|
一、我国住宅室内装修的演变
我国住宅室内装修的历程大致可分为四个阶段：
第一阶段 福利装修时期（二十世纪五十年代中期至八十年代末期）
此时，在计划经济下的福利分房，既然具有"福利"性，住户没有选择的权利，只有"接受"的权利。室内装修的标准相差不多，但都能达到"入住即可使用"的程度。个别福利优越的单位还按职位等级，确定不同的装修档次。这个阶段可以算作是福利装修的阶段，土建和装修是由承建单位一家完成的。
第二阶段 初装修时期（八十年代末期至九十年代中期）
随着人民生活水平的提高和住宅商品化的逐步形成，人们不再满足于福利房和一般商品房的装修，开始自己动手采购产品和材料，替换已安装好的设备及装饰面层，甚至不惜代价，拆墙开洞，为此，建设部及许多地方主管部门都发了有关文件，制定了住宅"初装修的标准"，起到了正确引导消费者和施工单位的作用。"初装修"成为这一时期的流行词汇。"初装修是"区别" 精装修"提出来的室内装修概念。土建施工单位做到初装修的程度就撤出施工现场。"精装修"由谁去承担就无人过问了。房屋建造和装修此时开始便逐渐地分离了。
第三阶段 毛坯房时期（九十年代中期至九十末期）
初装修的标准，仍然没能控制住家庭装修的浪潮，装修的个性化很快就取代了"初装修"。并非内行的消费者，奔波于各大建材市场，装饰游击队占据了大部分的家装市场。开发商索性全面放开，连"初装修"都不做了。除了户门、窗子、管子安装上，墙面和地面抹上底灰后，其他都留给住户。毛坯房开始盛行。本应交付成品住宅的生产就此走向无序化。这种无序化给消费者和管理者带来了无穷的烦恼和失望。人们在问，这就是现代住宅的建造方式吗？是进步还是退步呢？
第四阶段 建造装修一体化时期（九十年代末期至二十一世纪初期）
当毛坯房住宅充斥市场的时代的同时，一大批具有超前意识的开发商抓住市场需求的变化，把众多想买精装修一次到位住房的消费群体作为重点，开辟出新的热卖渠道，显示出强有力的竞争能力。广州、深圳、上海、北京等大城市建造装修一体化住住宅的比例逐年上升。多方调查资料表明，需要购买这类房子的消费者达到50%?70%。这就预示着一个住宅装修变革期已经到来。
回顾我国住宅装修的演变过程，真是几经波折，几经反复，给我们许多启示。但至少有一点应该说是十分明确: 让广大消费者回到"福利装修"的水平上去显然是不可能的。然而，无休止的大量向市场投放毛坯房更是不可取的。人们需要的是一个成品的住宅，一个搬进去就可使用的舒适天地。人们期待有更多的建造装修一体化的住宅供他们挑选。
二、改变观念走出误区
毛坯房之所以在市场上大批出现，除了经济发展水平，住宅工业化水平的制约外，还有观念上的落后原因。许多开发商和购买者步入了认识上的误区。
误区之一：销售不含装修，以免后期出麻烦
多年来，开发商和建造商并没有把住宅装修放在重要的位置上，认为装修造价在总销售价或总土建造价中占很小的比例，没什么利润，又因施工后易出变形、变色，脱落等质量问题，购房者找麻烦多，因此还是不管为好。今天则不同了，购房者自己装修每平方米要投入500元?800元。多则上千元。家庭装修市场正在迅速扩大，并蕴涵着新的销售和利润增长点。如北京世纪城的2幢装修到位的高层塔楼，共192户，仅一天时间就销售告磬。人为地将销售和装修剥离，只能导致无序管理和质量的下降，不利于开发商，也不利于购房者。必须把住宅装修纳入商品住宅销售的范畴，让所有的商品房在装修到位的统一轨道上竞争。规定建造装修一体化的细则，保证一条龙服务，解决消费者的后顾之忧。在这方面，欧美等发达国家早已有明确规定：未装修的住宅不许出售。我国有关部门也在制定相类似的法规，加以限制和引导。
