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一、 住宅产业的概念
在日本，"住宅产业"一词出现于1968年。通商产业省重工业局铸锻造制品科科长内田元享所写"住宅产业--发展经济的主要角色"一文（《中央公论》杂志1968年第3期）第一次提出"住宅产业"，并认为住宅有必要进行工业化大生产，住宅产业是继汽车、家电行业之后的一个主导产业。
住宅产业的内涵是什么？
日本标.准产业分类中并没有住宅产业这个领域，而住宅产业既不是新生的产业，也不是现有产业分类经重新划分后而形成的产业。它是日本标准产业分类的各产业领域中与住宅有关各行业的总合，是"系统化的产业概念"。
日本《建筑大辞典》（1974年）将"住宅产业"作了如下解释：
"指住宅及其有关部件的生产、销售企业或其经营活动的总称，其中也包括'非住宅用地开发'（将农林用地、沼泽地等非住宅用地改造成为住宅可用地）。
住宅产业这一术语是随着住宅生产工业化的发展而出现的。因此，狭义的住宅产业系指从事装配式住宅及其构件的生产和销售的企业或其经营活动的总称。再广一点的含义也包括采用传统施工方法建造的住宅的生产和销售的企业及人工造地的企业。
广义的住宅产业包括从事与住宅有关的设备、部件、材料的生产销售企业，也包括住宅出租、斡旋、金融等企业"。
1988年5月通产省产业结构审议会住宅与都市产业分会在向通产省提出的《住宅产业发展政策措施建议》中指出，"对住宅产业的范围，看法不一"，但从今后"实现优裕的居住生活"角度看，住宅产业主要包括以下几个方面：
--承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、改造产业、内装饰装修工程业等；
--提供所需材料、设备的住宅建材产业、住宅设备产业、内装饰装修材料产业等；
--承担住宅及其建材、设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业；
--为支持居民自己改善居住条件（新建和改造）的DIY （Do It Yourself）产业。
二、住宅产业的产生背景
"会计室产业"于六十年代末提出不是偶然的，而是与当时住宅建筑工业化迅速发展、住宅需求猛增等因素密切相关的。
1、住宅建筑工业化有了相当发展。
日本《建筑大辞典》（1974年）已明确指出："住宅产业这一术语是随着住宅生产工业化的发展而出现的"。1966年日本建设省《住宅建设工业化基本设想》提出：为了强有力地推动住宅建筑工业化，有必要进行建筑材料和构配件的工业化生产，使施工现场的作业转移到工厂，从而提高生产效率"。混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。六十年代中期，构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越来越多，而这些企业在性质上和建筑承包企业不同，具有制造业的特点。住宅的生产与供应开始从以前的"业主订货生产"转变为"以各类厂家为主导的商品的生产与销售"。正是在市场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了以承担住宅生产与供应的企业群为对象的"住宅产业"一词。
2．住宅建造量迅速增长。
战后，日本政府为了恢复国民经济，将大量资金投入工业生产，虽然住房严重不足，但没有力量发展住宅和市政建设等公用事业。因此，战后近十年时间，住宅建设的发展速度一直非常缓慢。进入六十年代，随着国家经济条件的了转，住宅建设提上日程。从六十年代中期起，日本住宅建设量迅速增长。1960年住宅开工户数42万户，1965年比1960年翻了一番，在到85万户。1965年颁布《住宅计划法》，制订了第一个住宅建设五年计划（1966-1970）。根据该五年计划要求，在1965年后的五年间要建670万户，平均每年要建110多万户。住宅建设市场看好的前景已展示在各行各业的面前。
