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随着我国经济持续增长，人们的生活水平逐步提高，住房观念和住房需求发生重大转变，对居住的环境和性能质量提出更高的要求，城镇居民的住房需求逐步由基本需求型向质量品质型转变。以高品质、低消耗为特征的新住宅革命将伴随着建设节约型和谐社会的战略实施而悄然掀起，我国住宅产业革新任重而道远。
一、高品质、低消耗是住宅发展的主导方向
高品质住宅是以合理的投入，获得较高的住宅性能质量、文化价值和附加值。其内涵包括高舒适度、合理的功能配置、先进的居住文化、科学的性价比和人性化的社区管理等。
（一）高品质住宅是住房需求的必然趋势
随着中国经济的快速发展，住宅短缺时代基本结束，住宅建设已经由数量型向数量、质量型并举发展。适用、舒适、经济成为住宅发展的主要特征，住宅需求从物理空间需求向生活质量需求转变，住宅的价值取向从区位地段向性能价格比转变。高品质、新生活是当前住宅发展的主题，高品质就是要在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能方面具有明显的提高，以较小的投入获得较高的舒适度和性价比，满足新生活方式的需求。住宅作为最能体现自我价值的商品，其功能价值、性能价值和环境文化价值将成为住宅品质的重要价值取向。高品质住宅提高了生活质量，还改变了人们的生活方式，促进物质文明和精神文明的共同发展。我国住宅质量已进入换代时期，高品质住宅是住房需求的必然趋势。
（二）高品质住宅是国民经济协调发展的必然要求
高品质住宅必须以较低的资源和能源消耗为基础，突出体现节地、节能、节水、节材和环保的要求，求取合理的性价比，实现住宅与人的协调、人与自然的和谐发展。资源短缺、环境恶化，已经是全球经济发展面临的共同课题。我国能源消耗比重较大的三大部门集中在工业、建筑和交通。住宅建设在建筑业中占有较大的比重，已经连续8年城乡住宅竣工面积保持在12亿平方米以上，住宅部品生产在工业中也占有一定的比重。住宅的建造和使用能耗已占总能耗的30%左右，并逐步呈上升趋势。中央提出大力发展节能省地型住宅的重大战略，是当前住宅产业发展的指导方针。建设高品质、低消耗住宅是贯彻落实科学发展观和节能省地型住宅精神的具体举措。因此，住宅建设应从解决数量需求向满足功能需求和实现节约能源、保护环境、优化生态并重转变；从低品质、频拆迁向高品质、长寿命的住宅转变，实现住宅建设高质量、高效率、低消耗、低污染的节约型产业的要求。
（三）高品质住宅是企业发展战略的必然选择
品质是企业生存之本、效益之源、品牌之基，品质制胜是市场经济的客观规律。企业的发展必须要始终站在住宅产业发展的前沿阵地，把握国家宏观调控方向，了解市场需求变化，及时掌握产业技术发展动态，积极推广最新设计理念和最新科技成果，才能在市场经济激烈竞争中不断取胜。房地产开发企业实际上是资本的运作者和社会资源的整合者，其整合能力和水平决定着住宅产品的综合品质。社会资源的整合包括人力资源、技术资源等，在当今知识经济时代，谁能在住宅建设中广泛应用科技新成果，有效地进行优良资源的整合和技术集成，谁就能够引领市场、占有市场。随着房地产市场的逐步规范和日趋理性，开发企业要着眼于发展、着眼于未来，应逐步实现由资本运作型向资源系统整合型、数量增长型向品质效益型、概念炒作型向品牌战略型的三大转变。走品牌战略型发展之路才是当今住宅生产和开发企业的必然选择。
二、高品质住宅的特征
建造一个满足人类居住的舒适室内环境和安全、便捷、自然、和谐的住区环境。不仅包括适合的温湿度、通风换气效率、噪音、自然光、空气品质等物理性能，而且包括空间布局、环境质量、建筑文化、空间利用、使用材料及社区文化等因素，最终目标也是节约能源，科学有效地利用资源，创造舒适、和谐的居住环境。
（一）高品质住宅的基本特征
就是要满足居住者起居生活行为和身心健康的舒适度要求，概括为舒适、节能、环保、实用四要素。
1、舒适。住宅的舒适性应包括居住者行为、身体、精神感受三个方面。
