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利用这个机会我们探讨一下住宅产业化的发展。在讲之前我讲一个问题，就是要搞好中国的住宅，必须明确房地产里面有一个效应，叫做混合效应。
住宅里面这个混合效应可能有3个，一个就是住宅是不战而胜的，比如潘石屹开发北京的现代城。现代城的位置在长安街上，这个地方就应该能卖出去，这个就是不战而胜的地方，潘石屹厉害的地方就是把4000块钱的地卖到8000元，这个就是他的本事。
还有一个就是以进取胜。这个是开发里面的学问，就是人家不做的事我来做。科技进步就是以进取胜的内容，即个别楼盘采用了其他楼盘没有的设备，这些都是以进取胜。那么这种方式在任何的开发公司里面都必须要研究。
第三个就是以退取胜，就是别人在做的事情我不做了。市场就是这样的，大家都在做的时候你不要做，你做最小的一部分，突破了它就可以胜利。尤其在今天，大家知道，我们中国的住宅已经进入了“量”的增长时代，一个国家在供需关系比较平稳的时候，他的户型面积会减少，在这个时候把户型做精就非常重要了，比如在120平米的房子里面，做两室两厅的房子就是错误的。
在中国，170平方米的房子我们并没有好好研究它，我们只顾做大，但是大毫无用处。大家知道，中国住宅在近10年的范围内，尤其是高层住宅绝对是走在世界前列的，发达国家对高层住宅研究的非常少的，那么中国的住宅里面，今后最关键的，就是要研究100多平方米的住宅。我今天讲的科技进步，对住宅产业是很重要的一块东西，甚至讲科技进步是住宅产业的灵魂。
1999年8月，国务院发了一个72号文。这个文件里面讲到了科技进步，就是在2005年科技进步对住宅产业的贡献率要达到30％，到2010年要达到35％。那么我们实际上我们到2000年底，科技进步对住宅产业化的贡献率已经达到了31.8％，但是我们和美国、日本相比，我们的科技贡献率还是偏低的，如果你的贡献率不能达到50％还不能说是发达国家或者是工业化国家，所以中国就是一个半发达国家。我们看一下中国和国外建设的历史，从根本上改变传统产业，实现产业进步的目标，那么科技化进步是根本。在1996年建设部曾经发布了一个技术政策，这个技术政策一共13项，里面包括了住宅技术。我们现在把两个文件对照起来，我们认为72号文件是一个纲，这个里面提了一个框架，这个就是保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系还有认定体系，那么97年的技术政策文件就是“目”的问题。对于开发商来说，“目”是最重要的一个问题。
今天我们给大家从3个方面分析一下，“目”的扩展问题即技术的扩展问题。目前住宅中主要是推广先进的成套技术，因此有竞争力的技术还是由生产企业提供给开发企业，技术成了卖点，所获得良好的效益就会让开发商主动的去吸纳这个技术。现在重要的观点就是，企业吸纳技术会成为科技转化的主体，这个我们原来没有意识到这个问题，住宅是一个产品，这个产品是需要组装的，这个消费者是不清楚的，但是开发商很清楚，你知道用什么手段，用什么方式来建造它，那么只有企业在施工中采纳这些技术，消费者才能从科技里面得到实惠。报纸上说，过渡地区做了实验，就是14平方米的房子，一间双层玻璃，外面不保温，另一间就是双层玻璃外面保温，两个屋子同时开空调，但是这两个房子的温度差了6度，这个就是技术的问题，所以说，应用这个最重要的技术环节我们忽略了，因为我们没有制定政策让推广和应用技术的人都有好处，所以说我们现在应该制定政策。比如我们现在的国家经贸委搞了一个节能基金，这里我讲一下美国，美国有一个节能之星，这种节能之星，政府优先给贷款，这个就是政策，所以这个应用问题是一个很重要的问题，原来我们把钱都投在研发方面了，研发出来了之后这个成果用不用我不管了。
这里我还讲两个例子，一个就是钢筋混凝土预应力技术，这个技术是一项成熟而先进的技术，在美国几乎钢筋混凝土工程中普遍得以应用。我们中国从20年前就学会了这个技术，但是我们的住宅里面没有应用。美国包括日本住宅里面，原来我们不了解，我们只了解他们的外形，实际上他们在铺地面的时候都采用了保温技术，但是我们就没有做。这个是国内两年前做的最高的楼盘，万科做的，这个进去里面没有梁，装修很方便，这种技术给老百姓带来的最大的好处就是我们节约了材料，还有就是老百姓可以把空间发挥的非常好。
还有就是铜制管材的问题，这个铜制管材是具有耐热、耐寒、耐压、耐腐蚀、耐火、寿命长的环保型产品，美国、英国、澳大利亚等国在住宅中使用的上水管和燃气管中约70％都采用铜管，在这方面，我们推广力度不够，开发商对铜管的性价比不了解。铜管的焊接他都是用铜本身来焊的。这些铜管我们在上海都实验过了。
