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自建设部1999年4月发布“国家康居示范工程实施大纲”以来，全国已有20多个省市开展了创建国家康居示范工程的活动。4年来，已有84个住宅小区经建设部批准列入示范工程的项目实施计划，其中有14个示范工程通过了建设部的达标考核验收。建成后的示范工程在各地都受到普遍好评，产生了良好的经济效益和社会效益，国家康居示范工程作为住宅产业化的引导工程，具体体现了我国住宅产业现代化的发展方向，显示了当代住宅建设中的先进技术成果，带动了地方房地产业的健康发展。对不断提高住宅建造质量，改善老百姓的生活水平，发挥了重要的示范作用。国家康居示范工程已经成为业内一个叫得响的品牌。这个品牌的形成，靠的是国家政策上的支持，靠的是依照市场经济规律的经营与运作，靠得是实干。这块含金量较高的牌子，不是轻而易举都可以拿到的，必须经过2至3年的艰辛劳动和努力进取，最终达到综合考核验收标准后，才能授予优秀示范工程的称号。这种“严进严出”、“全程管理”、“验后挂牌”的运作机制，不但没有打消开发建设单位的申报积极性，反而增强了他们的使命感和责任感，使项目建设从一开始起步就设定在一个较高的平台上。并在此基础上制定明确的技术目标和实施计划，保证示范项目建设沿着一个不断上升的曲线前进，最后达到光辉的顶点。品牌是否响亮，最终取决于市场和老百姓的认知程度。如果所有的示范工程都能得到老百姓的认同和好评，就是对示范工程的最高奖赏。
为了使康居工程达到老百姓所期望的较高满意水平，示范工程在审批过程中建立了完善的评价体系：住宅规划设计评价体系、住宅建筑设计评价体系、住宅产业化成套技术评价体系和住宅性能认定评价体系。上述4项评价体系在4年多的实际操作中不断得以改进，尽量使之更贴近市场和产业的社会化的要求。通过评审的住宅小区在各方面都有不同程度的提高。国家康居示范工程的创建脱离不开地域差异和档次的差异，这两个差异决定了示范工程的多样性。所谓地域差异就是由于各地经济发展的快慢不一，经济发展程度不同，同为示范工程水平不会在同一起点上。如银川的示范工程就不能与上海的示范工程同日而语，但一定要比当地同期建造的其他住宅要好。所谓档次差异，就是在不同需求层面上做不同的示范内容，如经济适用房与中高档住宅在配置要求上就要有所区别，但一定要做成同一档次中的精品。我们还应看到，随着住宅更新换代的步伐加快，今天的高水平住宅，也许几年以后就属于一般水平住宅，后来者居上，这种必然变化决定了示范工程的时段性。也就是说，康居工程无论在任何地点、任何层次上做都要与时俱进，在不断的扩大数量的同时，还要不断丰富评价体系的内容，更重要的是完善其创建理论基础。
一、实干中的思考和未来目标的设定
纵观中国的住宅，无论是新建的还是改建的，无论是在城市还是在村镇，“设计创新和技术集成”无疑是推进住宅建造水平提高和发展的最活跃的两个因素，这正是国家康居示范工程的精髓所在。在住宅商品化的起步时期，许多开发商还不把这两个因素当回事，因为需求远远高于供给。“求量”大于“求质”，然而，当住宅短缺现象逐步缓解，向市场提供的产品类型变得多种多样，供消费者选择的空间更为广泛，竞争也就愈演愈烈。性能价格比好的住宅开始占据明显的优势地位。需求促进了产品的提升，竞争加快了创新的节奏。国家康居示范工程同样也面临新的挑战。单纯地强调住宅产业现代化，对于大多数老百姓甚至一部分开发商来说，会感到有些茫然。要改变和提高他们对产业现代化和国家康居示范工程的认识，我们采取更贴近老百姓的方式，广泛地宣传康居工程的主张，让人们通过示范工程体验到住宅产业现代化给生活带来的实惠。4年的创建实践，我们深刻意识到：国家康居示范工程的建设真正体现了“三个代表”的思想精神，其丰富的内容涵盖了住宅所要探求的诸多方面，也包括绿色、生态、环保、健康等等这些当今很时尚的概念内容。许多示范工程在小区建设中也采用了许多相关技术，形成了小区的销售亮点，但示范工程没有冠以任何标榜自己的光怪陆离的光环，仅仅是通过创新的成果，让老百姓通过对真实品牌工程的认知，使购房的热情回归到理性和现实的思考中来。那些标榜各种头衔的纯“概念住宅”，最终都将成为一时的过眼烟云。
