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今年是“十一五”规划的起步之年，根据中央和国家“建设节约型社会”的精神,大力发展“节能省地型”住宅，推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的根本转变，提高住宅的综合质量和整体效益，不断改善广大居民居住条件和居住环境，是当前住宅建设工作的一项重要任务。随着世博会对杨浦滨江地区的辐射和集聚效应的不断显现，给这一地区的开发建设带来了良好的历史机遇。滨江地区住宅建设开发已成为整个杨浦推进住宅产业现代化发展的排头兵。
一、杨浦区住宅产业化发展现状和目前的做法
（一）住宅产业现代化推进初见成效
杨浦区住宅产业化推进坚持试点先行、示范引路，以“四高”优秀小区、“四新”技术成果集成应用小区、生态小区以及国家康居示范工程为载体，积极推广建筑节能、智能化技术等成套技术，加快科技创新和科技成果转化，加大优质部品材料的应用。“十五”期间，杨浦实施新建住宅全装修试点项目22个，面积约115万平方米；落实“四新”成果集成应用小区7个，面积约102万平方米；验收“四高”优秀小区25个，面积约287万平方米。其中，“文化佳园”项目获得了国家康居示范工程的称号。“海上海新城”项目也已列入2005年度上海市“生态型居住小区”创建计划。
通过这几年加强住宅产业化的推进工作，杨浦的住宅建设得以持续快速、健康的发展，并呈现出六个上升趋势：规划设计质量呈上升趋势，房型设计讲究人性化；建筑单体工程质量呈上升趋势，住宅“无渗漏”得到普及；市政公建配套质量呈上升趋势，配套设施得到优化和更新；生态环境质量呈上升趋势，追求人与自然的亲密接触；物业管理质量呈上升趋势，服务意识得到增强；住宅品位呈上升趋势，科技成果得到广泛应用。
（二）利用两局整合优势推进滨江地区住宅产业化发展
房地和住宅两部门整合以前，住宅建设管理部门承担了推进住宅产业化这项工作，但苦于“单兵作战”，推进起来往往抓手比较少，难度比较大。两局合并后，为发挥整合优势，我们对两部门的管理职能进行研究分析，坚持“创新机制、关口前移、抓住抓手，重点突破”的思路，从中寻找有效的推进手段。
一是创新机制，关口前移，建立内部征询和告知制度
两局整合后的房地局管理职能贯穿了房地产开发的全过程，从土地出让到计划配套、预售证审批直至入户许可证发放，涉及多个职能科室，把这些环节衔接起来形成抓手，是推进住宅产业化的有效办法。为此，我们建立了内部征询和告知制度。开发商从一开始到我局办理相关手续时，主办科室以征询单的形式向各有关科室寻求意见和建议，最后以会签的形式予以反馈，做到尽早知晓，提早介入，从而避免管理滞后，产生矛盾。土地利用科在土地出让时，将中标单位的信息告知住宅产业科，产业科及时与开发单位进行沟通，按照滨江地区生态居住的定位要求，住宅建设开发坚持景观重塑、文化融合、功能提升、环境优化的理念，将住宅产业化的内容和要求，在设计方案中予以落实，真正做到关口前移，信息掌握。
二是抓住抓手，重点突破，加快推进住宅产业化进程
项目扩初方案审核是推进住宅产业化的重点突破口，也是推进工作重要抓手。特别是滨江地区的住宅建设开发，重点是审查“四新”技术的运用情况，一般以创建“四高”小区、“四新”成果应用小区为目标，提出推进要求，宣传先进理念。
对于目前滨江地区周边一些在建基地，我们重新复查项目扩初方案中“四新”技术的运用情况。对于推广不足的，根据其不同的施工阶段，在不影响总体进程以及对项目作重大调整的情况下，努力与开发商进行沟通，加强宣传力度，切实可行的采取一些增补措施，如推荐实施全装修、运用太阳能技术等，做好推进工作。
（三）制约滨江地区住宅产业化发展的原因分析
近几年，杨浦根据市局的统一部署和要求，在推进住宅产业化方面取得了一些成效，但也遇到了一些困难，我们体会主要有三大因素：