行为感受主要体现在规划结构与室内功能空间的合理性、出行方便的程度和社区管理与配套服务。小区规划用地配置合理，空间层次清楚，恰当布置活动、交往空间等。居住平面功能要求室内功能空间配置完善、布局合理、分区明确、交通组织流畅、设施配置符合日常行为规律等等。道路与交通系统构架清晰、分级明确，处理好人行与车行关系，减少人车相互干扰，配置适宜的不同车辆停放位置，出入口设置方便出行，充分考虑老年人、残疾人无障碍措施等。小区日常生活服务设施配套齐全，布局合理。重视住宅的维护与维修，提供多样化的生活服务，为居民提供安全、顺心的居住场所。
身体感受主要体现在住宅及住区环境的物理性能方面，包括空气环境、热环境、水环境、光环境、声环境、绿化环境及环境卫生等。世界卫生组织对住宅的舒适度提出了15项标准，其目的是使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，保证人们的生活质量。其具体标准：1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低；2、尽可能不使用易散发的化学物质建筑材料；3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性的住宅，应采用具有换气系统，定时换气，保证室内空气质量；4、在厨房灶具或空气流通差的区域设置局部排气设备；5、起居室、卧室、厨房、卫生间、走廊等空间的温度要全年保持在17～27℃之间；6、室内湿度全年保持在40%～70%之间；7、二氧化碳浓度要低于1000PPM；8、悬浮粉尘浓度要低于0.15毫克/平方米；9、噪声要小于50分贝；10、每天的日照要确保在3小时以上；11、设有足够亮度的照明设施；12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力；13、具有足够的人均居住面积，并确保私密性；14、住宅要考虑老年人、残疾人的居住需求，满足弱势群体的需求；15、由于建筑材料中含有有害挥发物质，所有住宅竣工后要隔段时间，进行通风换气，检测安全后方可入住。日本有关研究认为，供暖期居室温度宜保持在18～22℃，非居室温度则保持在13~20℃。地面处温度与顶棚处温度的温差以不超过3℃为宜；温差过大，下部湿气上升，会容易结露和发霉。房间之间的温差宜控制在5℃以内，温差超过10℃时，容易引起心肌梗塞、脑中风等疾病。制冷时期，居室温度宜保持在25~28℃，与户外温差宜控制在5~7℃。非居室温度宜保持在26~30℃。为此，日本住宅室内供暖制冷设计控制指标为冬天22℃，相对湿度40%；夏季26℃，相对湿度50%。按照植物学原理，一个城市的绿化覆盖率在30%以上，绿地才具有改善城市生态的作用；绿化覆盖面在40%以上，绿地才具有缓解城市热岛效应的功能；绿化率在50%以上，绿地的绿化、美化与人工环境的协调效果才能达到最佳境界。据研究表明，每公顷绿地每天吸收1吨二氧化碳，释放0.73吨氧气；而成年人每天吸入氧气0.75公斤，呼出二氧化碳0.9公斤。依次计算,城市居民平均需要10-15平方米绿地。我国已出台和即将出台的有关住宅舒适度标准有：《环境空气质量标准》（GB3095-1996）、《室内空气质量标准》（GB/T188883-2002）、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）、《城市区域环境噪声标准》（GBJ3096-93）、《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180）、《住宅设计规范》（GB50096）、《生活饮用水水质卫生规范》、《饮用净水水质标准》（CJ94-1999）、《建筑中水设计规范》（GB50336-2002）、《城市污水再生利用景观环境用水水质标准》（GB/T18921-2002）、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）、《住宅建筑规范》等等，对住宅环境物理性能指标均提出了明确的要求。
精神感受主要体现在建筑风格与色彩、环境景观的自然与协调性及社区的人性化管理等。应注重住宅与历史文脉相协调；与时代精神相一致；与未来发展相适应；与周边环境相融合。建筑造型应融传统文化与现代艺术于一体，既有现代艺术效果，又有鲜明的地方特色和时代特征。住宅建筑应具有个性和识别性，建筑尺度比例适宜，统一中有一定变化。色彩和谐、明快，外装修便于清洗。具有地方特色，立面装饰适度，并有一定艺术效果。住区环境应充分体现所在地域的自然环境特征及历史、文化渊源，做到人、自然、建筑的和谐，因地制宜进行景观环境的创作，力求创造出具有时代特点与地域特征的环境空间。人性化管理除保证日常安全、方便服务外，应组织丰富多彩的社区文化活动，倡导社区的新道德、新风尚，创造亲切、文明的居住氛围。