我们讲“设计创新”是立足在当代住宅建设水准上的创新。强调在住宅内质上有所突破、有所前进。我们讲“技术集成”是立足在适度超前基础上的集成，强调技术配套和系统应用。以此来推进住宅产业现代化的进程。面对新的时局，为了全面实现小康社会的家居生活，国家康居示范工程必须适时给自己设定新的目标，一个让广大老百姓能够一目了然的目标。这是我们的任务，也是谋发展的机遇。使命和机遇让国家康居示范工程的航船扬起新的风帆。这就是：“追求高品质，塑造新生活”，其具体的内容如下所列：
1、“追求高品质”的内容：
（1）高舒适程度
（2）高功能配置
（3）高性能标准
（4）高质量保证
（5）高技术集成
2、“塑造新生活”的内容：
（1）新的居住理念
（2）新的消费意识
（3）新的生活行为
（4）新的交往形态
（5）新的管理模式
二、追求高品质
1、高舒适程度——这是“高品质”的核心
住宅是人类保护自身，抵御外界干扰和侵入的生存空间。这个空间由简单到复杂，伴随着人类的文明步伐发展到当今现代化的高水准，其中提高舒适程度是高水准的核心内容。在不同时期不同条件下，舒适度的标准存在着很大的差异，任何标准都是相对的，而没有绝对的。脱离现实的标准往往会形成空洞的说教，令消费者反感。其实最简明的标准就是消费者最质朴的要求，老百姓讲的“适居、实用、健康、美观”，正确地反映出“舒适度”的主要方面，而“高舒适度”就是在这几个方面不断优化，尽可能采用先进成熟的技术，渐进式地由量变到质变，改善原有的生存空间，达到人们在“行为体验”和“感官体验”上的最佳状况（见表1）。
表1的内容概括的也许不全面，但都是“以人为本”罗列出来的。看起来简单，但真正实现是不容易的，更何况消费者在这方面的思考也越来越精细。国家康居示范工程正是要创造更适合人们居住的住宅小区，让广大老百姓通过示范工程，实现他们所理想的舒适程度。我们追求高的舒适程度，不能搞炫耀式的“追高”，也不能搞奢华式的“追高”，更不能搞花架子式的“追高”，而是建立在广大群众的现实需求和愿望上。不能搞脱离现实去“追高”，这就要求国家康居示范工程建设加倍努力去研究与改善和提高舒适程度有关的课题，发挥更大的创造性，通过目标的设定、技术的选择、产品的落实、质量的把关、有序的管理，甚至经历失败的考验，才能达到当今住宅舒适程度的全面优化。
2、高功能配置——达到“高品质”的前提
住宅的价值，从设计的角度去分析，主要包括三个方面，即：平面功能价值、空间功能价值和设备功能价值。优秀的设计和成功的住宅楼盘都是因为很好地提升了这三个方面的价值。有的开发商讲：我的住宅户型平面是经典，研究的问题很透彻了。其实不然，随着人民居住面积的扩大和居住条件的改善，人们对住宅套内功能的配置更加重视。建筑面积同样的户型，由于功能配置不同，会产生销售价格上的较大差异，功能配置低下的户型明显处于劣势。尤其是面积较大的户型，因为在功能配置上的严重缺失，导致价格上大打折扣，甚至被空置滞压。国家康居示范工程把住宅的功能配置作为评审的重要内容，就要改变“重面积增长，不重功能配置”的老套路，要求细化功能、增强功能，达到高功能配置要求。表2列出了住宅功能空间需要研究和探讨的问题，也是国家康居示范工程正在付诸实践的内容（见表2）。
