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一、住宅建设的基本形势
随着城镇住房制度改革的不断深化和市场经济的逐步完善，我国住宅建设得到快速发展，城镇居民住房条件和居住环境得到了较大改善，住房短缺时代基本结束，住宅建设已进入了新的变革时期，新时期住宅产业的形势发生了较大变化。主要表现在：
（一）住房市场化进程加快，住房消费主体发生重大变化。随着住房制度改革的不断深化，初步建立了以商品房、经济适用房为主体，以廉租住房为保障的多层次住宅供应体系，城镇居民成为住房市场的消费主体。从存量住房看，通过公有住房向城镇居民个人出售，居民住房自有率已经达到80%左右，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构。随着住房二级市场的全面开放，一个以市场评价住宅价值、分配住宅资源、实现住宅权益的新体系正在形成。从新建住房看，个人购买商品住宅的比例已经接近94%。其他方式的建房如单位组织职工集资合作建房中，个人出资比例也越来越高，逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度越来越高。
（二）居民消费结构的升级，城镇居民住房需求发生重大变化。城镇居民收入水平的不断提高促进了消费结构升级，引起了住宅需求重点的转移。2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%，人民生活总体上达到小康水平，居民消费需求重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出，向更加宽裕的小康生活迈进，要进一步提高城乡居民吃穿用消费水平，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量。到2000年底，我国城镇人均住宅建筑面积已经达到20.5平方米，户均住宅建筑面积64平方米，初步满足了基本居住需求，居民对居住质量如住功能、住房环境和综合配套水平提出了更高的要求。
（三）国民经济的快速增长，住宅产业的国民经济地位发生重大变化。过去的四个五年计划期间，尽管年度波动较大，但平均看住宅投资增长速度都明显高于同期GDP的增长速度，为GDP增长做出了重要贡献。特别在90年代中后期启动居民消费、控制通货紧缩趋势，保持国民经济持续增长中发挥了积极作用。2000年，城乡住宅投资7594亿元（其中城镇5435亿元、农村2159亿元），占GDP的8.49%，占全社会固定资产投资的23.28%。据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资增长（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加工2700亿元左右。因此，住宅产业将逐步发展成为国民经济的支柱产业。
（四）城市化进程不断加快，住宅产业的市场潜力发生重大变化。随着城市经济发展和城镇人口增加，住宅需求和住宅消费必将随之扩大。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45%左右，每年增加0.8-1个百分点，城镇人口达到6.3亿，比2000年净增1.7亿。按照60%的新增人口需要解决住房问题或改建住房，按届时人均住房建筑面积25平方米计算，要新建住宅25.5亿平方米建筑面积。为改善现有居民的住房条件，按现有居民（4.6亿）人均住房面积增加4.5平方米，需增加住宅面积20.7亿平方米。考虑每年有1亿平方米的旧房拆建，还要增加10亿平方米的新住宅。总体上看，住宅建设总量的持续快速增长，为住宅产业的发展提供广阔的发展空间。
（五）科学技术的飞速发展，住宅建设的生产方式发生重大变化。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工以现场手工湿操作为主，生产效率低，属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等，已不适应新形势发展的需求。近年来，我国住宅产业技术得到了快速发展，一批批以房地产开发为龙头，以住宅部品、技术研发、生产为依托的住宅产业集团逐步壮大和成长，为推进住宅产业现代化注入了新的活力。大量的住宅产业成套技术通过城市住宅小区试点、小康示范、国家康居示范工程的实践中得到了广泛推广，为提高住宅的综合品质，提高住宅建设的劳动生产率起到了积极的示范和带动作用。依靠推进住宅产业现代化，提高住宅质量，降低住宅建造成本的重要意义已在产业届达成共识，并发挥着积极的作用。
