相结合，科技的贯彻落实不能仅以人的主观能动性为主，还要以整个社会的规范化来进行监督和制约，否则会让某些人钻空子。在房地产的规划设计、施工流程、监理、验收等整个链条里，我们可以做到有法可依，但还没有做到有法必依，房地产市场要加强落实和执行的力度。
媒体要大力宣传科技地产
徐长崎直言，媒体要承担起对公众的宣传教育功能，以推动科技地产的发展。如果每家都安装节水龙头，一方面可以节省消费者的用水开支，另一方面可以节省日益稀缺的水资源。但由于国家规范没有对节水龙头做强制要求，节水龙头没有普及开来。媒体要在这些方面多加宣传，唤起广大消费者的节约意识。
由于节水龙头会比普通水龙头增加成本，从而造成点点滴滴的节能节水产品的增加可能会在某种程度上使住宅的成本上升，消费者愿不愿意为住宅全寿命周期的使用费算长远帐，徐长崎认为，这就更需要媒体去大力宣传，要让消费者明白眼前的成本增加会带来长远的节约。
如果全社会都有了这样一种意识，那么开发商多投入一点建科技住宅换取的是对社会的责任，消费者多投入一点买科技住宅换取的是对未来更大的节约，最终我们所得到的是人与自然和谐发展的最好的回报。”
他表示，做科技地产仅仅倡导开发商单方面行动，远不如将社会责任心、科学的理念、强制规范、全社会节约意识的教育普及结合起来，多层次、多角度地去做，那样会取得更快、更好的效果，如果我们能启动整个市场去监督住宅产品，住宅产品的科技含量会增加得更快，社会也会进步得更快。
对于住宅的性价比问题，徐长崎认为那是市场细分的结果，购买能力的差异导致市场的有效需求不同，市场被细分。性价比实际上是针对不同的细分市场提供符合不同消费者消费的质量、性能最佳的产品。在做科技地产时，要根据不同的产品定位采用不同的技术、材料、施工工艺，但无论是哪种产品，都要为消费者提供舒适的住宅，都要讲科学的规划、科学的管理、科学的施工流程，也要尽可能地多使用科技手段。
“我坚信，科技手段的应用一定会带来住宅成本的降低。同样一块土地上，科技手段将使不同的规划设计理念产生截然不同的产品，由此会带来不同的居住舒适度和不同的使用成本，也因此会带来不同的社会认可度以及不同的收益。”
科学做好房地产的每一环节
代言人：丘自然
身份：武夷花园开发总监
对于开发商在房地产开发过程中的角色定位问题，丘自然很认同开发商就是技术集成商这一说法，他表示：每开发一个项目，开发商从融资、拿地、规划设计、施工、监理到营销推广乃至物业服务的每个环节都必须讲科学，才能获得好的经济效益和社会效益。
地段要可持续发展
丘自然认为地段对于房地产来说虽然很重要，但地段没有绝对的好与不好，这要根据产品的定位来看。对于住宅产品来说，开发商一定要考虑它的可持续发展性，比如，是否具有投资可增长性，项目配套设施是否完备，功能性是否可更新换代，要把握市场的需求并在众多住宅产品中脱颖而出，只有不断地更新换代才能获得市场。他认为“房子卖出去就行了”是一种短视的看法，好房子十几年乃至几十年之后仍然被市场所追捧才是发展的趋势。
丘自然认为北京这种大都市从居住成本与资源配置合理化方面而言，二环以内区域适于办公而非居住。武夷花园之所以一直在通州发展、一直坚持走通州路线，是因为这块区域在大北京概念中处于重要位置，符合北京的商务文化中心东扩的城市发展趋势，而且武夷花园在通州区新规划中将处于中心位置，周边既有贯通东西南北的高速路，又拥有京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延长线等道路，使通州与CBD近在咫尺。
配套设施要城市化
关于配套设施，丘自然坦言，SARS之后掀起的健康住宅运动带热了郊区住宅，郊区住宅开始受到追捧，尤其是郊区的中端住宅更是瞄准城市主流人群的需求，开始在郊区打造城市化的各种配套设施。
他说，在国外之所以很多人愿意选择郊区住宅，是因为郊区的生活配套和城市已经基本一致。通州新规划的出台迎来了住宅郊区化的最佳契机，人们对郊区住宅的热情也空前高涨。
“郊区住宅不仅要有居住的功能，还要有更多人性化都市化的配套，包括医疗、教育、休闲、娱乐等相关设施，让居住在郊区的人不仅能享受良好的居住环境，更能享受到便利的生活设施。”他为自己能在通州工作、生活而感到自豪。
规划设计要适度超前
在介绍武夷花园新项目的最新进展时，丘自然对规划设计的超前意识令人佩服。他透露说：武夷花园新项目现处于规划设计阶段，还没进入具体实施，其品质相比以前将会有很大的提升。新区的规划设计方案通过国际招标和专家评审，然后报到通州区审核，批准后再进入实施阶段。
他说：“在规划设计上，我们不仅要考虑住宅的美观，还要将节能措施、建设成本考虑进去，力争做到一二十年不落后。产品要做超前，就要将前期的工作做得细致、考虑周到，否则实施过程中就会处于非常被动的地位。”
丘自然还特别提到目前困扰小区的车位问题。他说，目前通州的地下车库出现卖不掉、租不出、而地面却违规大量停放机动车的现象，对于此问题开发商要综合考虑地下车位的合理配置，灵活处理，随着区域经济的不断发展，这些问题一定会得到解决的。
营销要依赖品质
关于营销，丘自然形象地将其比喻为“临门一脚”而已。他直言：“我曾做过营销，但我却并不看重营销，因为没有好的品质，谈何营销。现在消费者越来越理性，仅仅靠概念炒作、打折优惠等已经不能打动消费者了，最终还是要靠优质的产品赢得市场。”
对于新项目的环保节能方面，他说：“这并不仅仅是为了营销，它已经成为必须做到的国家规范，65%的节能标准我们是必须要做到的，甚至要超过。前期强调的是将产品做细、做好。至于销售，那是后期要做的工作，有了好产品，销售就水到渠成。”
他强调，不论是什么产品，都应该做出自己的特色，只有做到品质至上，才能在风云变幻的市场竞争中立于不败之地。虚无的概念即使炒作再好，但产品本身的品质没有做好，终将被市场所淘汰。
（摘编自《建设科技》）
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