2、节能。住宅节能直接关系到住宅舒适度和经济性。不管从国家经济发展的战略高度，还是从住宅品质要求的角度，住宅节能都是一项紧迫的工作。长期以来，由于受传统住房消费理念的影响，住宅节能尚未得到消费者的认同，造成节能住宅发展缓慢。对消费者来讲，关键是比较“贵买廉住”和“贱买贵住”的关系。一套住宅的初始购置费用只相当于几十年使用费用的1/4或1/5，对节能住宅的经济效益、社会效益和环境效益进行综合评价，消费者就会意识到“贵买廉住”更划算。据环保专家测算，每节约1度电，就相应节约0.4公斤标准煤、4升净水，同时减少0.272公斤碳粉尘、0.997公斤CO2、0.03公斤SO2。节能住宅具有四大优势：运营成本低、室内环境好、市场前景广、环保指数高。
3、环保。居住环境包括室内环境和住区环境。保证居住环境质量在住区的选址、材料选用、环卫设施配置等方面综合考虑。住宅的选址应避免不影响环境，规划布局有利通风。影响室内环境质量的主要因素是混凝土的外加剂和装修材料。利用清洁能源及自然能源、水资源的再利用，生活垃圾的减量化处理与利用等，减少对居住环境的负面影响。
4、实用。住宅的实用性包括可支付能力、适应性、耐久性等。可支付能力主要体现在房屋的总价和日常运行成本，户型面积起重要的决定因素。从当前世界发达国家的居住状况统计资料看，户均建筑面积在80～100平方米左右，是比较稳定、普遍接受和相对看好的户型。日本曾做过一项调查，当流行套型面积增加到130平方米时，就不再增长，然后回落到80～100平方米。欧洲的情况也是如此，20世纪90年代以来，100平方米左右的户型住宅已经占到市场新增量的75%，成为市场销售的主体，所以，百姓对户型的需求不会无限制的增长。从目前的市场情况看，80~120平方米的户型是普遍受欢迎的，超大面积的户型已不再是时尚，居民购房选择小户型已经成为趋势。适应性主要体现在室内空间的灵活性和可改性，满足长期居住的更新和重复使用要求。提高住宅的耐久性除选用性能优良的部品、部件外，要充分考虑部品的标准化、系列化、配套化，提高部品的可更换性。
（二）高品质住宅与节能省地型住宅的关系
节能省地型住宅的内涵就是以节能、节地、节水、节材为总则，坚持开发与节约并举，把节约放在首位，在住宅的规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、土地、水和材料等资源的消耗，实行资源节约与循环利用，以较少的资源消耗创造合理的住宅功能和较大居住舒适度。节能省地型住宅是从住宅的生产、资源占用等环节对住宅品质提出的要求，属于住宅商品的价值范畴，而高品质住宅是居住者从使用角度对住宅品质的要求，属于住宅商品的使用价值范畴，两者是统一的。
（三）高品质住宅与康居示范工程的关系
康居示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化为总体目标，通过示范工程小区引路，提高住宅建设总体水平，带动相关产业发展，拉动国民经济增长。示范工程强调设计理念创新、技术集成创新、居住特色创新、建造方式创新和管理模式创新。将规划、设计、开发、施工、部品生产、管理和服务等环节集成为一个完整的产业系统，通过样板引路，引导和带动住宅产业健康发展，构建节约型的住宅产业结构。应成为本地区引导住宅品质、和谐社区的样板，体现健康、环保、舒适、安全、便捷等居住新理念，在住宅的功能、性能、居住区环境、配套、性价比等方面起到示范作用。康居示范工程是高品质住宅的典型代表。
（四）高品质住宅与高档住宅的关系
高品质住宅是技术术语，而高档住宅是经济学术语，两者不能相提并论，两者判定的标准不同。高品质住宅是科技与舒适、文化与品位、生态与健康、智能与安全、适用与经济的统一体，而高档住宅主要以价格、容积率等因素为判定尺度。如：《关于作好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）对享受优惠政策的普通住宅标准限定为：小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。从理论上讲，高品质住宅应该是高档住宅的必要条件，高品质住宅不一定就是高档住宅，两者既有联系也有区别。从实际市场来看，大部分高档住宅价高而质不高，高品质住宅是质价基本相符。
