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三、引导新生活
国家康居示范工程不单是在住宅产业化领域和科技进步的实践中起到先导作用，而且也在引导消费者走向新生活方面起到先导作用。住宅和居住社区的建设与人们的生活息息相关，与构建文明和谐社会息息相关。示范工程建设的全过程中，始终把小区的配套建设、服务设施、环境景观、管理方式和交往空间的设置作为评审和检查的重要内容，其目的就是要保证小区能够达到综合、全面的优良，尽可能为居住者塑造出一个优美和谐的生活氛围。示范工程通过设计和科技创新，使人们享受到一种新的生活，从而提升人们的生活情趣，提高全社会的精神文明水准。
（一）引导新的居住理念
1999年中国全面停止福利分房，实行货币化分房，住房制度发生根本性的改变。人们逐步通过住宅生产、分配、交换、消费四个环节，重新开始认识住宅的经济属性、社会属性和技术属性，消费的居住理念也随之发生了深刻的变化。从自由选购商品房解决基本数量需求，到追求高质量；从单纯考虑住宅内部的平面功能要求，到对住宅外部环境优劣的综合选择；从对住宅舒适程度的一般标准，到对住宅室内环境的高舒适度要求；从满足住宅设备的基本配置，到对住宅配件部品的高性能、高科技含量的追求；居住＋办公、居住＋休闲、居住＋文化的居住模式一再推新……，这一切反映出人们居住理念是与时俱进的。要“俱进”，就一定要有引导。国家康居示范工程要随时把握当代前沿的居住理念，正确地引导未来的居住生活。因此，示范工程在确定小区规划和建筑方案的过程中，在确定成套技术应用的过程中，一直以市场经济观念、社会公平观念、以人为本观念和可持续发展的观念为出发点，去开拓新的思维和观念，设计出适度超前的住宅小区。例如，广州星河湾国家康居示范工程，坚持贯彻“以人为本，持续发展”的原则，突出了人与自然环境的互动与共生，充分利用科技手段处理水资源，创造了优美的生态居住环境，改变了人们对居住环境美化的片面理解，引发了对住宅“品质至上”这一信念的深层认识。北京锋尚国际公寓示范工程集当前住宅领域中的8项系统新技术，开创了中国“低能耗、高舒适度”住宅建设的先河，让广大老百姓从技术进步的层面上看到了未来住宅的发展方向。
（二）引导新的生活行为
人的居住行为是最基本的行为方式，但又是极为复杂的。居住的室内空间和室外空间都是对人生活行为的一种“场所限定”，或者说是人的生活方式的载体。我们在考虑如何建造一个“场所”，就首先要考虑如何去适应人的生活行为，并谋求生活行为的正确、合理和科学。《国家康居示范工程建设技术要点》中明确提出：住宅设计要突出强调均好性、多样性和协调性，并通过对住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性5项性能标准加以控制，以满足多层次、多类型和不同标准的市场需求。如一个家庭从60平方米扩大到120平方米，再购买180平方米的跃层住宅，其面积增大的同时，功能空间也在增多。卫生间由一个变成两个或三个，卧室由两个变成三个或四个，室内平层变成了错层，上下两层或三层等等，人的日常生活轨迹也因此而改变。但在许多设计中，对这类新的生活行为往往缺乏细致的推敲，造成诸如交通流线不合理，动静、公私、洁污不能分离，不符合无障碍通行要求等错误。国家康居示范工程在住宅的建筑平面设计审查中，对类似的问题十分重视，全面考虑居住的内涵和外延，把人的居住标准和居住品质统一评价，以适应新时期的新的生活行为要求。如对老年住宅的探索，对中小户型的探索，对高层住宅的探索，对全装修住宅的探索等都是为引导人们的新的生活行为积累经验。特别是住宅的细节设计，更要突出对人的居住行为的引导，如厨房的设施配备要改变以往不设置冰箱位置和中西餐炊事不分离的传统做法，使厨房的设计更适合于现代人的炊事行为和卫生行为，使其更符合人体行为科学。对较大面积的户型，示范工程中要求设置一定面积的储藏空间，条件优越的要求设置家务工作间，使洗衣、烘干、熨衣及整理按操作流程在同一空间完成，这样就使居住行为的基本空间尺度和面积的使用效率得以提高。事实告诉我们，住宅设计如果与居住行为本身脱节，就会造成居住空间上的错位，就会使居住行为不能有效地展开。无论是室内空间设计还是室外空间设计均是如此。如室外空间的庭院设计，要研究居住者休闲行为和休闲方式的多样性，其中包括社交、文化娱乐、体育运动等户外活动，把这些场所与人的居住行为紧密地联系起来，并加以很好的组织，才能形成一条有机的“动线”，使人感到轻松、悠闲与欢乐。我们在塑造一个新的空间时，也实现了空间对人居住行为的引导和限定。