误区之二：购房者档次不一，装修难于保证购房者不拆不砸
开发商建房，应对销售对象有较准确的定位和估计。这就如同购买小汽车一样，有经济实力的去开豪华轿车，差一些的去开经济型轿车，都要求开一种车是不现实的。关键是在把握市场需求，针对购买层次进行装修。装修程度一定要高于购房者的"期望值"，购房者自然就不会去拆砸，"初装修时期"的装修之所以被消费者拆砸，其主要原因就是开发商为了追求利润，舍不得花钱，用低廉的产品糊弄购房者，更谈不上精心设计，精心施工了。像这样的装修，怎么能让广大消费者接受呢？国家康居示范工程――广州市保利花园面向普通消费阶层，经过大量调查研究，开发商确定了合适的整体装修档次，并将一层每户的院落精心美化销售给客户，形成广州楼盘中的亮点，购房者凌晨排队买房，创造了广州近十年来日销住宅232套的新记录。入住后很少有住户再次改造装修。
误区之三：商品房装修个性化不好体现。
室内装修的确可以表现个性化，但真正表现个性化的，表现居住者内在气质和品位的仍然是以装饰为主。工程装修是一般购房者所不熟悉或从未接触过的领域。"毛坯房"迫使他们耗费很多时间，心血和钱财去干"外行"工作，他们只好"你抄我，我学你"，结果不但没有个性，往往趋于雷同。无非是做个暖气罩，铺个木地板，贴片花岗石，局部吊个顶，装上几樘门，粘个木贴脸，再去寻一套厨卫设备，而这一切工作难道就不能在入住前由开发建造商去完成？我们应让消费者把更多的精力和热情转向家具和装饰用品的选择上去，这才是他们的"本行"，是他们"长项"。诸如家具的式样、灯具的造型、窗帘的色彩、地毯的质地、床饰的花样、甚至墙上的挂件、餐桌上的摆设和餐具，都足以反映出居住者的爱好和修养。把这些实物和用品最优地组合在一起，最能够突出个性。
一般商品住宅的装修个性化表现，在很大程度上反映在套间空间的变化上，包括空间的大小，围合形状和高低尺寸等。种种空间变化，不应由购房者自行采用拆砸换的方式得以实现，而应从设计的源头加以解决。换言之：要搞设计、建造、装修一条龙，在一定的范围内可根据消费者的意愿要求去塑造空间。这对于低层独立式住宅或联排式住宅来说是很容易实现的。但对绝大多数的高层或多层集合式住宅就很不容易。正因为如此，在住宅结构体系和建筑体系设计上必须有突破，形成开放和灵活空间以适应任意的空间分隔和拆改。随着科技成果的大量转化，我们在这方面已有了一些进步，如康居示范工程――哈尔滨龙电花园，八幢高层住宅塔楼全部采用预应力大空间结构，适应了住户个性化的要求，有120户居民在入住前通过设计变更了套内户型和空间组合，受到了消费者的欢迎。
三、崛起的建造装修一体化商品住宅
九五期间，我国的住宅建设一直处于快速发展阶段，从1996年竣工3.95亿平方米，扩展到1999年的5.59亿平方米，占全社会固定资产投资的6.99%。此时家庭装修的交易额逐年上升，创历史最高水平。北京市2000年家庭装修市场交易额达100多亿。然而，真正有规模，有组织，上档次的装修队伍仅承担了家装市场20%的业务，其余80%则是由"马路游击队"完成的。这种装修属于手工作坊式的离散化装修，不但装修工艺落后，而且带来诸多弊病：第一是管理不规范，施工无质量保证，使用期间得不到保修，给消费者带来后顾之忧。第二是做工粗糙，质量低劣，且无法控制成本，蒙骗消费者的情况时有发生。第三是施工工期长，一支队伍同时施工几家，人力周转能力差，拖时耗资。第四是不经设计，乱拆乱改，造成材料浪费，环境污染，甚至留下结构安全隐患。第五是住户入住不统一，装修现场噪声和成堆的垃圾给人们带来无穷的烦恼，严重扰乱了居民的正常生活，事实告诉人们必须尽早摈弃上述那种旧有的装修方式，去开辟科技含量高的工业化住宅装修道路。这就是住宅建造一体化之路。
