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深化改革，迎来了住宅建设巨大发展，住宅消费成为我国经济发展的新增长点。住宅产业开始发生深刻的变化，逐步走向现代化的发展道路。1996年建设部颁布了《住宅产业现代化试点工作大纲》，开始了住宅产业现代化的探索。1999年国务院办公厅转发了建设部等8部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发72号）文件，推进了住宅产业现代化的全面实施，住宅产业面临着机遇与挑战。
一、住宅建设的快速发展迫切要求提高住宅产业技术层次。改革开放以来，在城镇住房制度改革等政策推动下，住宅建设得到巨大发展，人们的住房观念和市场需求发生重大变化，为推进住宅产业现代化奠定了基础。
（一）经济快速增长，住宅建设规模不断扩大。GDP高速持续增长，住宅建设投资与时俱进，我国已成为住宅建设大国。住宅建设投资与经济发展水平存在着一定的关系。国际发达国家的发展规律表明，人均GDP在1300美元时，住宅建设投资比例最高，达到7％～8％；超过1300美元时则略有下降，约在6％以下。联合国有关组织提出，发展中国家应以5％作为最低推荐值，低于此数而人口增长又快，居住状况将会恶化。我国自1991年起，住宅建设投资占GDP的6％以上，“九五”期间为7.2％～8.6％。目前，我国人均GDP已接近1000美元，基本实现小康生活。温饱之后的需要重点转向住、行、教育等方面。住宅标准由住得下、分得开、户均一套房的文明型转向功能配套、设施齐全、人均一间房的舒适型。今后几十年，城镇人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅质量的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素。
（二）产业技术层次决定着产业经济的发展水平。欧洲早在二次大战后，开始住宅产业结构改革，推行建筑工业化。正如联合国有关组织所指出的：“实现建筑工业化是一股不可逆转的历史潮流。”“即使对一些发展中国家来说，拒绝建筑工业化将导致更加不发展。”我国住宅产业现代化进程还处于初始阶段，住宅产业尚未建立有机、有序的工业化和标准化生产体系，2000年技术进步贡献率才31.8％，表现为工业化水平低，技术集成程度低，劳动生产率低，住宅综合质量低，资源消耗高，依然在传统方式和陈旧技术的条件下，组织粗放型生产。为改变住宅产业的落后面貌，走向住宅建设强国，必须变革住宅产业生产方式，开发推广新技术、新工艺、新材料和新部品，合理利用和节约资源，推进住宅产业現代化。
二、住宅市场的需求转向适用、舒适、安全、经济的新型住宅为主要特征。新世纪初，随着人民群众物质生活水平的提高，人们的生活方式更加文明，关注身心健康的意识日益强烈，对住宅提出了一系列新的要求，归纳起来就是“适用、舒适、安全、经济”8个字。
（一）功能配套，设施齐全。
住宅适用不是单纯追求套型面积。套型面积固然重要，但它决定于功能，在适当的面积下追求更好的住宅功能，提供符合要求的水、暖、电、燃气供应，做到功能空间明确，尺度适宜，保证私密性，便于邻里交往，与现代生活方式相适应。在我国人多地少的国情下，套型面积过大，将会构成对土地资源的威胁；况且大而不当，完全失去家庭温馨的感觉，并不提高住宅的居住舒适度。即使发达国家近年来也在从追求面积转向致力于功能，套型面积平均保持在100平方米左右，欠发达国家则90平方米不到。
（二）重视内在品质，提高居住舒适度。
住宅的物理性能决定着住宅的居住舒适度。舒适的室内环境来自适宜的温、湿度，良好的室内空气质量，尽量低的光污染和声污染。从性能标准看，我国存在着两方面的问题：一是受经济条件的限制，虽在规范中有明确的要求，但不严格执行；有的在制订规范时本来就订得过低。二是受科技发展的限制，认识得较晚，如氡等有害气体；有的甚至可能还未认识。发达国家十分重视住宅室内环境，成立了专门研究机构，并不断提升性能指标。我国近年来加强了对住宅的功能质量方面的深入研究，发布了《居住建筑节能设计标准》、《商品住宅性能评定方法和指标体系》，《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等，对提高住宅性能质量起到了规范和指导的作用。例如热环境指标与WTO的规定接轨，解决普遍存在的住宅隔声质量差的问题，严格执行日照标准，对显著滞后的照明标准进行调整等。
