一．关于［JICA住宅性能和部品认定的研究项目］
日本和中国从1990年开始，通过日本国际协力机构（JICA）的项目，进行技术合作工作。迄今已实施了「城市型普及住宅研究协力事业」（1990年～1993年）、「住宅新技术研究·人才培养项目」（1995年～2000年）、从2001年12月至2004年11月为止3年计划的「住宅性能和部品认定的研究项目」。
本研讨作为该项目的一个环节，目的之一是谋求研究成果的普及（见图1
略）。
另外，长年的国际协力机构（JICA）的事业，不仅限于单纯的技术交流，对于政府和民间方面的交流以及经济性的结合，也做出了巨大的贡献。
二、中国的住宅性能
评定制度
目前，中国独自的住宅性能评定制度方案正在策划制定当中。其内容说明如下：
（一）中国住宅性能评定制度的现状
1、 1999年4月发布了「商品住宅性能认定管理办法」(试行)的通知 (建住房「1999」第114号文件)。2000年9月发布了「商品住宅性能评定方法和指标体系」(试行)。
２、 截止2004年9月，已经有168个住宅小区的评定申请被受理、审查。
３、 截止2004年9月，「住宅性能评定技术标准」的征求意见稿编制完成。预计2005年，「住宅性能评定技术标准」（国家标准）将予颁布并实施。
（二）中国住宅性能评定制度的概要
1、住宅性能评定制度的相关机构（见图2
略）
２、性能评定的对象
① 国家级、省级的住宅示范工程必须申请性能评定。
② 其他工程自愿申请性能评定。
③ 住宅性能评定原则上以楼栋为单位，也可以住户和居住小区为对象进行评定。
④ 商品住宅性能设为A、B、C三个等级，A级中又包括１A、２A、３A。住宅经过性能评定后，可获得相应的性能等级证书。
A级住宅不仅性能可靠、配套齐全，而且符合节约能源、资源，保护环境等可持续发展原则。
B类为性能达不到A类标准，但仍可居住的住宅。
C类为性能不适宜居住的住宅。
（三）性能评定程序图（见图3 略）
（四）住宅性能评定的程序与评定方法
1、评定的程序
① 房地产开发商向住宅性能认定机构提交评定申请。
② 评定审查机构进行预审、中间检查和终审。预审在计划设计方案完成之后进行，中间检查在主体结构的施工过程中进行，终审在工程竣工之后进行。
③ 住宅性能认定机构对上述评定结果和性能等级进行审查并审批，将审批结果报告建设行政主管部门，并予以公布。
2、评定方法
① 原则上，终审由两组专家共同完成。1组由5人以上组成，承担适用性能、环境性能和经济性能的评定与审查。另1组由4人以上组成，承担安全性能和耐久性能的评定与审查。
② 专家组通过审阅报告、设计图纸资料和检测报告、现场检查等方法，根据「住宅性能评定技术标准」进行评分。
③ 适用性能满分为300分，安全性能满分为200分，耐久性能满分为100分，环境性能满分为250分，经济性能满分为150分，总分满分为1000分。
④ 专家根据总得分和各性能的得分,一票否决指标等判定性能等级。
⑤ 接受了评定的住宅小区由建设行政主管部门进行公布，由住宅性能认定机构颁发证书。
（五）性能评定的内容
１、 适用性能：
一般规定、单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施。
２、安全性能：
结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施、室内污染物控制。
３、耐久性能：
一般规定、结构工程、装修工程、防水工程、管线工程、设备、门窗。
４、环境性能：
一般规定、用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统。
５、经济性能：
一般规定、节能、节水、节地、节材。
三、日本的住宅性能表示制度