（六）整顿和规范房地产市场的深入开展，住宅与房地产市场环境发生重大变化。大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作，得到了党中央、国务院的高度重视。建设部、国家计委等7部门发布了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，对整顿和规范房地产市场秩序做了重要部署。随着这项工作的逐步深入开展，一批市场信誉差、运作不规范的企业将会受到严厉打击，营造公平、健康的市场竞争环境，房地产市场环境逐步走向更加规范化、法制化的轨道。同时，世界经济一体化的加速，住宅与房地产业的国际投资格局也在发生变化，跨国集团公司已逐步介入我国的住宅与房地产市场，发展民族品牌，提高国内企业竞争力是住宅生产企业面临的必然选择。
面对新时期、新形势，住宅建设迎来了新的挑战。新时期住宅建设的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。需求决定发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。坚持以需求为中心就是要保护需求、培育需求和刺激需求，其核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，加快推进住宅产业现代化进程。因此，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的迫切需求和必然趋势，是新时期住宅产业发展的主要目标和根本任务。
二、抓好康居示范工程建设，带动和推动住宅产业发展
推进住宅产业现代化是提高住宅质量，带动住宅产业发展的根本途径。推进住宅产业现代化，一方面要加强基础技术、关键技术研究，完善住宅建筑体系、部品体系和技术保障体系。另一方面要积极探索推进住宅产业现代化的有效载体和途径，带动住宅产业现代化的全面实施。在总结多年来城市住宅建设试点和小康示范工程的经验基础上，建设部99年开始实施国家康居示范工程，是探索推进住宅产业现代化载体的有效尝试。国家康居示范工程是以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现以人为本的设计理念，体现当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起积极的引导作用，同时在住宅建设贯彻"节能、节水、节地""淘汰落后部品"等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和示范作用。主要体现在：一是住宅设计把保证住宅全寿命周期质量作为设计的基本原则，把住宅安全、耐久性能作为设计质量保障的基础，在住宅建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、电气、暖通空调等专业设计中应满足居民对住宅适用性的要求，在住宅的规划设计中突出强调设计的均好性、多样性和协调性。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等七大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。
到现在为止，已批准列入实施计划的示范工程55项，待批6项，分布15个省市。从目前申报的情况来看，分布很不均衡，尤其是西部地区数量更少。造成这种局面原因，一方面，有我们引导和服务工作力度不够，也有我们管理工作的方法和程序需要改进和提高因素；另一方面，有各地产业技术发展不均衡的因素，也有对示范工程作用和意义的认识不足的问题。西安紫薇城市花园做为全国第一个通过验收的国家康居示范工程，也是目前陕西省唯一的康居示范工程，将对西安地区乃至陕西省的住宅质量提高和住宅产业发展起着巨大的带动和辐射作用，它将是西安地区住宅建设的新的标志。从两年多来全国的康居示范工程实施情况来看，已取得了较大成果，对推动各地住宅产业化发展和住宅质量整体水平提高起到了一定的引导和示范作用。一是居住区规划设计、建筑设计水平逐步提高，涌现了像西安紫薇城市花园、嘉兴金都景苑等一批优秀住宅小区，深受消费者青睐，成为各地住宅建设的样板。二是住宅建筑体系技术有了新的发展。钢结构住宅、框架异型柱结构、ALC轻质混凝土墙板、混凝土砌块等技术得到很大发展，替代了延续几千年"秦砖汉瓦"的传统结构型式，彻底淘汰了实心粘土砖，为完善新型建筑体系起到示范和带动作用。如：西安紫薇花园建设中采用了加气混凝土砌块、GRC墙板、轻钢龙骨石膏板等新型墙体材料，对推进西安地区的墙体改革和新型墙体的推广应用起到积极的示范作用。三是建筑节能和新能源利用技术大量推广，住宅的内在品质逐步提高。