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日本的住宅产业化一直走在前列，有很多先进的经验和技术值得中国借鉴。目前，中国正在大力推进住宅产业现代化，发展“节能省地型”住宅，建设资源节约型、环境友好型社会，现将日本可持续发展型集合住宅的五个设计准则介绍如下，以供同行探讨。
骨架体和填充体分离
为了实现可持续发展型集合住宅需要做到物尽其用，而尽可能延长其自然寿命（即从50年延长至100年），同时还要实现其使用寿命（即商品价值）也能保持百年与其自然寿命同步的目的，集合住宅房屋的构成应采用骨架体（S）加填充体（I）的设计、营造和管理方式。
进入21世纪人们的生活消费理念日趋个性化，尤其是百年住宅它需要适应四代人的需要，今天再权威的建筑师也无法预测子孙们的生活方式和居住消费理念，即应如何实现百年住宅的使用价值和商品价值呢？
图1（略）是日本KSI试验住宅对填充体和骨架体的划界。骨架体S（Skeleton）是由集合住宅的共用部分构成的，包括：
1. 固定在土地上的承重构件；
2. 共用设施管线；
3. 共用设备；
4. 竖向和水平交通道；
5. 楼栋入口处的门厅。
显然共用部分是属集合住宅中各户居民共有的财产，其设计决策权属房地产开发商，但其变动须由大家共同协商、决策，其管理和维护应由物业管理公司服务。
填充体I（Infill）则由两部分构成，其自然寿命较骨架体短，故都具备可改性。
第一部分是住户自用部分，即产权属于居住者的套内部分，其设计决策权也属于居住者，包括套内空间的设计与隔墙选择，套内设施管网布置、厨卫设备选择等。
第二部分是围合自用部分的非承重体，包括户门、外窗、外墙和分户墙。外窗、外墙是建筑物外观形象的构成物，它在百年寿命当中是可以改变的，以适应环境变化需求；非承重分户墙和户门也是可以变动的，但需与邻居和物业管理协商，两者都不可能由某个住户独立决策。
“共有部分”和“自有部分”界限划清后，不但可延长住宅自然使用寿命，也可将套内设计决策权还给居住者，使其在百年中随时适应不同居住者的居住生活需求。
骨架体的开放度
我们不能按传统的住宅建造观念，简单地去理解骨架体就是结构系统，实际上它可以是大开间剪力墙承重系统，也可以是中小柱距的框架系统，还可以是大开间的、套内楼板可变的跃层系统，但无论哪一种系统都要遵循开放的原则。
骨架体的开放度是由以下几方面因素决定的：
1. 因受风吹、日晒、雨淋侵蚀而受损的围护结构的维护、更新的需要；
2. 因住户更替、时尚翻新而对套内布局、设备选型等更新改造的需要；
3. 同时还需能包容更多的通用部品体系和设备系统，尽可能使隔墙在套内可以换位再用，设施管线能自然扩容以接受设备升级的需求等。
总之，骨架体的开放程度越高，其全寿命的使用价值也越大，从而使社会生产发挥最大化的效益。
还套内设计决策权给居住者
面对当前家庭人口的老龄化、少子（女）化、妇女职业化以及就业结构多样化等发展趋势，对住房需求的预测往往与实际需求有较大偏差。同时人们随着物质文化生活水平的提升，住户的个性化需求也愈来愈强烈，再加上住宅是供家庭跨代使用的商品，这就决定了住宅商品必须具备可选择性、可改造性，直至将属于自有财产范围的套内领域的设计决策权还给居住者。
与所在城市协调发展
中高层集合住宅生根于所在城市的土地上，是城市的有机体的构成部分。可持续发展型的集合住宅既是形成街区的有机体，又必须与既有街区相协调，其外观应与城市景观和谐共存。同时，还应重视集合住宅小区内的交通和楼栋内的共用楼梯、电梯及通廊为城市路网的一部分，是构成城市基础设施不可缺少的必备条件。
与所在环境和谐共生
作为中高层集合住宅应为城市的绿化创造条件，用以补偿因土地占用而缩减的植物、昆虫和鸟类的生存空间，以及减少的植物光合作用所产生的氧气。因此，除组团、庭院绿化外，中高层集合住宅还要尽可能地在阳台、屋顶等处提供进行竖向绿化的必要条件，以便营造与环境共生的居住生活环境。在图7中，在阳台和共用外廊均留有绿化空间，此外结合居住者的个性设计也可以在阳台处、户门处扩大绿化空间。
（建设部住宅产业化促进中心 马韵玉 于 萍
摘编自《住宅产业》） | 