3．一些主导产业发展前景欠佳。
1965年后一些主导产业感到未来发展受到局限。据当时预测，钢铁、汽车需求的增长，到1975年后几乎将处于停滞状态，以后甚至可能下滑。而住宅需求的迅速增长，对未参与住宅生产与供应的企业来说无疑是有巨大吸引力的。况且通产省和建设省都从不同角度对住宅生产与供应采取支持的态度。于是一些非建筑业的大企业开始在住宅市场中寻求自己的出路和发展。面对许多企业对住宅市场产生浓厚兴趣的形势，通产省为了围绕住宅生产与供应将各有关企业的活动加以"系统化"（协调），提出了发展"住宅产业"。
三、为发展住宅产业所采取的措施
发展住宅产业主要涉及到两个政府管理部门，即通产省和建设省。这两个政府部门从不同角度引导住宅产业发展。据资料介绍，通产省从调整产业结构角度出发提出"住宅产业"和发展住宅产业的设想。建设省则侧重从生产方式上引导住宅产业发展，重点放在住宅的生产工业化和技术方面。下面我们将这两个管理部门所采取的措施综合介绍如下：
1、建立住宅产业的政府咨询机构--审议会。
审议会是政府管理部门的决策咨询机构，它要对管理部门首长（如通产大臣、建设大臣等）提出的课题进行调查并提出建议。六十年代末，为推动住宅产业的发展，在通产省产业结构审议会下新组建了"住宅与都市产业分会"，作为通产大臣的咨询机构。该审议分会成立后首先提出了促进住宅产业发展三大步骤的设想，即（1）准确地掌握现在和将来的住宅需求结构；（2）大力推动标准化工作；（3）寻求适当的住宅生产与供应体制。以后，通产大臣曾于1973年、1982年、1988年三次提出"今后的住宅产业及应采取的政策措施"咨询课题。该分会于是在1973年组织3000多名专家重点研究了住宅生产的合理化措施；住宅产业流通的合理化措施；城市产业现状、问题和今后发展方向等问题并提出了报告。1982年针对住宅需求及对住宅产业要求的变化（住宅从数量上的增加转向质量上的提高，住宅产业的重点从新建转向改造，以及城市环境有所恶化，住宅建筑工业化有新的进展，居民生活方式发生了变化等），提出通过住宅部件组合化建立部件化住宅生产体系，重新估价城市中不断增加的集合式住宅的问题；改善土地供应及居住环境等建议。1988年又面对国家经济由出口主导型向国内需求主导型的转变，以及居民居住需求的提高和多样化，提出了《面向二十一世纪的住宅产业展望》，等等。住宅与都市产业审议分会的建议为通产大臣的决策（制订规划、计划、设想）提供了有力的支撑，为引导住宅产业各企业的发展提供了方向。
2、推动标准化工作。
推动住宅产业标准化工作，是企业实现住宅产品大批量社会化商品化生产的前提，受到通产省（日本工业标准的归口管理部门）和建设省的重视。1969年通产省委托其工业技术院制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，并依靠各有关协会加强住宅产品的标准化工作。据统计，在1971年至1975年期间，仅制品业的日本工业标准（JIS）就制订和修订了115本，占标准总数187本的61%。1971年2月，通产省和建设省联合提出"住宅生产和优先尺寸的建议"，对房间、建筑部件、设备等优先尺寸提出了建议。
1970年建设省委托日本建筑中心制订"住宅性能标准"（包括安全性、使用性和耐久性）；委托省属建筑研究所开展"住宅性能综合评价体系"的研究，把住宅各部位的性能定量化，并于1979年提出了住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准。
3、建立优良住宅部件的审定制度