三、住宅产业现代化是提高住宅品质的根本途径
传统的建筑技术和建造工艺已不能满足高品质住宅发展的要求。实现住宅质量飞跃和产品的更新换代必须依靠科技进步，大力推进住宅产业化成套技术。推进住宅产业现代化是住宅生产方式的一次变革，是提升住宅品质、促进住宅产业健康发展的根本途径。
（一）节能技术
住宅节能应从能源转化与利用、冷热源供应方式、建筑构造等方面形成系统节能体系。节能设计方案优化和技术选用，应根据不同地区的自然、资源、经济等条件，科学选择、优化集成。
1、合理选择能源的转化（电、煤、气、水）与利用（集中、独立）方式。尽可能利用自然能源和废弃能源（热电厂废热与余热、地下热水、地源热泵、沼气、太阳能、风能、海洋潮汐能等），提高能源转化效率。城镇高密度住宅区宜采用城市热网或小区集中供热方式，低密度住宅区可采用分户采暖系统。水电资源相对丰富区域，宜采用电采暖与制冷方式。天然气资源相对丰富区域，宜采用“四联供”——发电、制冷、供热、供热水的直燃机系统。冬季时间长且只有短期炎热的区域宜采用冰雪蓄冷技术制冷。高日照、其他能源短缺的地区，积极推广太阳能光电技术，将光能转化为电能或其他能源，或以太阳能为基础能源，通过辅助能源，以及各种控制设备，为住宅提供有效的能源，完成系统的供暖与制冷的功能。其他地区城镇住宅建设或小住宅建设也可采用经济型的落水式、承压式太阳能热水系统，减少对传统能源的依赖。
2、建筑构造节能措施。应综合优化外墙（墙体材料、保温隔热）、门窗、屋面、楼地面四位一体的节能保温隔热技术，合理控制窗墙比，做好窗墙密闭保温隔热、热桥（冷桥）、遮阳等细部处理。住宅墙体应优先选用节地、节能、利废、环保的新型墙体，禁止使用实心粘土砖等不符合产业政策要求的材料。外墙保温隔热技术应根据区域节能标准要求，选择内、外保温方式。外保温技术体系应优先选用《外墙外保温技术规程》所推荐的EPS板薄抹面外保温隔热系统、胶粉EPS颗粒保温隔热浆料外保温隔热系统、现浇混凝土复合无网EPS板外保温隔热系统、现浇混凝土符合EPS钢丝网架板外保温隔热系统和机械固定钢丝网板外保温隔热系统等五种技术。内保温隔热技术可采用复合体系或降料体系。门窗宜采用铝合金外门、窗，彩板外门、窗，玻璃钢门窗、钢质多功能门以及80系列以上的塑料（塑钢）、断桥铝合金窗以保证传导系数小于2K/W（m2·K）-1的外窗。玻璃应采用真空双层、中空玻璃，有条件的地区建议采用隔热反射（LOW-E）等科技附加值较高的窗用玻璃。在温热地区建议采用外窗的遮阳系统。采用品质较高的配套五金和密封材料。屋面保温隔热应根据不同区域和屋面型式选用挤塑板、憎水膨胀珍珠岩、玻璃棉、水泥聚苯板、自发泡聚氨脂材料等。夏热地区屋面宜采用板式、马凳式通风系统，减少热辐射对居住环境的影响。有条件的地区平屋面住宅可利用新型保温防水材料XPS板，发展倒置平面屋面体系、绿色生态种植屋面体系和技术。多层和中高层住宅中广泛推广以无机块瓦、油毡瓦和钢板彩瓦为主材的坡屋面部品和成套技术。首层地面外墙周围要做保温隔热处理，地面、楼板应采用聚苯板等保温措施。
3、高效节能住宅设备与部品，提高能源转化和传导效率。应积极选用空调系统的水平衡技术，供热系统，制冷系统水平衡技术，空调变频，蓄冷空调技术，热量分户控制与计量技术，设备智能化控制技术（供气、供水、供电、锅炉等），空调系统热量回收技术，高效采暖散热器具，低温地板辐射采暖制冷技术，电热膜天棚辐射采暖技术，微量通风器的应用，管线敷设的保温隔热技术，照明节能（高效光源、开关自控），箱式变压器成套技术，经济型电梯住宅室内空气的换气技术，净化技术等成套技术。
（二）节水技术
1、小区的景观用水应采用中水和雨水，或引入河湖中达标的自然水源，减少或不使用自来水。景观水体要保持清洁和循环使用。
2、采用节水型绿化自动喷灌技术，推广透气透水性铺装材料和施工技术，采用透气透水性铺地砖和草坪隔栅技术，有条件地区采用动植物共生技术，保证居住区的生态平衡。