康居示范工程把墙体、门窗和供暖方式改革做为一项重要技术要求，要严格贯彻建筑节能标准，南方地区隔热，北方地区保温节能，全面使用双层中空玻璃，达到住宅外维护结构的节能和防噪要求，对推动节能技术发展起到积极的促进作用，同时有的项目中已推广应用太阳能、风能、地热等转化新能源技术，对保护生态环境、节约资源起到示范带动作用。如：西安紫薇花园率先采用高科技外墙外保温技术和优质中空玻璃塑钢门窗、分户采暖系统技术等，具有一定的先导性。四是住宅环境保障技术得到推广和发展。如雨水收集利用技术、中水回用系统技术和垃圾生化处理技术、饮用水质保障技术、箱式变压器技术等得到了广泛推广，为住宅产业新技术提供有效的载体，起到了引导和示范作用。五是居住区景观与环境质量有了较大提高。如：西安紫薇花园的环境充分体现了以人为本、自然和谐、典雅大方的理念，小区的动静分区明确，做到人车分流，景观布局合理，环境自然亲切，做到了环境的均好性、多样性和协调性，创造高尚、舒适、安逸的生活空间。其他地区如：沈阳万科花园新城、无锡新世纪花园等示范工程的住区环境，也具有较强的先进性和引导性。六是住宅的工程质量和施工现场管理水平有大幅度提高。如：西安紫薇花园、南京月安花园、郑州清华园小区已成为本地区的样板工程，得到了社会各界的好评。七是倡导住宅装修一次到位的开发理念已取得初步成果，成为住宅销售的新买点。如：广州保利花园、上海奥林匹克花园等示范工程的全装修住宅深受市场欢迎，起到了导向和示范作用。八是通过国家康居示范工程的实施，造就了一大批品牌企业和知名品牌。示范工程的实施为企业创建品牌提供了有效途径，据了解，西安紫薇地产品牌的无形资产已达到5个多亿，品牌效益已经发挥重要作用。南京栖霞集团通过示范工程创建的"星叶"品牌已深入人心，正在建设的康居示范工程太阳城天泓山庄在南京深受到消费者青睐。
但是，我们还应清醒地认识到，目前在实施阶段存在诸多不足和值得改进的方面。一方面，对示范工程的管理方法和程序及住宅产业现代化推进工作，我们近期正在研究改进工作方法，提高工作效率，最主要的是调动各方面力量，尤其是充分重视和发挥地方各级管理部门参与到示范工程的建设和住宅产业现代化工作的作用。另一方面，示范工程实施中还存在不尽如人意之处。一是有些项目重视前期的申报，轻实施工程的管理，把康居工程为品牌去炒作，在实施中降低科技含量，没有把推广应用先进适用成套技术来提高住宅创建品牌的手段和途径。二是重销售策划的宣传，轻现场规范化管理过程宣传，不能让消费者真正了解到康居示范工程与普通住宅工程的区别所在。示范工程强调全过程示范，不仅在规划设计、成套技术应用、住宅的综合质量等，而且在施工过程的科学管理、文明施工等起示范作用。三是施工现场的规范化管理有待提高。施工过程是示范工程的一个窗口，规范化管理是住宅质量的基础保障。通过示范工程的实施要培养一批高素质的管理队伍、精干的管理人才和先进的管理经验。四是对住宅装修一次到位的做法的认识亟待提高。目前，北京、上海、广州、深圳等地的示范工程的全装修做法的成功经验值得借鉴和学习。因此，对于正在实施示范工程的地区和正欲申报示范工程的地区，应认真总结两年来的经验和教训，努力探索适合本地特点的住宅产业现代化发展道路。
三、发挥康居示范工程的辐射和带动效应，推动住宅产业整体水平提高。
以示范工程为载体，推广应用新型住宅产业成套技术和部品，带动和推动住宅产业现代化发展，是国外住宅产业发达国家通行的做法和经验。从城市住宅小区试点、小康示范工程到目前实施的康居示范工程的实践证明，示范工程的建设对推动我国住宅产业整体水平提高起到巨大的辐射和带动作用。
1、正确把握国家康居示范工程的目的和任务。国家康居示范工程的主要任务是以其示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设的质量。因此，示范工程是这种成套技术系统集成、技术创新与转化和集约化生产的一个载体，通过新技术、新工艺、新产品、新设备的推广应用，全面提升住宅的内在品质，带动住宅产业的快速发展。康居示范工程也决不是简单的概念，更不是用来炒做的依据，要和目前某些市场炒做的行为区别看待。目前，某些组织和单位为迎合开发公司炒做概念，吸引市场注意力的需求，违反国家有关规定，未经各级建设主管部门批准，擅自出台有关标准和评选办法，从事"生态住宅"、"健康住宅"、"经典住宅"等等乱评比、评选及授牌活动，擅自给企业或项目冠以名目繁多、不符实际的称谓，造成了住房消费市场的混乱，使消费者雾里看花、无所适从，甚至造成了误到和欺诈，影响了住宅建设的健康发展，引起了社会各界的强烈反对。建设部将要以整顿和规范房地产市场秩序为契机，对未经建设主管部门批准，擅自进行乱评比、乱授牌的不规范行为予以制止和严厉打击，并利用社会舆论和媒体进行引导和宣传，营造公平、健康的市场环境。同时，对已批准实施的康居示范工程也加强跟踪管理，对不能按照示范工程要求实施的项目实行清退制度，提高康居示范工程的示范性和权威性，引导住宅产业的健康发展。