人为因素：一是房地产开发商面对新技术，往往不是很积极，担心技术可靠性不成熟、不过硬。比如全装修住宅，担心部分种类不能满足需要，装修施工质量不能保证，生怕今后消费者投诉带来麻烦，甚至担心企业品牌因此受到影响。害怕新技术、新产品的运用会增加成本，最终反映到抬高房价上。二是消费者对住宅产业化的理解仅仅停留在字面上，目前大部分消费者关心的仍然是地段、环境、房型等问题，对于住宅全面的使用性能并不关心，对于运用新技术带来的实际好处没有具体体会，对产业化往往不很在意，这种消费心理也导致一些开发商面对新技术缺少动力。
技术因素：目前，住宅配套技术的发展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，单项技术、产品的性能并不落后，但对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，根本的原因是缺乏配套化、系统化、集成化，某些新技术、新产品无相应的技术标准和技术规范作参照，往往需要摸索探究，不利于住宅整体性能的稳定。
政策因素：住宅性能的完善和提高需要借助大量科技成果转化运用，加大了科技含量，势必增加了建设成本，特别是对一些投入高的新技术产品，目前，尚缺乏有效的经济政策做保障。由于缺乏优惠政策支持，不能有效调动社会各界的积极性，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
二、“十一五”期间杨浦滨江地区推进住宅产业化的措施
杨浦区委、区政府大力贯彻“科教兴市”主战略，以知识创新区建设为目标，加快推进大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”，杨浦正在实现从工业化向知识化的快速转型。杨浦“十一五”规划中提出了“南北呼应”，即在北部继续聚焦五角场战略的同时，争取南部滨江地区的突破。随着滨江地区、新江湾城、五角场城市副中心、大连路现代服务区等区域的相继开发以及越江交通、轨道交通的加快建设，将全面提升杨浦城区形象，为创造一个适宜交流、创业、居住、休闲的环境打下有力的基础。
国家倡导建设“资源节约型社会”，发展节能省地型住宅必将成为今后住宅建设的方向和目标，其核心内容就是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和环保，而推进住宅产业化发展是实现这一目标的唯一途径。滨江开发作为杨浦今后五年的工作重点，我们要做到“组织领导、思想认识、政策措施、管理机制、技术质量、品质要求”六个保证：
（一）加强领导，做到组织保证
我们要从促进杨浦区域经济结构调整、经济增长方式转变和国家能源安全的战略高度来推进住宅产业化发展，将发展节能省地型住宅这项工作放在整个滨江地区开发的大背景下来考虑。鉴于住宅产业化工作的创新性、综合性和广泛性，单靠房地局一个部门是不够的。杨浦区要建立区一级推进住宅产业化工作的专门机构，成立以分管区长为组长的促进住宅产业化领导小组，在区房地局设置推进办公室，做到组织落实、责任落实和人员落实。主要职能是倡导开展住宅性能认定工作及住宅建设新技术、新产品、新工艺、新设备的推广应用。
（二）加强宣传，做到思想认识保证
近几年杨浦住宅建设的科技运用主要与市、区两级产业化推进部门的引导和加大管理力度有关，目前大多数开发单位还只是为市场营销宣传需要而自觉推动这项工作，并且往往只选取几种单项技术、部品，就认为已经体现产业化要求了。针对开发商和消费者两个层面的思想误区，我们要加强宣传教育，提高滨江地区开发立意，营造住宅产业化发展的良好氛围。
一是加强行政管理人员教育培训，提高政策宣传、执行的能力。同时，规范开发商的宣传行为，正确引导消费者，促进住宅产业市场的繁荣。