优良住宅部件（BL部件）审定制度，是一项极具权威的制度，也是推动住宅产业和住宅部件化发展的一项重要措施。该审定制度是1974年7月建立的，即由建设大臣将质量好、性能高、价格适当、售后服务好的住宅部件认定为BL部件，并促进其在住宅中推广应用。1987年5月后，建设省授权住宅部件开发中心进行审定工作。开发中心要对部件的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格及供应条件等进行综合审查，公布合格的部件，并贴"BL部件"标签，审定有效时间为三年。为保护用户利益，对贴有BL部件标签的部件，住宅部件开发中心向保险公司办理BL部件生产厂家为被保险人的保险。如用户发现BL部件本身的质量或施工安装质量有问题时，或BL部件出现设计、生产、施工问题而使用户受到损失，保险公司将向厂家支付保险金，弥补厂方给用户的赔偿。
到1990年4月，日本部件生产厂有700家左右，其中663家厂家的部分产品取得了BL部件的认定。目前，住宅中的各部分都有通用部件，对无特殊要求的住宅，只要将通用部件组合在一起便可象搭积木一样建造住房。
此外，通产省为保证住宅部件的生产质量，还颁发了"工一生产住宅的工厂质量管理优良工厂评审制度"，工厂的生产体制（包括质量管理体制和产品检查体制）和产品质量符合日本工业标准（JIS），通过认定发给JIS工厂称号。
4、实行住宅技术方案竞赛制度
日本将实行住宅技术方案竞赛制度作为促进技术开发的一项重要措施和方式。从七十年代初起，围绕不同的技术目标，多次开展技术方案竞赛：
--1970~1971年，以低、中层单体住宅为对象，以质量、价格、大工业生产方式为主要内容，开展"试验性住宅技术方案竞赛"，并在东京都和大阪等地进行试建；
--1972~1973年，以高层住宅小区为对象，以规划、设计、施工、生产、出售、维修管理为主要内容，开展"用工业化方法建造芦屋浜高层住宅方案竞赛"，试点建筑于1979年建成；
--1976年，以廉价优质、高度工业化为内容，开展"新住宅供应体系（住宅55）项目"竞赛，并于1980年开始供应这种住宅；
--1980~1982年，以耐久性好的住宅体系（包括物理耐久性和功能耐久性）为对象，以住宅设计、生产、供应、维修管理整个过程为内容，开展"百年住宅体系"（CHS）技术方案竞赛，并在国内推广；
--1985~1989年，以适应老龄化、信息化、节约资源、能源、生活方式多样化为内容的"新型城市集合式住宅体系开发项目"竞赛，并在国内推广；
--从1990年开始（计划五年），以采用部件化、工业化生产方式、高生产效率、易施工、住宅内部可变、适应居民多种不同需求为内容，开展"中高层住宅生产供给高度化项目"竞赛。
日本开展技术方案的特点是：1）竞赛的对象和内容比较明确；2）竞赛本身就是技术开发的一种方式；3）竞赛结果都体现到单体住宅或住宅区的建设上，起到推广的示范作用。
5、制订技术开发计划并提出课题
为推动住宅产业发展，各有关政府管理部门（如建设省、通产省、邮政省等）都根据各个时期形势需要提出相应的技术开发计划和课题，广泛吸收官、民、学各方面科开机构参加，提出成果。比如，通产省曾提出"新型住宅开发计划"（1979~1985年）、"二十一世纪公寓式住宅开发计划"（1984~1990年）、"二十一世纪住宅开发计划"（1990~1995年）等。在"二十一世纪住宅开发计划中提出了①住户参与居住空间设计；②功能好、舒适度高的内装修材料和住宅设备的开发；③住宅能源综合利用系统的开发；④高功能材料和设备及其工厂生产技术的开发等四个方面课题。
邮政省于1987年提出"智能住宅"课题，内容包括智能住宅本身（家庭内部网络，机器设备、安全系统、模数化、标准化）以及通讯、广播基础设施等的研究开发，1988年通产省、邮政省、建设省又联合提出"住宅信息化计划"。
进入七十年代后，建设省曾实施了两个建设技术开发五年计划（1972~1976年和1977~1981年），1983年又制定了为期十年的"建设技术研究开发长期方向"，提出了建议技术开发的基本方向和重点研究项目。这几个计划是从整个建设业出发制定的，但许多内容涉及住宅建设。如第一个五年计划中的"高层住宅区工业化建设技术的开发"，"建筑生不工定化的应用研究"；第二个五年度计划中的"节能住宅体系的开发"；《长期方向》中的"建筑生产工业化技术"、"建筑生产工业化技术"、"老龄化社会中提高居住环境的技术开"等都直接与住宅产业有关。为发展住宅生产，建设省还制定了"会计室生产革新计划"（1987~1991年），提出"住宅改造实施体制的合理化"，"与国际接轨的住宅生产供给体制"，"促进住宅信息化"，"住宅地下空间利用有关技术的开发"等方面的课题。