用建造装修一体化来取代离散化的装修无疑是一种变革。其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升中国住宅装修的档次和品质。建造装修一体化的优势表现在以下五点：
（一）住宅部品工厂制作，加工精细，质量能够确保。这是"马路游击队"无法与之相比的，像海尔的整体厨房，远大的整体浴室，在制造工艺和质量方面都达到国际先进水平，而且标准化程度高，使用寿命长，便于更换和升级。
（二）材质稳定，品种多样，适应需求。由于装修材料是在工厂加工制作，成型过程科学严密，材料的物理性能和机械性能都得以保障，安装之后就不会变形。工艺先进，机械化程度高，开发新产品就十分容易。如远大的整体浴室在制作过程中，采用可变模具，使产品尺寸任意变化，产品种类可达上百种，满足了市场需求。汇丽木门制作设备完全采用电脑控制，花色品种可根据顾客要求确定，在市场上具有很强的竞争力。
（三）现场组装，省时省料，效率提高。建造装修一体化，首先要做到设计测量一体化，即在现场测量尺寸，然后再据此进行设计，两者要吻合。尤其是标准化的设计更需要考虑尺寸和规格的通用性。设计还为现场的快速组装创造接合条件，尽可能减少手工加工的环节。如远大的整体浴室，根据实测数据设计并制做出某一种规格的"样室"，再经通水试验后，才能成批生产，现场组装一般不超过3个小时，效率之高是装修普通卫生间所望尘莫及的。
（四）集中采购，规模生产，成本降低。建造装修一体化，强调规模化的大生产，而规模化的前提依赖于集中采购系统的形成。也就是以标准设计为基础，对某一种住宅部品或某一种规格的设备进行大量的订做生产，从而节约制造成本，降低装修价格。这种部品生产和装修方式是离散化装修所不能达到的。国家康居示范工程――广州保利花园、万科四季花城、采用集中采购方式订做住宅卫生洁具，生产厂家以大大低于市场零售价的出厂价批发给开发商，使消费者从中得到了实惠和好处。
（五）消除污染，避免扰民，利于环保。建造装修一体化，要坚持环境保护和防污防噪的原则。工业化生产，现场装配的住宅部品，一般不需要现场再加工和湿作业，因此不会产生大量的废弃物和施工噪声。特别是室内的固定式家具和大量使用板材的装修部位，在安装之前应在工厂完成喷漆或胶结工艺，让绝大部分有害气体散发掉，避免入户安装后对人体产生危害。
要发挥上述的优点，建造装修一体化必须达到高度的组织化。其中包括，组织设计单位对各类户型的装修进行优化设计；组织部品生产厂家和设备供货商投招标，进行集中采购；组织有工业化生产和现场装配能力的专业装修队伍进行施工，并制定相关的管理程序和管理制度，施行规范化的操作；组织金融和保险机构进入管理系统，让施工企业投保后入户装修，确保对消费者的后期服务等等。
显然，建造装修一体化是一个系统工程，具有鲜明的产业化特征。它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将整个住宅产业引向集约化建设的轨道。是一次质的飞跃。从某种意义上讲，不实现住宅的建造装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。可以断言：在中国集合式住宅的发展建设中，只有坚定地树立起建造装修一体化的旗帜，才能迈出赶超世界发达国家水平的步伐。才能让广大消费者购买到货真价实的住宅成品。
（建设部住宅产业化促进中心
示范工程处处长 孙克放）
|
