|
小康住宅：让潜力发力
江泽民同志在党的十六大报告中说，我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实。那么，作为朝阳产业的房地产业，将如何适应小康时期的产业发展？它的发展目标又是什么？我们还有哪些工作要做？带着这些问题，记者走访了中国人民大学土地管理系主任叶剑平博士和丰雷博士。
房地产做出卓越贡献
（1）住宅建设有了突飞猛进的增长。1979年至2000年的22年间，全国城乡共建住宅约190亿平方米，其中城镇新建住宅47．3亿平方米，是1950？1978年29年住宅竣工总面积的5．7倍。1997年以来，每年城镇住宅建设量均超过4亿平方米。 2000年城镇新建住宅达到5．48亿平方米。到2001年底，中国城乡住宅竣工面积已经达到13亿多平方米，房地产业已经成为中国的一个重要产业。据估计，房地产业为中国GDP增长率的贡献率约为两个百分点。世界银行的考察报告评价说，中国住房建设即使从国际标准看也是创记录的。
（2）大规模的住宅建设，使城镇人均居住面积有了较大程度的提高。1978年，我国城镇人均居住面积仅为3．6平方米，至2001年则达到10．5平方米，是1978年的约3倍。
（3）城镇居民的消费结构也发生了较大变化。其中住宅消费占总消费支出的比例由1981年的4．3％上升到2000年的10％。
小康生活水平是介于温饱和富裕之间的一个生活发展阶段。联合国粮农组织认为恩格尔系数在0．4？0．5之间居民生活水平达小康标准。我国九五计划规定人均居住面积的小康标准为8？9平方米。用这些标准衡量，我国城镇居民在20世纪末已告别温饱，步入小康生活水平。
离小康住房差距明显
要全民实现住房小康标准，从目前中国房地产业和房地产市场发展的现状看，还存在着较大的差距，主要表现在以下几个方面：
（1）城镇居民住房消费支出比例仍然偏低。改革20年来我国城镇居民消费结构不合理以及住宅消费支出比重偏低的状况并没有根本改变，不仅与发达国家相比有很大的距离，而且与处于同一发展水平的一些发展中国家相比也有一定的差距。
（2）相对于巨大的住房需求潜力，城镇居民的住房有效需求不足。住宅消费需求潜力，也即住宅消费潜在需求，是指过去和现在尚未转变而在未来有可能转变为实际住宅商品购买力的需求。据我们的测算，未来10年间我国城镇居民的住房潜在需求大约为60亿平方米，也就是说平均每年需要建设约6亿平方米的住宅才能满足全部住房需求潜力。
（3）商品住宅价格仍然偏高，存在着扭曲。对住宅价格是否过高的研究不能孤立地进行，必须结合居民的收入水平一起讨论。“房价／收入比”是国际上通用的衡量一国（地区）商品房价格是否适当的重要指标。据世界银行的研究，发达国家的房价／收入比一般在1．8∶1？5．5∶1之间，而发展中国家的房价／收入比一般在4∶1？6∶1之间。而对我国房价／收入比的测算结果表明，从全国来看，2000年这一指标为7．9：1，高出发展中国家一般水平不少。
（4）商品房空置量大，成为阻碍中国房地产业发展的关键因素。在住宅建设水平有了很大提高的同时，居民住房有效需求却不足，必然导致的结果是商品房的空置积压。
政策制订重点在需求
为了有效地解决城镇居民住宅有效需求不足问题，全面实现居民住房小康，当前和今后一段时期政府工作的重点在于：
（1）明确政策制订的重点是需求而非供给。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件的较大改善大多数人能够切身体会得到。然而解决问题的关键还是在需求方面。
（2）完善的市场结构是关键。房地产市场具有较强的区域性、竞争的不充分性、交易的复杂性、供给的滞后性，以及与金融的高度关联性等基本特征。因此，完整的房地产市场结构应该包括规范的租赁市场、住房二级市场、住房金融市场特别是住房抵押贷款一二级市场。
（3）市场的培育需要制度创新。中国的房改进程可以大致划分为三大阶段：第一阶段是上个世纪整个80年代，主要是进行初步探索，是房改的试点阶段；第二个阶段是整个90年代，特别是小平同志南巡讲话后，是找到了正确方向明确了市场取向改革的阶段；当前处于第三阶段，即以产权为核心的改革阶段。只提“市场”不提“产权”或“制度”的改革绩效至此已然消散得差不多了，产权改革应该成为下一步房改的重点，即明确保障住房私有产权，确保初始产权界定明晰，并制定相应的规则，保障并鼓励住房产权的自由流转交易，从而达到降低交易费用，政府逐步退出房地产市场运行微观领域，并真正确立市场在房地产资源配置中的基础性地位的目的。
（摘自天津置业网）
|