3、住宅卫生器具应采用以陶瓷芯片为阀芯的龙头，杜绝跑冒滴漏等质量通病。冲水量为6升/次以下的节水型便器，大小便两档型节水便器。并推广使用IC卡水表应用技术，实现计量、付费一体化。
4、居住区应根据住宅的不同种类和形式，积极采用变频稳压供水技术，保证居住的使用水水量充足。
5、采用物理、化学、生态等处理技术，对居住区的废水或污水进行处理，使经过处理的水质达到国家二级以上排放水的标准，提高水资源的利用率。
6、通过有序的管道和环保型水处理设备，积极发展雨水回收使用，保证资源的二次利用。
7、在有条件的地区或水质较差的地区，发展管道直饮水供应技术。采用有效的消毒措施，在保证系统安全可靠、卫生、节能、经济的前提下，保证饮用水的质量。
（三）节材技术
节材应通过应用新型建筑体系、住宅通用部品和成套技术，带动新技术、新工艺、新产品和新设备的发展，促进住宅生产工业化。
1、结构体系与建筑墙体建筑体系的选择应就地取材，符合地方自然、资源特点要求，并有利于促进地方建材、部品技术的发展。结构体系应选用有利于减轻建筑物自重、构成大空间、便于灵活分隔布置、提高面积使用系数的新型结构体系。围护结构采用符合产业政策要求的新型墙体材料，具有轻质、高效保温、隔热、防水、防冲刷等性能，与外饰面材料具有可靠粘接。高层住宅应积极采用钢筋混凝土框架建筑结构体系、整体预应力装配式板柱体系，框架剪力墙结构体系、钢框架支撑结构体系，钢框架混凝土核心筒（剪力墙）结构体系，钢——混凝土组合结构体系及型钢框架结构体系等。多层住宅应采用配筋混凝土小型空心砌块体系，混凝土小型空心砌块及SP大板组合结构体系（板块体系），内浇外砌结构体系、模网现浇混凝土结构体系、钢筋聚苯模板现浇混凝土结构体系、保温砌模网格钢筋混凝土剪力墙承重体系等。低层或小住宅应采用轻钢龙骨（冷弯薄壁型材）结构体系、木结构体系及其他工业化结构体系等。墙体部品及成套技术应采用火山渣沸石、页岩等资源和粉煤灰、淤泥等工业废渣等材料生产的砌块、非粘土砖等新型墙体材料及新型保温隔热、防水、防火的墙体材料部品与成套技术。
2、住宅一次装修到位，推广工业化的规模装修。住宅装修设计遵循土建、装修一体化设计，从规划设计、建筑设计、施工图设计等环节统筹考虑住宅装修。住宅装修应坚持专业化施工的原则，由建设单位统一组织管理，进行有序的一条龙服务。住宅装修设计多样，满足不同层次人群的需求。厨房、卫生间达到一次整体装修到位，提倡对室内其他房间进行有住户参与的菜单式装修，尽可能做到全部房间一次性装修到位。一次性装修到位的住宅，必须合理确定装修档次，避免入住后的再次更换。装修部品选用应尽量做到工厂化成批生产、成套供应、现场组装。减少现场手工加工作业，以节约材料，缩短工期，保证质量。
3、住宅管线技术应采用卫生、节能、环保及可再生的产品，并优化设计减少相互干扰、提高使用面积系数。厨房、卫生间集中管线技术，如集中管道井技术、厨卫共用或厨卫独立夹壁墙技术。卫生间尽可能采用同层排水技术。设备与管线之间的配合要采用统一设计，避免交叉和重叠。强、弱电管线应分别综合布线。小区管网宜采用直埋式管线。管线部品及配件应优先选用推荐的新型管材、管件和技术。
4、推广《建筑业10项新技术》。提高劳动生产率，降低成本，缩短工期的目的。主要施工技术有：深基坑支护技术、高强高性能混凝土应用技术、高效钢筋和预应力混凝土技术、粗直径钢筋连接技术、新型模板和脚手架应用技术等。
（四）环保技术
居住区应根据地域条件推广环保新技术，提高资源利用效率。
1、水质水压保障技术。应采用变频调压技术、微喷浇灌技术。
2、中水回用技术。小区生活污水努力达到零排放，回收处理后的达标中水用做景观用水和绿化用水。完成地表水收集、地下水涵养，形成生态式水循环，调节小区的自然温湿度。
3、雨水收集回用技术。收集小区地下水。收集住宅屋面水。
4、生活垃圾收运和处理技术。采用垃圾袋装、桶装分类收集。建立小型压缩式垃圾收集转运站。采用有机垃圾机械粉碎、管道排放或资源化、生物处理技术。有条件的小区或地区，可采取垃圾焚烧技术，并利用余热发电、采暖，减少垃圾清运费用。
5、采用节水型优质植物，扩大绿量绿化及应用垂直绿化技术。
（建设部住宅产业化促进中心 示范处 副处长 田灵江 ）
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