（三）注重环境卫生，保障身心健康。
室内环境受到污染，就可能引起人体的各种疾病，轻者造成生活质量不高，重者危及生命。“非典”的出现，更引起人们的关注。以室内空气污染来说，其载体：一是可吸入颗粒物，细菌、病毒、氡子体以及挥发有机成分等附于其上，人体吸入有害健康；二是气态污染物，如苯、甲醛、苯并芘等，主要来自装修材料。美国环保署将室内空气污染列为5大环境危害健康之一。WHO、ISO等国际组织已颁布多项控制室内空气质量、避免影响健康的文件，例如WHO《空气质量导则》、《建筑材料安全数据手册》等。我国也于最近颁布了《室内空气质量标准》。此外，室内空气污染的另一载体——生物污染，包括霉菌、螨、细菌、病毒，以及蟑螂、白蚁、蚊子、苍蝇、老鼠等，尚未有相应的标准。WHO正在制定《室内生物污染导则》，不久即将发布，可以作为制定国内标准的依据。
（四）提高住宅性能能价格比，满足最广大人民的住房要求。
提高住宅性能价格比的实质是提高住宅的功能质量和住宅建设劳动生产率，降低住宅的建设成本。其根本途径是依靠科技创新，加快推进住宅产业现代化，提高住宅建设技术集成水平，实现住宅建设的标准化、工业化。应该认识到：靠传统的手工操作方式不能实现住宅质量的突破，必须通过先进适用的成套技术加以推广应用，实现加快住宅技术、部品的更新换代。以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。
三、住宅建设要坚持可持续发展战略，走科技含量高、资源消耗低、环境污染少的新型工业化道路。“城镇化进程中人类住区的可持续发展“是1996年联合国第二届“人居大会”提出的理念，已成为21世纪住宅建设的主导思想。其核心在于节约资源，保护环境。我国住宅产业是资源消耗大户，每年水源的物资约占全国物资产品的10％以上。而且在住宅建设中，往往过多地重视一次性工程造价，忽略寿命周期的使用费用，带来了能源消耗大、维修费用高和使用寿命短的缺陷。这种倾向实际上是以牺牲资源和破坏环境为代价，谋求近期利益。在住宅建设中推行可持续发展，首先应从墙体改革，节能和节水抓起。
（一） 墙体改革
据测算，我国建材工业每年耗用瓦料50亿吨以上，其中生产粘土砖毁田10万亩以上；消耗能源2.3亿多吨标准煤，其中一半用于烧砖，且大量排放CO2，污染环境。因此，实心粘土砖便成为我国建材生产中头等重要的改革对象，积极利用当地资源，发展低能耗、低污染、高性能、高强度、多功能、系列化的能够提高施工效率的新型墙体材料。根据规划，2005年全国新型墙体材料产量将占墙体材料总产量的40％，其中城镇达到50％以上，大中城市达到60％以上，市区达到80％以上。可以设想，再经若干年的努力，完全有可能做到基本杜绝实心粘土砖，粘土空心砖也不占到20％左右。
（二） 节能
在现代化社会，人们对舒适的建筑环境的追求越来越高，导致建筑采暖与空调的能耗日益增长，在发达国家，建筑用能已占全国总能耗的30％～40％，我国也达到27.8％。60年代末，世界发生能源危机，发达国家开始重视建筑节能，通过技术政策和经济政策，经过多年来的努力，达到了很高的节能水平，而且还在继续努力。而我国所建的住宅尚属于高能耗住宅，与气候条件相近的发达国家相比，围护结构的隔热保温性能，外墙差4～5倍，屋盖差2.5～5.5倍，外窗差1.5～2.2倍，单位面积采暖热耗差3倍左右。我国正在执行新建采暖住宅在件当地通用设计能耗水平基础上降低50％，并要求在2010年再节能30％。至于夏热冬冷地区和夏热冬暖地区则于去年已出台和今年即将出台节能设计标准，有利于节能住宅的推进。随着技术经济水平的提高，将不断提高建筑节能的要求
（三） 节水
我国水资源十分严峻，人均拥有水资源仅为世界平均量的1／4。可是住宅用水量却大大地高于国外：美国家庭每日每人用水量为204升，东京为184升，柏林为168升，而我国北京则为285升。现在各地正在积极推广应用节水型器具，开发中水回用技术，可以节约用水30％左右。
四、住宅产业生产方式要进行根本性变革。