二是加强对开发商的政策宣传，加大住宅行业的产业化力度。我们要加快引导生态住宅、智能住宅的发展，加强新技术、新材料的运用，将科技、信息与土地区位、资金相融合，创造出更多高附加值的房地产产品，创造出符合大众需要的新世纪住宅。实现经济效益与社会效益的“双赢”。
三是加强对老百姓宣传力度，提高认知程度。要运用多种媒体、采取多种形式大力宣传，“节能省地型”住宅应该是集成大量实用技术、科技含量比较高的住宅，是综合性能较好的长生命周期的安全耐用的住宅，较之因性能和质量差、运行费用高而不得不拆除的短寿命住宅，分摊在每个使用年的购房成本，还是要降低的，让消费者明白眼前的成本增加会带来长远的节约。另外要发挥示范工程的效应，组织消费者直接参观体验样板小区，让消费者切身感受到科技增加所带来的好处。
（三）加强研究，做到政策措施保证
滨江地区住宅开发要遵循高起点的原则，我们要创新思路，加强调查研究，探索激励措施，为产业化推进提供政策保障。计划采取经济扶持政策来加以推动这项工作。在满足基本产业化要求的情况下，结合新增加的新技术运用方面，研究制定公建配套额度指标减免办法、住宅配套费延缓缴纳等激励措施。我们考虑今后房地产开发资质审批和评定不仅要看建设量，更要将所建项目的综合性能作为参考依据，并将开发企业资质与土地出让政策挂钩，从政策措施上推动住宅产业化的进程。
（四）抓好源头，做到管理机制保证
滨江地区住宅开发建设要创新、完善管理机制，抓好源头，规范操作，推进高品质化和高科技化进程。
一是继续坚持“关口前移、抓好源头”的原则，进一步完善内部征询和告知制度。要紧紧依靠土地收购、储备、供应的源头管理科室，充分发挥土地利用科掌握土地市场信息早的优势，及时向滨江地区土地中标单位加大宣传力度，继续做好信息沟通、联系工作。
二是对滨江地区尚未开发地块进行梳理。采取提前介入的办法，在项目进行扩初之前就提出“四新”方面的管理要求，并根据项目的不同情况而建议采用相应的“四新”技术，让开发商能提前准备、尽早落实，形成合力共同做好滨江地区住宅产业化推进工作。
三是积极探索将住宅产业化的有关内容和要求列入滨江地区土地出让公告和合同中，让意向单位事先作出决策选择，避免推进工作被动和滞后。
（五）强化扩初审核，做到技术质量保证
我们要积极探索对滨江地区住宅开发扩初审核的新举措，以发展节能省地型住宅为要求，在加大全装修等“四新”技术成果运用审核力度的同时，注重建筑形体研究、控制好面宽和进深比例，以充分利用自然通风、采光、日照等免费资源；着重对户型面积、地下空间利用等加以审核，突出节地要求，以保证住宅工程的质量。
（六）加强示范引路，做到品质要求保证
实践证明，通过近几年示范工程的试点工作的推进，对推动住宅产业整体水平提高起到了明显的辐射和带动作用。事实上，滨江地区本身具有的观念优势，为进一步推进示范小区建设将起到很好的样板作用。为此，我们要加大示范工程的推进力度，拓展“四高”优秀小区的创建内涵，提高“四高”优秀小区的科技含量，将“四高”、“四新”小区建设要求扩大到所有新建项目中，做到住宅产业化工作全覆盖，为推广先进可靠、成熟稳定的新材料、新工艺，为新技术、新产品提供载体，带动杨浦住宅产业现代化的发展，从而提升整个杨浦住宅的品位，提升杨浦城区功能。
“十一五”期间，是加强宏观调控、完善市场经济体系的重要时期，是房地产业作为支柱产业的发展时期，也是杨浦推进知识创新区建设的关键时期。确保以滨江地区综合开发为重点的现代服务带目标的形成，为杨浦的房地产业带来了新的发展机遇和严峻挑战。我们要在市、区有关部门的领导下，抓住发展机遇，加快推进住宅产业现代化，确保杨浦房地产业持续、稳定、健康的发展，以实现住宅产业发展模式的根本性转变。
（杨浦区房屋土地管理局房屋修缮和改造管理科
摘自东方网）
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