住宅平面设计其实不难，但要达到“面积不浪费，功能不缺失，尺度不失调，空间不凌乱”的要求，是相当不容易的。就发挥住宅的空间价值而言，目前较流行的“错了又错”的错层式户型就存在较多的问题。不是不能错层，而是怎样错的好。一个本来完整的空间（如餐厅、客厅），在层高不变的情况下，地坪错上错下，不仅给居住者尤其是老年人带来不便，而且还有可能造成视觉感受上的“错位”（如产生压抑感或不稳定感）。在许多“两层透空”的客厅里，由于在高宽比尺度上控制失衡，让人感到不“称心如意”，即使是“空间长高了”但实际销售价格却长不起来。国家康居示范工程在对项目建筑设计方案评审过程中坚持正确的导向，尽量提高住宅的三项价值，使得许多申报单位的开发商和设计人员受益匪浅。对于住宅的设备功能配置，国家康居示范工程明确了不同等级住宅的配置推荐标准（详见《国家康居示范工程建设技术要点》），对于装修一次到位的住宅也同样有明细的设备配置推荐标准（详见建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》）。
3、高性能标准——到“高品质”的条件
近10年来，中国的集合式多层和高层住宅的建设获得了突飞猛进的发展，单从住宅的形体高度、外观造型和立面色彩方面与欧美发达国家的同类住宅相比，看不出有多大的区别，主要差距反映在内在品质上，而内在品质的提高又集中反映在住宅的综合性能上。1985年欧共体理事会对建设工程提出了6项基本要求：①结构抗力与稳定；②防火安全；③卫生、健康与环境；④使用安全；⑤噪声防护；⑥节能与保温。
日本是世界上最先开展“住宅性能认定”工作的国家。1997年日本建设省作为一项重大措施提出住宅性能认定制度。通过对住宅定性和定量相结合的方法，制定出一套较为科学、公正、公平的评价体系。制度设立的出发点有三个：①确保住宅的品质；②保护住宅购买者的利益；③公平地解决住宅纠纷。这个制度的具体内容分为9大项，29分项。
其中，优先需要考虑的是结构的安全性、防火性和耐久性等，并且注重评价的是住宅“外观不能判断”的性能。显然其认定（表示）的着力点是在“内在质量”方面，试图通过对住宅的认定，让购房者“从里到外”全面了解产品的特质。住宅性能认定是一个“对物不对人”的鉴审工作，被认定的住宅与居住者的经济收入和地位没有关系。面积大的住宅不见得性能就好，面积小的住宅不见得性能就差。从日本建立住宅性能认定“三个出发点”来看，住宅性能认定是来源于市场，又反过来作用于市场的一个有效评价体系，它在还消费者“知情权”的同时，也在起到提升住宅内质的引导作用，住宅的开发建造商采用自愿申请的方式自愿执行这项制度，如同给自己设了一面镜子，要不断地对照镜子检查自身产品是否达到某个等级标准，而消费者如同拿了一把尺子，依照标准去衡量所购产品的质量。这实际上是建立了一个符合市场规律，并且让两者双赢的激励机制。
我国住宅性能认定工作是从1999年开始的，目前正在试行阶段，并在修改、调整住宅性能认定的指标体系提升为国家级标准。国家康居示范工程是全国最先进行性能认定的住宅项目。住宅的性能不但关系到住宅的使用，同时关系到住宅的生存寿命。“高性能”与“高寿命”形成正比关系，如果我们不把住宅的性能逐步升高，那么中国的住宅寿命也不会延长。因此，从住宅组成的重要部位入手，强化对内在品质的“监控”，是保证高品质住宅的先决条件。我们是通过示范工程引路，让广大老百姓和开发商了解住宅性能的重要性，让这项认定工作深入人心，真正成为促进中国住宅建设提升内在质量的有力推进器。
4、高质量保障——达到“高品质”的基础
每一位消费者，都可以从不同的方面和不同的角度去评说一幢住宅的优劣，但是说一千道一万，都离不开“质量”这个词语。“提高质量”是住宅建设中一个永恒的主题。国家康居示范工程始终严把设计和施工这两个大环节，在项目的全过程中进行追踪检查，确保工程质量。