住宅技术的推广关键是伴随着技术突破、技术创新和技术引进的问题，我们的推广就失去了活力或者半途而废了。给大家举一个例子，就是太阳能，太阳能实际上中国很厉害，中国是世界第一，咱们中国有5个太阳能的年产值是超过1个亿。我们一些开发公司平均开发不了1万平方米，但是我们太阳能热水器在世界上都是领先的，因为他的关键技术我们突破了，一个就是他的管件系统，还有一个就是控制系统，还有一个就是补热问题，这个原因就是关键技术被突破了，如果你不突破老百姓不认你，所以现在我们可以大力的推广。
大家看这个图片上的房子根本看不见太阳能板，但是楼上都是太阳能，每家都有。大家看除了太阳能以外他还有绿化，这个绿化是无土栽培的，所以当今住宅建设中，不少的住宅产业是直接由企业开发引进的，开发建设企业从原来被动的“接受技术”，转变为主动积极地引入技术。引进与应用、研发与应用为同一主体，科技成果向现实生产变得更为直接、更为有效。
第二个就是技术集成。随着消费者生活水平的提高，人们对住宅的品质要求也越来越高。住宅的设计内容也随之复杂化，技术的纷杂和层出不穷，促使许多技术成为独立的专业，专业化要细分，反映出住宅“精密程度”的提高，是现代设计突出的表现。与此同时，住宅设计的专业化又促进了住宅技术向集成化方向发展。也就是说，把所有的专业集成到一个住宅中来才能组合成一个好的产品，住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度。
我们现在看世界第三高的住宅，叫海明轩。它是混凝土结构的，它的技术结构集成很重要。比如说象25层的避难层，这个是敞开的；还有空调，他不是集中空调，他做了一个空气室，所有的空调都在这抽风；这么高的房子他的混凝土就是C60的，这个就是技术问题。这种就是结构上的突破，但是他集成了很多的科技，还有就是摆动问题，这个问题他还没有解决，最后他找美国和加拿大的人出主意，最后解决了。所以这些都是靠技术集成的。
第三是设备集成。居住者对设备的集成认识度要比结构技术集成的认识度要高的多，因为设备技术的集成更为直观，更易体会。但在以往很长的时间里，由于经济实力所限，住宅设备的更新缓慢，质量提高不明显。近五年间，人们开始关注设备的档次和技术的优劣，实际上关注居住舒适度是否得到了改善。这个居住舒适度的提高一是靠户型的合理，第二就是靠设备技术的先进。设备技术的集成度越高就越先进。
像北京的锋尚国际公寓，它的外墙使用了保温隔热系统。它的房子外面挂的陶瓷板，这个保温层做多了下面-1.5的位置上才停止；还有这个管子打到混凝土里面了。这个就是质量保证非常高的地方，因为你打了就不能改了，还有每户都有一个集中空调和新风系统。这个外面有卷帘，防风沙和防盗窃的。这个是悬挂成的卫生器具，他的卫生间全部装修是奉送的，这个家具价值36万，全部是德国的。
我们说的集成是非常重要的。锋尚它现在卖1万仍然是抢购，这个装修也是集成，装修里面科技密集型最本质的就是规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产。这个就是我们搞产业化最关键的部分，所谓科技密集型不是我们搞施工的手段变了，这个主要就是指制作加工和组装工艺，现场只完成装备，手工劳动放到最小。
武汉的开发公司你可以“南看星河湾，北看锋尚”，这个技术配套问题很重要。我们技术不配套，会带来我们的质量不好，不能克服。空心砌块我们搞了很多年了，还是漏水，我们引进了美国同样的流水线，但是我们犯了很大的错误，就是我们出砌块的厂家不出砂浆和外饰面材料。施工工人用砌砖头的砂浆和方法去砌混凝土空心切块，这个就造成了我们的问题。
美国“专威特”外墙外保温技术，这个质量非常好，但是你买我的砌块，你就必须买我的砂浆，否则我不保证质量。他这个专威特一共分6层，我们换了其中的两层，这个质量肯定就不行。
所以我们建设部说国家康居示范工程，把选择应用先进实用的成套技术作为重要的申报条件和考核标准。通过示范工程，将成套技术在更广的范围领域里推广，带动各地住宅建造技术的发展。
大家请看幻灯，这个小区里的中水处理系统值得推广，污水从化粪池直接抽上来，经过5个罐子，处理后大致看来和自来水一样清亮，但是不能喝，可以浇花，洗车等。还有这个生化垃圾处理系统。
深圳万科这个大塔和武汉万科钟塔外形有点相近，但是它这个塔里面是雨水收集系统，它用的是法国的设备，然后用雨水做喷泉。大家知道世界上只有一个国家用法律规定每个家庭必须用太阳能，就是以色列，他们完全是科技兴国，没有文盲。
这个图例是新疆的一个比较好的项目，整个小区楼顶的板子是太阳能的。这个就是由光转化成电的实例，可以供应小区内的130盏灯，这个可以用30年，所以这种技术已经非常的普通了，我们一定要把生态环境这个问题重视起来。
最后用江泽民总书记的话结束“我国是发展中国家，应该更加重视运用最新科技成果，实现技术发展的跨越”。
（建设部住宅产业化促进中心示范处处长孙克放）
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