日本的住宅性能评定的计划，是根据「关于促进确保住宅品质的法律」（以下简称为品质确保法）从2000年开始的（品质确保法成立于1999年）。其背景是，作为住宅的获得者，对于关于住宅性能的评定具有不信任感，而作为住宅的供给者，对于住宅的性能，又苦于如何才能够得到消费者的正确理解。为此，创立了关于住宅性能的制度，其内容为①设立表示住宅性能的共通的规则；②设立进行客观评定的第三者机关；③实现了将评定书的表示作为合同内容进行表示。另外，品质确保法中对于其他住宅的柱、梁等的维修，也重新规定了10年义务质量担保的特例，以及住宅相关纠纷处理体制的设立。
日本根据品质确保法设立了住宅性能表示标准，内容大致分为9个部分：（①结构的稳定、②火灾时的安全、③老化的减轻、④对维护管理的考虑、⑤热环境、⑥空气环境、光与视觉环境、⑧声音环境、⑨对高龄者等的考虑，详细分为２８个项目。其中有5个项目是也可以不接受评定的选择事项。各个项目都使用各阶段的等级表示、或用数值表示。
是否利用住宅性能评定是任意的，根据2003年度的实际情况，新建住宅的１～２成接受了评定。对于接受评定的住宅，由称作「指定性能评定机关」的第三者机关进行设计图纸的评定、施工阶段的检查、和完成阶段的检查，并交付住宅性能评定书（也有仅仅基于设计图纸的住宅性能评定书）。
从2000年制度开始以来，2001年８月，对应于问题房屋，在评定项目中加入了「室内空气中的化学物质的浓度等」，2002年８月，也开始了对于现有住宅的性能评定制度（见下页图4
略）。
四、日本和中国的制度比较
如上所述，即使是同样的住宅性能评定的机构，在日本和中国也会有很多不同之处。最大的差异点是，中国进行的是评定住宅整体的方式，而日本是以通过对结构、防火、无障碍等个别项目的评定，来进行住宅整体的评定。
另外，对于各个小的项目，结构标准、防火标准、隔热和隔音标准、无障碍标准等的评定项目是共通的，但是中国的制度方案中还包括了住户类型、用地和计划、绿地景观、以及公共服务设施等的项目。
这些不同点是由于寄希望于性能评定的国民的期待、以及制度成立前的背景，在中日两国存在差异所致。在日本，国民对于个别项目的性能的关心程度很高，因此其评定表示就非常重要。其思考方式是，防火标准高、隔热性能高、以及无障碍是完全不同的几个方面。与此相比，在中国，国民集中关心的是住宅的信赖性、资产价值、整体性的好坏，因此，房间的规模、景观和设施等也包含在评定项目中。哪一个更好并不重要，我们希望的是建立一个符合各自国情的制度。如果可能的话，法国的Qualitel是一个综合的评定方式，在各个项目均达到等级3以上时，颁发Qualite（见下表
略）。
五、对于今后的建议
此次策划制定的制度是先行的制度，虽然不是有欠缺的制度，但是推测到未来的住宅情况，以下提几点个人的建议。
人们所期待的住宅的性能，根据生活水平的变化和技术的进步，与时代同时在变化着。日本的性能评定制度中，也作为评定事项追加了当初没有的问题房屋。根据现在中国的状况，有必要对于以下几点进行继续的研究。
（一）、老龄化社会
中国在2002年时的人口老龄化（65岁以上的人口）比率约为8%，受独生子女政策的影响，预测今后人口老龄化步伐会急剧加快。现在正在建设的住宅，绝大部分都会在老年社会到来后使用，因此继续对它进行研究是十分必要的。
（二）、减轻对地球环境的负荷
近年来经济高速增长，中国的能源消费速度很快，同时给地球环境带来了很大影响，其后果作为邻邦的日本有直接的感受。能源消费中有3成与建筑有关，因此对于设备、部品、材料等的节能研究是势在必行的。对自然资源的有效利用、回收再利用的研究也需要同时进行，以求在最大程度上减轻对地球环境造成的负荷。
（三）、对既有住宅进行性能评定
目前新建住宅的建设、销售处于主导地位，住宅的现存量迅速攀升，接下来进入到市场。
购买既有住宅是收入较低的消费者取得住房的一种方法，中国开始了对既有住宅市场的整备。本项目虽然以新建住宅作为研究对象，但今后会进一步重视对既有住宅的研究，并取得适用于它的研究成果。日本也是于2002年才开始实施适用于旧住宅的性能表示制度。
（日本国国土交通省 日本国际协力机构 长期专家□ 砺波 匡） | 
