|
防止违规操作提高资金利用率
据悉，２００２年１１月央行在全国范围内进行了房地产信贷大检查，共抽查房地产贷款２０９０１笔，金额１４６８亿元。调查发现违规贷款和违规金融分别占检查总笔数的９．８％，占总金额的２４．９％。如果依照这一比率去推算，２００２年全国房地产开发完成投资７７３６亿元，而四大商业银行的房贷规模在３１００亿元，个人贷款规模达到６６００多亿元，银行违规操作带来的影响非同一般。银行必须审视自身系统内存在的问题，必须从房地产开发的资金源头严格把关，以保证金融体系的稳固。
２００１年６月２６日央行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，但在实际执行中，一些商业银行为了抢占市场份额，随意降低信贷门槛，进行了违规操作，增大了信贷风险。“１２１通知”再次提出“切实加强房地产信贷业务的管理”，对“违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。”
在严格银行业管理的同时，我们也应看到银行现存的另一个问题，即储蓄存款资源利用效率低。商业银行筹集居民和企业的资金，通过信贷市场，放贷给房地产开发企业，从而获得利息，增加社会财富，但是当筹集的资金不能有效利用融出时，金融调控作用就会削弱。中国人民银行行长周小川曾指出：我国储蓄率很高，占ＧＤＰ的４０％，银行储蓄存款已超过１０３亿元，但是，我国直接融资渠道不畅。企业资本少，高负债经营，银行从风险考虑，缺乏贷款动力，银行存款过多，为寻找资金出路势必降低贷款条件，产生新的风险。因此，对于高储蓄的利弊必须以与时俱进的观点，从更加宏观的角度进行分析看待解决储蓄资源利用效率问题。显然，银行既要放贷，又要防范和归避风险，因此，要在提供资金融出的过程中坚持严格的管理，对房地产开发企业进行准确详实的评估，按正规程序进行操作，这样才能保证资金利用率的不断提高。
提高信贷审查的专业评估水准
贷款质量决定了银行体系的波动程度，不良贷款的增多，显示出金融体系风险的增大，２００１年底中国四大银行的平均不良贷款率为３１％，２００２年底为２６．１％，２００３年３月底为２４．１％。不良贷款率的逐年下降，反映了银行的内部改革初见成效，但在对不良资产的清收中仍存在大量的问题需要解决。
为了保证贷款质量，降低不良贷款率，银行内部除了建立一套行之有效的运作机制外，还要不断提高专业水准。房地产融资是否能成功，很大程度上在于银行与开发商彼此间的信任，但这种信任如果被假象所掩盖，使银行失去了正确的判断，就有可能导致贷款的资金无法收回的后果。
目前，确有一些银行存在类似的问题，有的只注重了开发商的过去业绩而忽视了现有资产的管理状况，有的只注重财务报表而忽视对建设项目的预期回报的分析，有的片面相信咨询机构的评估报告，而缺乏自身的判定能力。个别银行正像一些开发商所评论的那样：“一不懂，二不管”，因此，银行在改革的同时，也要强化专业队伍来保证业务水平的提高。
推进金融产品创新拓展融资渠道
目前，中国国内的房地产投资相当一部分来自银行贷款，据调查数据显示：房地产开发企业项目投入资金约２０％～３０％是银行贷款，其中包括土地出让金；项目启动资金几乎都来自银行，建筑公司的项目垫付资金也多来源于银行贷款，约占项目投资的３０％～４０％；在购买商品房的个人消费群体中向银行抵押贷款的占到半数以上。这几项综合起来就不难发现：房地产项目开发建设的资金６１％源于银行。资金来源的单一化、过高集中和过大放量，是我国融资渠道的“软肋”。因此，要通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度的吸纳社会资金，解决房地产开发企业资金短缺的现象势在必行。
在美国，地产基金就十分普遍，现在全美国有超过３００只上市的地产类基金，资产总额超过３０００亿美元。２００２年美国股票基金的回报率为负值，而地产基金平均回报率却明显提高，许多投资者将股市上的资金撤转到房地产市场，刺激了房地产业的发展。其实，我国的金融界也在积极开展这方面的工作，如发行公司债券、着手设立房地产基金、住房贷款证券化等问题。同时《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》都已颁布实施，并有１０多个信托产品推出，其中包括新华信托的“住房按揭贷款资金信托”等。
资金是房地产企业立足强身的血液，一旦贫血直接受害的首先是银行，多渠道融资会减弱市场对银行的压力，分散“独挑重担”的风险，也提供给房地产开发企业更多“输血”通道。当然，新金融产品推出的前提是制定完备的相关法律，让房地产金融创新纳入法制的轨道。最近人大讨论的《证券投资基金法》第２稿，提出了６条重要的修改意见，使该基金法更为科学严谨，奠定了今后融资安全的基石。
（建设部住宅产业化促进中心
示范工程处处长 孙克放）
|
