从最早的简易楼到现在形式多样的板楼和塔楼；从毛坯房、粗装修到精装修；从双水、双气到现在的水景、节能、低密度；从健康住宅、宜居社区到现在的和谐人居，北京住宅的发展走过了一条从单纯满足居住要求到逐渐追求住宅品质的道路。
质量过关不等于性能良好
对于住宅品质的发展变化，建设部住宅产业化促进中心主任陆克华认为，近年来国内居民消费品的档次变化很快，但在住房方面，虽然通过企业、政府等各方面的努力，在解决居民住房的质量和性能方面做了一些有益的尝试，但是距离老百姓对住房质量和性能的要求还差得很远。
“我们在解决住房有无的同时，质量和性能的问题逐渐暴露出来。”陆克华指出，即使住宅通过了有关部门的验收，抗压、抗震、隔音的效果都达到国家规定，但在使用过程中还是会出现许多问题。“国内目前分户墙的隔声，国家标准的最低要求为40分贝，而实际上当隔声效果达到40分贝时，仍有25%%的居民会在睡眠中受到干扰。”他指出，质量过关而性能不好，这是目前商品住宅普遍存在的通病。
陆克华强调，在住房问题上既要解决质量问题，更要解决性能问题，“性能就是住宅的舒适度问题，包括温度、空气、采光、通风等，而不是简单的功能质量问题”。
“住宅市场已经进入了品质时代，尽管并非每个开发商都认识到了这点，但实际上品质决定一切，高品质的产品才能吸引购房者。”业内人士指出，以前大家都觉得面积大的房子自然品质高，结果发现住宅面积虽增加了，但在使用功能上没有质的变化。“后来，购房者又追求园林、景观甚至是广场、雕塑，其实这些都不是品质住宅的真谛所在”。
品质住宅须可持续发展
据统计数据显示，欧洲住宅的平均寿命是80年，其中英国为132年，法国为102年。亚洲国家中，日本达到了38.3年，我国台湾地区是23年。陆克华指出，大陆虽然没有这方面的确切数据，但估计仅比台湾长一点。住宅寿命较短主要有两方面原因，一是部分建材和构件的质量不耐久，二是规划经常变更致使房屋建成不久就要拆除。“国内许多住宅在规划设计初期因缺乏长远的考虑，存在着先天的缺陷”。
中房协城市开发专业委员会秘书长王平认为，品质住宅的一个重要特点是设计上超前，能够适应未来人们的需要而进行改进。“房屋一开始要打好底子，为将来进行二次改造留有余地”。他举例道，上世纪五六十年代的房子层高都在3米以上，如需改造可以加装中央空调；但现在建成的商品住宅，反而由于层高较低失去了这种可能性。“而上世纪八十年代初期国内兴建的住宅，由于没有预留出洗衣机等家用电器的位置，等家电在国内普及后，这些老房子就立马就被淘汰了”。
从某种意义上讲，建设高品质住宅必须要有长远的眼光，甚至是突破现有的一些条条框框。王平表示，比如六层楼以下装电梯就符合未来的品质要求，设计的时候带电梯，可以先不装而把位置留出来，将地下工程做好。“这样若干年后，业主需要电梯时就很容易改造，住宅的品质也得以保证”。
精装修已成趋势
据调查，北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%，同时市场上的精装修楼盘也越来越多，达到25%～30%。精装修不仅成为大多高档住宅的选择，就连一些中档楼盘也开始尝试。业内人士指出，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。
北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟指出，北京住宅从毛坯到精装修，经历了一个从无到有的过程。“最初政府为了降低成本、抑制房价，提出了粗装修的概念，当时还编制了相应的粗装修标准，明确了哪些地方能做粗装修，哪些地方不能做”。他表示，当时这么做的目的主要是既可以满足业主入住的最低要求，同时实现价格低廉。
“但后来发现，粗装修造成了很大的浪费。因为装修标准太低，不符合居民的正常需求，导致所有人都拆掉重装。”刘晓钟进一步指出，每家装修都要自己买材料、请队伍，绝大多数消费者都不是内行，在这一过程自然会出现各种各样的问题。
装修标准超过每平方米3500元的北京星河湾，以卓越的精装修品质受到业内外人士的广泛关注。宏宇集团副总裁梁上燕表示，刚开盘时许多人认为星河湾的装修像酒店，没有个性，而其实这种风格是经过集团4年多经验总结出来的，比较经典，具有长久的生命力。“如果我们设计得花里胡哨、丰富多彩，可能大家现在看着挺新鲜，但两三年就过去了”。在她看来，人们对高品质住宅的认可，表明品质住宅时代已经来临。
专家指出，住宅品质作为建筑之本，正在逐渐被人们所重视，这一变化也将对中国地产业的改变发生积极的影响。“伴随着市场对居住质量需求的提高，众多开发商将越来越关注住宅的内在品质，使房地产业的发展呈现出健康良性的局面”。
（摘自中国建设报） | 