2、康居示范工程要突出体现特色，明确重点，不断创新，带动全国住宅质量全面提高和住宅产业的发展。示范工程要突出体现特色：一是居住区要体现地方的文化特点，把现代居住理念和地方文化特色有效地结合。从南到北，从东到西，住宅小区逐渐丧失特色。从这么多年来的实践来看，我国住宅建设的模式是"学习"-----北方学南方，小城市学大城市，国内学国外，而这种"学习"多半是不加扬弃、全盘照照收的模式或者抄袭，甚至导致了许多误区。有些小区不惜一切代价在环境方面大做文章，甚至把公共公园或城市广场的"大手笔"做法搬到住宅小区中，不是建"家园"而是建"公园"，成为目前效仿的模式。我国南北、东西差异较大，而且地方文化底蕴丰富，如何突出体现地方文化内涵，弘扬民族传统是广大住宅建设者认真思考和突破的问题。二是突出体现地方的产业技术特点。示范工程重点是新技术的集成，技术和部品要形成系列化、配套化体系，形成适合本地区发展的技术体系。各地的自然条件、经济条件差异较大，技术发展又不均衡，要结合地方的经济、材料资源、技术水平、地理条件特征，推广地方的住宅产业技术，通过示范工程的实施带动地方住宅产业的进步和发展。三是要突出解决老百姓关心的住宅内在品质问题，如：工程质量、功能质量、住宅节能、住宅装修等。住宅内在品质的提高必须有先进的技术和部品做支撑，大力推广先进适用成套技术是康居示范工程的重点也是亮点。因此，将先进的科学技术转化为生产力，不断提高住宅综合质量，带动住宅产业的整体发展是国家康居示范工程的最终目标。
3、总结经验，积极推广，推动住宅产业大发展。从今年开始，康居示范工程陆续进入验收总结阶段，不同地区不同小区各具特色，都有一些值得总结的经验，积极推广和完善。西安紫薇花园在规划设计、建筑设计、环境设计及推进住宅产业化方面也有诸多先导性经验值得总结和推广。我简要地概括为"二新四高六突出"，二新是规划设计理念新、建筑设计思路新；四高是环境品位高、住宅品质高、科技含量高、紫薇地产的附加值高。六突出体现在六大先进技术系统：一是墙体技术系统。该项目的墙体全部采用新型环保墙体材料，彻底淘汰粘土砖，为推动墙体改革作出了典范，并且在西安地区率先采用外墙外保温技术，大大改变了住宅内部的热环境性能，具有示范和推广价值。；二是门窗系统。采用优质中空玻璃塑钢窗，具有隔热、隔声、防结露等性能。户门采用兼具保温、隔音、防盗功能的复合门；三是供暖技术系统。供热系统技术革新是当前供热体制改革的核心，旧的技术系统已不适应市场经济的需求。该项目打破传统的供暖方式，采用节能、经济的分户式燃气供暖系统技术，在供热体制改革方面迈出了开创性的一步。散热系统采用了热效高、节能环保的陇星散热系统技术，在国内均处于领先水平；四是智能化技术系统。住宅智能管理技术是该小区的另一个亮点。概括为三大子系统，（1）安全防范子系统，采用了出入口管理、闭路电视监控、对讲与防盗门控、室内报警与燃气泄露监控、巡更管理等智能管理技术；（2）信息管理子系统，采用了远程抄表、车辆出入与停车管理、电梯运行实时监控、小区照明与灯光控制、紧急广播与背景音乐控制、小区物业管理计算机系统等技术。（3）信息网络子系统。设置了小区物业增值服务系统、小区宽带局域网接入综合布线系统及传输平台，为区内居民实现信息网络服务提供了硬件基础。该智能化系统是既具备先进性，又兼备经济性和实用性。关于住宅智能化的话题炒做的太热，应到急剧降温的时候，盲目的超前是极大的浪费，智能化的配置应结合本地的实际需求和经济发展水平相适应。五是环境与保障技术系统。推广应用了绿化自动喷灌技术、垃圾分类收集技术、水质、水压保障技术等等，尤其是大面积全部采用管道分质供水系统技术，为用户提供了高品质的饮用水。六是新材料、工艺和住宅部品系统。高性能混凝土、高强钢筋、泵送混凝土工艺、特殊桩基础工艺、铝塑复合管、新型防水及屋面保温材料等新材料、新工艺、新产品的推广应用，为确保质量提供了技术保障，同时，为带动新技术推广起到积极的示范作用。以上六个方面是我两天来对西安紫薇花园的个人观点，肯定还有很多值得总结推广的经验。我相信，紫薇城市花园康居示范工程对陕西地区的住宅建设质量和住宅产业的发展会起到巨大的带动和辐射作用，陕西的住宅建设水平会在紫薇花园的基础上再上一个台阶。
西安紫薇城市花园是全国康居示范工程第一个验收的小区，希望大家多去兄弟省市考察住宅建设方面的经验，相互学习、取长补短，为推动全国住宅建设水平提高，带动住宅产业快速发展作出积极的贡献。
谢谢大家。
（建设部住宅与房地产业司副司长兼住宅产业化促进中心主任 沈建忠）
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