（1）设计创新是住宅建设的灵魂
通过设计将新产品、新技术、新材料应用到工程中去，才能实现真正意义上的更新换代。而当今住宅设计与以往有许多不同之处，主要表现在：
①住宅设计走向专业化。专业化是当代设计发展的趋势，有助于住宅质量的提高，有助于提升住宅设计的“精密”程度。
②住宅生态、环保是设计走向系列化，并形成新的设计分支。
③住宅技术设计与策划设计相融合，更贴近市场和适应需求。
④住宅设计理念和手法的多元化，推动了住宅设计领域的创新。
由此可见，住宅设计的进步是与经济的发展相适应，与市场的需求相匹配，与住宅质量保障体系的建立相关联。设计质量直接涉及到能否发挥住宅价值这一根本性的问题，绝不可忽视。
（2）工程施工质量要加强
住宅施工质量是否能达到高水平，主要反映在克服质量通病和提高生产效率两个方面，传统的单纯靠体力和基本工法去提高质量，已明显暴露出施工中难以克服的缺陷。总结国家康居示范工程建设施工经验，我们认为至少在下面几方面应有所改进和提高：
①加强施工工艺的配套水平；
②加强施工材料的把关优化；
③加强机械化程度，达到量质稳定均好；
④加强施工过程的全程管理，大力推广现代化管理手段。
5、高技术集成——达到“高品质”的途径
提高住宅的品质其关键之一就是住宅部品和设备的生产质量及配置水平。让中国的住宅在这方面一下达到发达国家的水平显然是不现实的，但是长期滞留在基本的配置水平上也是行不通的。我们必须通过技术推广、技术配合、技术配套等方面入手，在较短的时期内缩小与发达国家的差距。
（1）技术推广
①技术推广的主体是开发企业，只有企业在实际工程中应用了新技术，消费者才能得到科技给他们的带来的实惠，但是应用——这个技术推广的重要环节被我们长期忽略了，现在我们要制定出政策，鼓励开发企业吸纳新技术，应用新技术。
②住宅部品和设备的应用程度依赖于技术创新、技术引进和关键技术的突破。因此，应将引进与应用、研发与应用紧密结合起来，使科技成果向实现转化变得更为有效。
（2）技术整合
①建筑体系的技术整合
建筑体系的技术整合是多方面，要针对不同的点去捕捉相关信息，寻找出最先进、最可靠的解决方案系统地加以解决，“系统化”是技术整合的内涵。
②设备技术整合
设备技术的融合度越高，就越先进，居住的舒适度也越高。加强设备的配置和相关技术的整合，将在今后的住宅建设中占有重要的位置。
③装修与部品的整合
用建造装修一体化取代离散化的装修是一种变革，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放手工业生产，从而提升住宅的品质和品位。装修实际上是从施工工艺开始，一直到住宅部品的安装就位，形成了一个多环节的技术整合体系。随着这个体系的不断完善，必将使全装修住宅成为商品房中的主流产品。
（3）技术配套
①技术整合偏重于“体系”的完善，而技术配套是解决部品之间、材料之间、工序之间的结合问题，技术不配套是住宅通病不能得以克服的主要原因之一。
②技术不配套阻碍了新材料、新部品的推广，也降低了生产效率，因此，建立一些相关的标准和技术文件，不断完善配套措施是当务之急。
建造高品质住宅，营造时代生活，共筑和谐社会，是我们不懈的追求。今天的追求，是为了明天的跨越，中国的住宅建设一定会实现跨越式进步。
今天的探索，是为了明天的开拓，中国的住宅建设一定会走出一条具有中国特色的发展之路。（未完待续）
（建设部住宅产业化促进中心
示范工程处处长 孙克放）
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