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日本目前实施的住宅性能表示制度源于日本工业化住宅性能认定制度。日本工业化住宅性能认定制度从上个世纪七十年代开始实施，通过二十多年的实施，已经摸索了一些经验和教训。日本在１９９９年通过的《住宅品质确保促进法》，在将性能表示制度的适用范围扩展到所有住宅的时候，对运作的组织机构也进行了调整。
我国在１９９８年、１９９９年制定《商品住宅性能认定管理办法》（试行）时参考的主要是日本工业化住宅性能认定制度的运作机制。而同期日本也正在制定《住宅品质确保促进法》，但我国不了解这个情况，更不了解其变化的实质内容。目前，介绍日本新发展，并重新审视和研究我国住宅性能认定制度的组织构架，有助于我国住宅性能认定制度的进一步完善。
一、日本工业化住宅性能认定制度
１．日本推行工业化住宅性能认定制度的目的
日本建设省在上个世纪七十年代开始推行工业化住宅性能认定制度，主要目的是推进和实施住宅生产工业化政策，以提供大量质优价廉的住宅，以满足日本国民的居住生活需要。住宅工业化主要通过企业的竞争予以逐步实现，工业化住宅性能认定制度对各企业开发的商品住宅给予正确评价，可以为消费者提供可资比较的、可靠的信息，保护消费者利益。
２． 认定的依据
１９７４年，日本建设省以１１９号告示颁布了《工业化住宅性能认定规程》，以１２０号告示颁布了《工业化住宅性能认定技术基准》。该《规程》和《技术基准》是进行评审和认定的依据。此后，《规程》和《技术基准》不断地予以修订，以适应住宅技术的发展。
３． 认定的基本内容
工业化住宅性能认定的基本内容可概括为三个方面，即安全性、居住性和耐久性。在《工业化住宅性能认定技术基准》中，又将安全性、居住性和耐久性细化，如各项防火性能、保温隔热、隔音、采光、节能性能等，每个性能划分为１-５个等级，每个等级有具体指标，从而使住宅消费者根据各自的需求，具体地加以选择。
４．认定的管理机构
１９７４年，日本建设大臣指定″日本建筑中心″作为工业化住宅性能认定的管理机关。
５． 认定的机构组织
由日本建筑中心设立认定委员会、规划委员会和技术审查专业委员会。
认定委员会的组成和决策机制：认定委员会包括有关行政机构的官员、有经验的专业人员、消费者代表，由日本建筑中心理事长委任，定员在２０人以内。认定委员就评审和认定的标准、申请工业化住宅性能认定的安全性、居住性、耐久性综合地陈述意见，日本建筑中心理事长听取认定委员的意见，进行决策。
规划委员会的组成和职能：规划委员会由有经验的专业人员、消费者代表、有关行政机构的官员和工业化住宅行业代表组成。其职责根据有关认定计划而相应调整。
技术审查专业委员会：由有经验的专业人员和有关行政机构的官员组成。其职责是根据认定的技术标准，对申请认定住宅的性能进行有关安全性、居住性、耐久性的技术审查，也对有关批量性、施工性、供应体制等进行审查。
６．认定结果的公布：
″日本建筑中心″理事长将评定结果向日本建设大臣提交报告，建设大臣批准认定并由建设省公布。出售住宅时应出示认定结果，经认定的住宅，自动成为住宅金融公库的资助对象，认定有效期为三年。
二、日本住宅性能评价的组织机构
依据《住宅品质确保促进法》实施的性能表示制度，从２０００年开始实施。该法律１９９９年（日本平成１１年）４月２８日参议院全会一致表决通过，１９９９年６月１１日众议院全会一致表决通过，６月２３日以法律第八十一号颁布，其后在２０００年５月３１日以法律第九十一号进行了修订。这样，日本对工业化住宅的认定制度，扩展到了全部住宅，对一般的不是工业化的新建住宅，也进行性能方面的评定。
１．住宅性能评价机构的性质
住宅性能评价机构必须处在独立的第三者的位置，其资格由国土交通大臣批准。全日本目前有８４个住宅性能评价机构。最大的评价机构有１００多人。
２．住宅性能评价机构资格要求
１评价员人数要求。评价员人数取决于将要进行的住宅性能评价住宅种类、规模和数量。最少是两人。评价员必须具备一级建筑师资格，并接受过评价员的研修和教育。
２对职员、设备、评价业务的实施方法及其他相关事项方面的要求，必须保证评价业务能切实进行。