（三）引导新的消费意识
消费者在购买住房时会抱有不同的心态和观念，有的是为了解决居住问题，有的是为了投资保值升值；有的是考虑面积的大小和价格的高低，有的则更多的考虑舒适度的改善和性能价格比的合理；有的偏重于景观环境，有的偏重于户型设计；有的只看重位置，有的则看重住宅产品的内在质量……。
面对不同阶层、不同档次的消费，国家康居示范工程在适应市场需求和产业化发展的前提下，提出要正确的引导消费的思路，即通过示范工程取得的成果，让消费者看到科技进步给他们带来的实惠，引发他们观念的改变和理性的消费。其中包括树立节约资源的消费意识，树立生态环保的消费意识，树立安全健康的消费意识，树立性能保值的消费意识等。比如国家康居示范工程提倡商品住宅装修一次到位，即全装修住宅，这项工作在推广初期阶段遇到很大的阻力，其原因之一就是购房者的消费意识没有改变，认为自己装修有个性，质量也能有保障，花多大的力气都坚持自己装修。但随着市场需求的变化和包括国家康居示范工程在内的多个全装修品牌住宅的大量面世，越来越多的消费者意识到自己找“马路游击队”搞装修是一件费时费力，劳民伤财的事。开始从买毛坯房转向买全装修房。目前，广州市场上的全装修房比例已达到50%以上，上海达到35%，北京达到近25%的水平，全装修房开始显现出竞争的优势。国家康居示范工程广州保利花园曾在2002年创出广州10年内单日售房234套的最高纪录，出售的都是全装修房。2003年10月，上海居民为了购买国家康居示范工程奥林匹克花园的全装修住房，放弃“十一”长假休息排队抢购。这都反映购房者的消费在发生转变，而这种转变与示范工程的引导效应有关。又如在节能方面，国家康居示范工程要求率先达到节能50%的要求，采暖区申报的新项目节能要达到65%。建成后的节能住宅即节约了能耗，又提高了住宅的隔热、保温效果和舒适度，受到居民的普遍欢迎。他们用自身的体验主动宣传节能的好处，让更多的消费者认识住宅节能的必要性。在北京，住宅外墙采用的是内保温还是外保温，外窗采用的是中空玻璃还是断桥式窗框，都已经成为购房者的必问之题。人们的意识不再是停留在简单的数量追求上，而更加注重对住宅内在质量上的判断上。住宅产业现代化的内涵正在通过示范工程这个载体，逐步被更多的消费者认识。
（四）塑造新的交往形态
伴随着市场经济车轮的快速旋转，当今人们的生活节奏也在加快。属于每个人支配的业余时间往往被压缩，与家庭和居住小区邻里之间的交流时间也时常被挤占，因此，当代住区中普遍存在人际关系冷漠的问题。国家康居示范工程针对这一问题，从规划建筑设计入手，尽可能为居住者提供一些具有吸引力、亲和力的交往空间，让人们在这种空间里享受紧张工作后的休闲，感受到生活气息的温暖和谐。交往空间之所以重要，是因为这些场所能给予居住者以安全感、归属感和舒适感。超越了空间本身的形态限定，注入了人的社会关系、文化意识、情感交融等，反映出的是居住行为的本质需求，这正是“场所精神”的内涵。交往空间有些具有开放性，如社区的健身锻炼场、小型文化广场等；有些介于公共空间与私密空间之间。如庭院，具有较强的领域感，利于创造安全、亲密的交往氛围；还有些交往场所设置在室内与室外之间的“灰”空间里，如住宅底层架空层或连廊，空间景观通透、挡雨防晒，是老年人和儿童喜欢停留交往的区域。对于住宅楼内部也要注意交往场所的设置。如单体住宅入口厅堂、与走道相连的休息区域、屋顶公共花园平台等，都为居民提供了交流的场所，增加了住户的交往的机会。