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江泽民同志在党的十六大报告中说，我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实。那么，作为朝阳产业的房地产业，将如何适应小康时期的产业发展？它的发展目标又是什么？我们还有哪些工作要做？带着这些问题，记者走访了中国人民大学土地管理系主任叶剑平博士和丰雷博士。
中国的房地产业在其发展过程中，为提高居民住房水平，实现小康居住目标做出了卓越贡献，具体表现在以下几个方面：
（１）住宅建设有了突飞猛进的增长。１９７９年至２０００年的２２年间，全国城乡共建住宅约１９０亿平方米，其中城镇新建住宅４７．３亿平方米，是１９５０～１９７８年２９年住宅竣工总面积的５．７倍。１９９７年以来，每年城镇住宅建设量均超过４亿平方米２０００年城镇新建住宅达到５．４８亿平方米。到２００１年底，中国城乡住宅竣工面积已经达到１３亿多平方米，房地产业已经成为中国的一个重要产业。据估计，房地产业为中国ＧＤＰ增长率的贡献率约为两个百分点。世界银行的考察报告评价说，中国住房建设即使从国际标准看也是创记录的。
（２）大规模的住宅建设，使城镇人均居住面积有了较大程度的提高。１９７８年，我国城镇人均居住面积仅为３．６平方米，至２００１年则达到１０．５平方米，是１９７８年的约３倍。
（３）城镇居民的消费结构也发生了较大变化。其中住宅消费占总消费支出的比例由１９８１年的４．３％上升到２０００年的１０％。
小康生活水平是介于温饱和富裕之间的一个生活发展阶段。联合国粮农组织认为恩格尔系数在０．４～０．５之间居民生活水平达小康标准。我国九五计划规定人均居住面积的小康标准为８～９平方米。用这些标准衡量，我国城镇居民在２０世纪末已告别温饱，步入小康生活水平。
小康住宅的十大特征
“小康不小康，关键看住房”。在建设全面小康社会时，人们的居住状况是一项十分重要的指标。那么，全面实现住房小康的目标又是怎样呢？在这个问题上，并没有一个如１９９１年国家有关部门制订的小康社会１６项基本经济生活指标那样明确的标准。不同的人有不同的看法。例如有的学者认为，小康的概念是发展的，经济学没有对小康下一个准确的定义。也许今天家庭有一套两居室或三居室，有彩电、冰箱叫小康。而５年以后，家里有汽车叫小康，再过５年，有第二套住宅才叫小康。
看来，全面小康的居住标准在数量上并没有一个限定的标准，实现全面住房小康标准的主要方面是住房的质量而不是数量。按照国家建设部曾制定公布过的小康住宅标准，具体来说，小康住宅应具有以下特征：（一）住宅套型面积稍大，配置合理。有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。（二）平面布局设计合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。（三）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高１－２个等级。（四）合理配置成套厨房设备，改善排烟、排油条件，冰箱入厨。（五）合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、化妆、洗脸的相互干扰。（六）管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。（七）设置斗门，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。（八）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。（九）垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车位。（十）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地特点，有利于保护生态环境。
离小康住房差距明显
要全民实现住房小康标准，从目前中国房地产业和房地产市场发展的现状看，还存在着较大的差距，主要表现在以下几个方面：
（１） 城镇居民住房消费支出比例仍然偏低。改革２０年来我国城镇居民消费结构不合理以及住宅消费支出比重偏低的状况并没有根本改变，不仅与发达国家相比有很大的距离，而且与处于同一发展水平的一些发展中国家相比也有一定的差距。
（２）相对于巨大的住房需求潜力，城镇居民的住房有效需求不足。住宅消费需求潜力，也即住宅消费潜在需求，是指过去和现在尚未转变而在未来有可能转变为实际住宅商品购买力的需求。据我们的测算，未来１０年间我国城镇居民的住房潜在需求大约为６０亿平方米，也就是说平均每年需要建设约６亿平方米的住宅才能满足全部住房需求潜力。
（３）商品住宅价格仍然偏高，存在着扭曲。对住宅价格是否过高的研究不能孤立地进行，必须结合居民的收入水平一起讨论。“房价／收入比”是国际上通用的衡量一国（地区）商品房价格是否适当的重要指标。据世界银行的研究，发达国家的房价／收入比一般在１．８∶１～５．５∶１之间，而发展中国家的房价／收入比一般在４∶１～６∶１之间。而对我国房价／收入比的测算结果表明，从全国来看，２０００年这一指标为７．９：１，高出发展中国家一般水平不少。
（４）商品房空置量大，成为阻碍中国房地产业发展的关键因素。在住宅建设水平有了很大提高的同时，居民住房有效需求却不足，必然导致的结果是商品房的空置积压。
政策制订重点在需求
为了有效地解决城镇居民住宅有效需求不足问题，全面实现居民住房小康，当前和今后一段时期政府工作的重点在于：
（１） 明确政策制订的重点是需求而非供给。中国改革开放２０多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件的较大改善大多数人能够切身体会得到。然而解决问题的关键还是在需求方面。
（２）完善的市场结构是关键。房地产市场具有较强的区域性、竞争的不充分性、交易的复杂性、供给的滞后性，以及与金融的高度关联性等基本特征。因此，完整的房地产市场结构应该包括规范的租赁市场、住房二级市场、住房金融市场特别是住房抵押贷款一二级市场。
（３）市场的培育需要制度创新。中国的房改进程可以大致划分为三大阶段：第一阶段是上个世纪整个８０年代，主要是进行初步探索，是房改的试点阶段；第二个阶段是整个９０年代，特别是小平同志南巡讲话后，是找到了正确方向明确了市场取向改革的阶段；当前处于第三阶段，即以产权为核心的改革阶段。只提“市场”不提“产权”或“制度”的改革绩效至此已然消散得差不多了，产权改革应该成为下一步房改的重点，即明确保障住房私有产权，确保初始产权界定明晰，并制定相应的规则，保障并鼓励住房产权的自由流转交易，从而达到降低交易费用，政府逐步退出房地产市场运行微观领域，并真正确立市场在房地产资源配置中的基础性地位的目的。
（摘自中国房地产报）
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