３必须具有足够的管理和技术方面的基础。
４评价机构的管理人员和职员对评价业务不构成障碍。
５从事评价业务以外的业务活动时，不能对评价业务构成障碍。
６除了以上条件外，必须有能力进行评价和认定。
３．住宅性能评价机构的法律责任
住宅性能评价机构的资格由国土交通省直接受理，以国土交通大臣的名义批准，如果住宅性能评价机构发生有失公正的行为，由国土交通省吊销其资格。住宅性能评价机构独立承担民事法律责任。住宅性能评价机构往往都建立了保险制度，以解决对当事人的赔偿问题。
三、我国住宅性能认定制度的组织机构过去复杂
我国的《商品住宅性能认定管理办法》（试行）（以下简称《管理办法》），规定了住宅性能认定制度的组织机构设置。《管理办法》第八条规定，商品住宅性能认定工作由各级认定委员会和评审委员会分别组织实施。认定委员会和评审委员会的两套系统，使该项制度的组织机构过于复杂。
关于认定委员会，设置了从全国到各级省地市县的系统，要求各地负责住宅产业化工作的机构，设置相应的住宅性能认定委员会，进而设置评审委员会。这反映了当时的思想认识水平，过多的机构不符合市场经济的要求，不符合政府职能转变的要求。事实上，只有少数几个地方成立了专门的认定委员会，大多数的城市仍然将这项工作设置在原有的房地产业处、开发办、墙改办等既有机构。
《管理办法》第九条规定，国务院建设行政主管部门指定负责住宅产业化工作的机构组建全国商品住宅性能认定委员会，负责：（一）组织具体实施全国商品住宅性能认定工作；（二）组织起草全国商品住宅性能认定工作的规章制度、商品住宅性能评定方法和标准；（三）负责全国统一的商品住宅性能认定证书和认定标志的制作和管理；（四）组织制定商品住宅性能认定委员会章程和评审委员会章程；（五）负责组织和管理全国商品住宅性能评审委员会和国家住宅试点（示范）工程的性能认定工作；（六）负责３Ａ级商品住宅性能认定的复审工作；（七）对全国商品住宅性能认定管理工作实行监督、检查。《管理办法》第十条规定：省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门指定负责住宅产业化工作的机构组建本地区商品住宅性能认定委员会，也规定了其职责。每个认定委员会，又可以组建多个评审委员会。这样，又形成复杂的评审委员会系统。
四、完善我国的住宅性能认定制度的建议
我国的《管理办法》是１９９９年４月２９日颁布的，起草时主要借鉴的是日本关于工业化住宅的运作模式和组织机构，指导思想上受政府主导的经济模式影响较多。设置了认定委员会和评审委员会的两套系统，机构较多，程序复杂。这样的组织架构不利于住宅性能认定工作的推广和实施。
从我们了解到的日本住宅性能表示制度的立法和发展情况后，可以看出，日本已经认识到在工业化住宅认定制度中设置过多机构的弊端，因此，在将住宅评价的机制，推广到所有住宅时，摒弃了设置认定委员会、规划委员会和技术审查专业委员会等多个机构的做法，另外，日本的机构也仅限于设置全国性的主管一级，而不是层层设置增加整个社会的运作成本。
对日本住宅性能表示制度进行规定的《住宅品质确保促进法》，是由日本参议院和众议院通过国家基本法律，法律效力高。而目前我国的《管理办法》是部门规范性文件，法律效力较低。需要政府加大政策支持力度。日本政府拿出大量的资金，支持该项制度的实施，仅仅宣传费用４年总计达２０亿日元（合人民币１．３亿元），以保证２００５年５０％以上的新建住宅进行性能表示的目标得以实现。而我国对住宅性能认定没有资金方面的支持。
我认为，目前最为迫切的是汲取日本经过实践证明的新的运作机制，将程序和组织机构精简，不必再成立认定委员会和评审委员会两套系统，而是让专门的住宅性能评定机构承担起责任来，住宅性能评定机构的资格由全国认定委员会统一管理，开发商就开发的住宅项目直接向住宅性能评定机构申请，住宅性能评定机构作为独立的第三方，独立承担评审的民事责任。
（中国信达资产管理公司（ＭＢＡ）硕士 陈义斌）
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