6、采取相应的财政金融手段
财政金融手段是日本政府管理部门除立法、行政指导外引导民间企业经营活动的一项有效手段。为了推动住宅产业的发展，通产省和建设省都采取了一些财政金融政策。1974年为了促进住宅部件的发展，通产省建立了"住宅体系生产技术开发补助金制度"。根据这项制度规定，对经同意进行的开发项目，向开发研究的企业提供50%的研究经费补助。建设省于1972年制定了"住宅生产工业化促进补贴制度"，以促进住宅生产工业所需的技术开发项目的实施。对建设省在技术开发计划中提出的课题通过公开招标后对承担企业给予一定的研究经费或补贴。根据《企业合理化促进法》，企业为其生产合理化而制定的研究开发课题，经审查后给予补贴。
对于新技术、新产品在方案竞赛后在建设中实施（实用化、产业化）时，政府金融机关将给予低息长期贷款。如涉及中小企业，还可根据《中小企业新技术改造贷款制度》，由"中小企业金融公库"发放低息长期贷款。此外，还建立了"试验研究费减税制"、"研究开发用机械设备特别折旧制"、"新技术企业化所用机构设备特别折旧制"，"中小企业技术开发减税制"，等等。总之，通过一系列的财政金融制度，引导企业，使其经济活动与政府制定的计划目标相一致，使既定的技术政策得以实施。
此外，于1950年成立的日本住宅金融公库为购房者发放低利率贷款，对促进住宅建设的发展起了很大作用。它提供的贷款比商业贷款的平均利率低30%左右。在1993年财政年度（到1994年3月），该公库的预算为1240亿美元，签订的借款合同达770，000份。
7、建立合理的流通机构和住宅产业综合信息中心
为压缩材料、部件的流通费用，进而降低其价格，并保证及时将这些材料、部件运至现场日本在各地设置了集中从事流通业务的材料、部件中心，减少流通环节，降低运输费用，缩短运输时间。同时，促使从事流通业务的基层建材商店合作化，扩大经营规模，推动经营方式的现代化。政府对这些商店进行经营指导，并在资金上给予资助。此外，通过制定"建筑部件资料表的标准格式"，促进部件目录的完善和格式统一，以便于流通机械开展业务。
为加强信息交流与服务，1971年11月还成立了财团法人·住宅产业信息服务所。它的主要任务是：①提供建材、住宅部件、住宅设备、工业化住宅、内装饰装修制品，以及其它与住宅有产的材料、制品的信息；②提供住宅及其设备的设计、施工、工法及其它有关技术信息；③提供与住宅产业有关的厂家及城市开发企业的信息；④对与住宅有关的部件、技术及城市开发等问题进行调研并提供调研成果。该所除完成日常的信息服务外，于1988年还对分散在全国各地的小企业以及从事流通的商店和有关厂家进行了一次现状的全面调查，分析了综合利用与住宅有关的生产、流通网络化的条件，对促进信息服务网络化作出了努力。
8、发挥行业协会的作用
行业协会一般是同行业按照自愿原则组织起来的民间组织。行业协会同会员企业之间的关系比较松散。协会通过为企业服务，推动行业的发展。同时，地会作为会员代表同政府各有关部门联系，反映企业的意见和要求。1990年与住宅产业有关的协会共有385家，它们都在六个方面发挥着作用：①调查研究与预测；②收集整理技术、经济信息；③制订修订标准；④技术服务（组织会员进行技术开发，为中小企业提供试验研究设施等）；⑤为企业经营进行咨询指导；⑥人才培训（有的协会还设有职工学校）。
此外，为推动住宅产业发展在培育民间开发商和人才培训方面也采取了一些措施。
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