特别要提出的是居住的环境景观设计，一定要全面考虑老年人、年轻人、儿童和残疾人等各类居民参与不同活动的差异化需求，要创造多种人性化的空间。国家康居示范工程把“回归人居场所精神”作为环境景观设计的主线，提出“场所＋景观”的设计理念，即以人活动的场所配置景观，改变景观工程中“偏重欣赏，不重交往；偏重造景，不重实用；偏重豪华，不重简约；偏重人工化，不重自然化”的倾向。示范工程在环境景观设计中坚持以下原则：①、社会性原则。通过美化生活环境，赋予居住区环境景观亲切宜人的艺术感召力，体现社区文化，促进人际交往和精神文明建设。②、经济性原则。重视资源节约，提倡朴实简约，达到优良性价比。③、生态原则。提倡用先进的生态技术，改善居住环境，保持生态平衡。④、地域性原则。体现地域的自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和地域特征的空间环境。⑤、历史原则。尊重历史和文化，注重协调统一。示范工程广州星河湾小区，在住区的每个组团中都设计了让居民就近交往的多种场所，如儿童和成人泳池，池边设休息亭和烧烤设备，朋友和家人可一边戏水，一边品尝烧烤，其乐融融。每个组团中还设有底层“泛会所”，居民和来访客人可在这个场所邻水而歇，攀谈交流，宁静而温馨。每幢住宅单元门前设溪水和木桥，居民每天沿水观鱼，过桥回家，给予了他们极强的领域感和归宿感。为老人休息在人行道的树荫下安装座椅；为儿童活动设置了戏水滑梯；为促进居民室外活动在架空中设置茶座；为完善人们的购物交往，设计了风情独特、造型优美的“步行商业内街”；为了让居民亲近江水搭建1.8公里长、8米宽的“骑江木道”，吸引居民扶栏观景，享受大自然给予的天光水色……。星河湾的场所设计，诠释了环境景观与交往空间的耦合关系，说明“场所作为一种生活交流，是居住功能与精神意义上的集合体，是含有社会约定的空间形式”。
（五）创立新的管理模式
研究中国住宅的发展，就要抓住当代中国的居住区特色，简单概括起来有5条：①、高密度控制下的居住环境；②、相对封闭的大区域管理；③、多空间的集合式住宅群体；④、多种交往空间的互相渗透；⑤、多种分散的配套服务业态。上述特色的存在很大程度上是互为条件、互为制约而形成的。其中小区的封闭区域过大与居住密度和空间的复杂性有关。近几年国家康居示范工程在这方面有许多新的探索，改变了小区管理上传统的模式，开拓出新的管理方式和方法，大大提高了居住小区的安全度和管理效率。第一是管理区域划小，缩小防御的空间领域，如把一个小区按院落和组团分别封闭管理。第二，小区公共部分、道路部分和组团部分开放，封闭院落。第三，基本实行无人管理模式，居民凭读卡和输入密码方式，两次身份识别方可进出。第四，小区内车行与人行要基本达到分流。车辆优先采用地下停车方式，地下车库上作为人的行走及交往空间使用，便于车辆与人的分层管理。这种新的管理模式最主要的特点是加强了对人的识别性，提高了居民主动防范意识，培养了人们的责任感，有效地保护他们的生活领域。同时，减少了管理人员的数量，从而降低了成本。国家康居示范工程万科四季花城是第一个全面采用“小区开放，院落封闭”进行管理的小区。该小区的步行街（四季花街）从入口开始，先是商业街区，然后是市民广场，中部是健身锻炼区，最后是架空休闲区。步行街与各院落的道路相连，形成该小区的开放区，外人可以出入，而小区中的院落（也有组团）是封闭的，是外人不能进入的。在小范围内实现“内外有别”，更符合现代社区管理的要求和防范特点。目前这种新的管理模式在国家康居示范工程中逐步推开，为大多数开发单位所接受。
国家康居示范工程以建造高品质住宅为目的，以构建普通老百姓的和谐新生活为宗旨，通过产业化技术推广和集成，成为引导住宅建设的样板。它的创建理论、技术体系和获得的成功经验，一定会受到更多开发企业的认同，它的发展也一定会更加平稳和健康。
（建设部住宅产业化促进中心
示范工程处处长 孙克放）
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