上世纪产业结构变革中，最具有决定意义的生产方式发生根本性变革，从追求扩大再生产转移为创新再生产，住宅产业也不例外。72号文件的实质，在于将现代化工业部门的生产发展过程引进住宅生产部门，通过住宅部品体系和住宅建筑体系的建立和完善，实施通用部品组合化，促进以通用部品为中心的专业化社会化大生产。特别是信息时代，导入先进信息技术，综合应用于住宅建设全过程，用信息化带动工业化，走新型工业化的道路，推动住宅产业生产力和技术的跨越式发展。72号文件提出的目标是：“到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。”
（一）树立住宅部品观念，建立和完善住宅部品体系
住宅部品是住宅各部位、具有规定功能的独立单元，是住宅的构成部分和物质基础。住宅的综合功能依赖于住宅部品予以实现。部品是技术的载体，在某种程度上可以说，部品的技术水平决定着住宅的技术水平，部品的质量水平决定着住宅的质量水平，部品的工业化水平决定着住宅的工业化水平。
部品生产的最大特点在于社会化大生产：1、厂家围绕着各自某种部品进行专业化大批量生产，形成丰富的产品系列，有利于建筑形式多样，富于个性，从而把部品生产标准化和住宅建筑多样化结合起来。2、按部品组织专业化生产有利于实行高度机械化和自动化，大大地提高劳动生产率，降低成本。3、住宅设计将成为商品化部品的优选和整合，设计人员可把更多的时间和精力集中在分析业主的要求，反复进行方案比较，有利于提高设计质量。因此，发展住宅部品，建立和完善住宅部品体系，必须做好以下工作：
1、加强标准化工作，实施标准化生产。标准对住宅部品的发展有着重要的引导作用，发展先进部品，淘汰落后部品，都离不于标准。住宅部品标准应从规定具体材料、制品、技术为主向规定性能为主转变；并积极推行模数协调标准，取得有关行业和企业共识，成为共同遵守的规则。这是国际发展住宅部品的一致趋势，有利于建立部品发展的竞争机制，开发新部品，提高部品性能价格比，也有利于部品具有互换性，走向通用化，扩大市场的需求量。
2、开发适用成套技术。解决住宅部品的应用技术，做到主体材料和辅助材料、主件和配件的配套，施工专用机具的配套，有关设计、施工等技术文件的配套，使部品先进有标准，设计方便有依据，施工快捷，与周边环境可靠连接而易于保证质量，并取得良好的技术经济效益。我国发展住宅部品的条件已经成熟。首先抓住材料制品的深加工，提高其科技含量，增大其附加值，促使它向部品发展。例如内隔断除发展墙体材料及其配套形成部品外，还应包括内门、固定式壁柜以及柱镜线、踢脚线、内门框、内外角装饰等，形成内隔断体系。外窗除发展窗框材料外，还应发展多种开启方式的五金件、中空玻璃、固定件和密封材料等，形成完整的外窗部品。管道在发展有压、无压管材的基础上，改变配管和布管费工又费时的落后面貌，开发管道墙、管束等部品，进行工业化组装。
3、建立住宅部品认证制度，规范和促进住宅部品向高水准发展。所谓“规范”，就要求认证的部品具有成套技术，进行标准化、系列化、规模化生产，符合可持续发展的要求。所谓“促进”，就要求认证的部品在统一的性能标准下公开竞争，通过技术进步和创新，取得优良的技术经济指标。为此，部品的认证必须保持公正，组成的认证委员会具有代表性，在其操作过程中具有透明度。为调动部品生产厂家和开发商用户的两个积极性， 在薄利多销的原则下，保证生产厂家的一定市场；通过保险公司保险，使开发商使用放心，有力地推动工业化施工。
4、编制住宅部品目录，积极推广应用住宅部品。把遵循模数协调标准、在施工安装上具有兼容性的部品汇集在目录内，标明有关选择的协调规则，各类部品的标准尺寸，特定部品的施工方法，以及其主要外形，部品连接方法和设计上的经济性，形成软件系统，做到把任何一个住宅设计“转变”为用工业化部品进行设计，而又不改变原设计的特点。
5、利用信息化手段，促进住宅部品流通合理化。住宅产业的物资流通与其它产业相比，具有以下的特点：（1）部品数量大，各类繁多；（2）部品从原料开始，经过生产和流通，到施工现场，地理空间大、时间长、环节多而且交错；（3）施工现场环境各不相同。虽然部品生产由于高度机械化和自动化，提高了劳动生产率，降低了成本，但流通费用增大。为减少流通层次，缩短运输距离，及时、可靠地供应到施工现场，就需要从每一个流通环节研究其效率，直到整个住宅建造过程的调度，把施工现场、生产部门和流通部门连接起来，建立信息网络系统，使流通计划与工程计划紧密结合，形成合理又简化的流通体系。
（二）树立住宅完整产品的观念，建立和完善符合住宅产业现代化发展方向的住宅建筑体系
住宅建筑体系既是技术支撑体系，从主体结构到内外装修和建筑设备形成完整的体系技术；又是生产组织体系，从规划设计、生产施工、材料部品供配、经济核算、性能评价等方面进行整合，形成完整的生产发展过程，谋求高质、高速和高效。
1、建立住宅建筑体系。住宅建筑体系既应具有先进性，又应符合当地的技术经济发展水平而具有生命力。正如72号文件指出的：“住宅建筑体系的选择，应当符合区域地理、气候特征，符合地方社会经济发展水平和材料供应状况，有利于新材料、新技术的推广应用，有利于工业化水平的提高，有利于住宅产业群体的形成。”我国国土辽阔，各地技术经济发展很不平衡，必须探索和建立一系列住宅建筑体系。国家康居住宅示范工程正在为此而努力。
2、完善住宅部品体系。建立住宅建筑体系不可能一步到位，随着住宅部品体系的完善，不断提高其工业化程度。住宅是不可移动的商品，体积庞大，重量重，地方性和个性很强，给它的生产和建造带来了制约。根据国外经验，部品化首先应从占住宅造价70％～80％的内外装修和建筑设备着手，通过部品性能标准的制定和模数协调标准的推行，取得迅速的发展。而占住宅造价20％～30％的主体结构，却因构件过大，节点统得过死会造成住宅设计单调，不易多样化，在经济上也不合算，通常采用先进的适用技术。例如，采用现浇混凝土工艺和墙体由小砖向砌块发展，通过现场施工技术服务体系的建立，形成商品混凝土、干混砂浆、工具式模板、钢筋网片、机械租赁等各种独立的行业，提高主体结构的工业化成份。
3、运用寿命周期设计理念，提高住宅建筑体系的科技含量。住宅建筑是耐久性商品，延长其使用寿命，减少其使用费用，成为必须考虑的问题。国外研究并提出了寿命周期设计理念，其主要要素：一是灵活性，住宅在寿命周期为能适应家庭规模和结构的变化，生活水平和生活方式的改变，便于改造；二是可维修性，寿命较短的内装修和设备与寿命长的主体结构分开设置，便于更换和维修，又不损害主体结构；三是节能，充分利用日照和通风，提高围护结构隔热保温性能，采用节能型设备等，以降低寿命周期内的能源消耗。
寿命周期设计理念正在国家康居住宅示范工程得到反映。例如，积极采用异型柱框架和短肢剪力墙等大开间结构体系，以提高住宅的灵活性，虽造价有所提高，但使用面积增加，可改造性强，墙体材料选择性大。即使砌筑结构，有的也通过局部设置剪力墙以满足加大开间的需要。在管道比较集中的厨房和卫生间，竖向管道采用管井集中布置，便于维修；卫生间横向管道由于管道墙尚未开发，还有穿越楼板的做法，即使下沉楼板也给维修带来麻烦。在节能方面，外围护结构建立了隔热保温技术体系，外墙大多采用外保温。集中供暖采用分户计量和分室控制技术，户式供暖采用壁挂式燃气小锅炉技术，以及低温辐射地板采暖技术和电热膜技术，个别还利用电网各荷时段电力差价，进行电蓄水和蓄热中央空调技术。此外，还积极开发太阳能热水供应技术，与住宅建筑同步设计，同步施工，融为一体，并提出安装规范和验收标准，形成完整的太阳能热水供应系统。
4、推行住宅一次装修，引导住宅工业化发展。住宅装修一次到位，是住宅建筑体系的重要组成部分。我国住宅建设实施的二次装修是计划经济时代的产物，有碍于装修部品的发展。据报导，我国装修材料和制品的成套率大大低于国外，不超过30％，仍处于“零件化”的水平。
住宅装修费用一般约为建安等人的一半，甚至相等，如果不把它纳入住宅产业现代化的轨道，不可能形成完整的住宅建筑体系，直接影响到住宅质量和工业化水平的提高。当前，除宣传住宅装修一次到位外，还必须采取技术措施满足业主的需求。建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》提出了三项要素：（1）树立土建装修一体化的观念，在住宅主体结构施工前即应进行装修设计，力求与土建设计相衔接，做到模数协调，管网和接口正确定位。（2）提倡装修简洁化，装饰个性化，装修标准适宜，装修设计细化，选用装修部品，提高工业化水平。（3）选用的部品应有利于控制室内环境污染源，节能节水。它必将为变革生产方式做出积极的贡献。
（建设部住宅产业化专家委员会委员 顾启浩
建设部住宅产业化促进中心 示范处
副处长 田灵江 ）
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