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2005年10月，党的十六届五中全会建议：制定“十一五”规划，要全面贯彻落实科学发展观，坚定不移地以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。这也是我国经过20多年经济快速发展后的经验总结。胡锦涛总书记在中央政治局集体学习研究能源资源节约问题时明确提出，要高度重视生产、建筑、交通领域的节能。并在中央经济工作会议期间提出要大力发展节能省地型住宅。
我们应当以科学发展观反思我们的各项工作，尤其住宅产业的建设和消费过程要耗费大量的资源，更应该坚持科学发展观，走新型工业化道路，建设节能省地型住宅，实现住宅产业现代化。
一、以科学发展观统领住宅产业发展
我国住宅产业面临的背景条件，决定了我国必须进行住宅产业现代化，建设节能省地型住宅。
1、人均资源少且环境质量差
我国人均耕地占世界平均水平的1/3，淡水的1/4，森林的1/5，石油的1/10。据估计，我国物资资本资源，只有世界发达国家平均水平的1/10。而且，过去仅仅追求发展的速度，使环境受到了较大的破坏，2005年世界经济论坛上公布了评估世界各国的“环境可持续发展指数”，在全球144个国家和地区中，我国位居133位。这种资源、环境约束，决定了我国住宅产业必须走科学发展的新型道路。
2、我国正处于住宅消费的旺盛时期
近十年来，城乡住宅建设一直保持在12～14亿平方米之间，住宅投资额占全社会固定资产投资的近1/4。据预测,2010年和2020年我国总人口将分别达到13.77亿和14.72亿，按2010年和2020年分别达到人均30平方米和38平方米的水平估计，到2010年需要新建住宅105亿平方米，每年需要新建住宅14亿平方米；到2020年需要新建住宅230亿平方米，每年需要新建13亿平方米。住宅产业坚持科学发展观，必须从这个大盘子出发。
3、加速的城镇化和工业化，对城镇住宅产生了不同档次的需求，且差别很大
既有私营企业主、个体老板、CEO等金领管理精英等一大批高收入阶层，他们的住宅消费需求是每平方米上万元的高档别墅或公寓；也有广大的工薪阶层，他们需要适度而舒适的普通住宅；还有涌入城市的大量农村剩余劳动力，他们需要价格低廉的租赁住房。要建立和谐社会，就要正视“农民工”的住房问题。他们受教育程度低，数量巨大，客观而必然地成为了廉价劳动力，也使中国成了世界的“加工厂”。他们的低收入，客观上需要在农村保留承包的土地和住宅，当受到就业压力时，可以在农村有生活保障，又要在城市里有生存的基本住宿条件。这样，这部分人口需要解决的住宿条件是“双份”的。在住宅建设的政策上，必须以科学发展观为统领，合理而适度地解决在城乡之间“迁徙”的人群的居住问题。
4、全面建设小康社会的任务要求住宅产业为较舒适的居住方式提供硬件
全面建设小康社会，满足日益增长的物质文化需要，就要着眼于发展，更要着眼于科学地发展。我国广大农村和一些中小城市的住宅，仍然是非成套的住宅，有的农村还是干打垒的住宅，面积大但性能低，这和我们全面建设小康社会的目标相差太远。并且由于东中西部地区发展不平衡，城乡之间，城市与城市之间发展不平衡，为住宅产业发展提供的经济、社会条件不一样，使各地住宅需求的结构不同，相应的住宅产业发展政策和住宅保障政策也不能一概而论。必须以科学发展观为统领，以规模化的工业生产模式，降低造价，才能为广大低收入阶层提供性能较好的住宅。
二、我国住宅性能需要提高的主要方面
1、保温隔热性能较差
住宅的保温隔热性能差，导致冬季采暖、夏季空调的能耗高，采暖消耗和空调消耗占建筑总能耗的50～60%，使我国的建筑能耗偏高。2001年中国建筑年消耗3.76亿吨，占能源消耗总量的27.6%，其中采暖、空调、照明能耗占16%，建造能耗占11.45%。澳大利亚住宅能耗占国家总能耗的12%；新西兰住宅对能源的消耗占国家总能源的13%。我国住宅建设过程中，能耗达到全国总能耗的20%多。主要是因为我国绝大多数采暖地区住宅外围护的热功性能比气候相近的发达国家差许多，外墙的传热系数是他们的3.5～4.5倍，外窗为2～3倍，屋面为3～6倍，门窗的空气渗透为3～6倍。导致我国每年采暖、空调要多耗费大量的能源。欧洲国家住宅的实际年采暖能耗普遍达到每平方米6升油，大约相当于8.57kg标煤，我国达到节能50%的建筑，采暖耗能要达到每平方米12.5kg标煤，约为欧洲国家的1.5倍。
2、一些新建住宅重形式轻性能
一些开发企业，为了获取高额利润，重形式轻性能。有的住宅大搞落地窗、飘窗，玻璃面积过大，导致传热系数大。有的设置空中花园、凹凸弧线变化过多，体形系数过大。为了追求外立面，遮阳设施很少，加剧了住宅的能耗。开发商的行为不重视性能，不愿意投入，是迎合市场、追求利润的天性使然，但关键是政府没有强有力的监督和制约机制，节能没有达到有效的执行。根据建设部的调研结果，在施工图设计文件审查阶段，北方严寒和寒冷地区大城市新建居住建筑执行建筑节能设计标准比例为90％，夏热冬冷地区比例只有20％，夏热冬暖地区比例仅为11％。在施工过程中按节能设计标准施工的建筑又大打折扣，北方地区的比例为50％，夏热冬冷地区的比例为14％，夏热冬暖地区的比例仅为11％左右。
3、住宅采光通风性能差
近年来，同一单元楼内户数增多，尤其是塔楼增多，一梯10户、12户，甚至14户，许多房间没有日照，甚至整套住宅都没有日照；还有的房间面积很大，但光线不足，大白天也只能靠人工照明，每年照明要耗费大量的能源。
同时，自然通风性能降低，将影响居民的居住质量，“非典”就是自然界敲给我们的警钟。
4、住宅设备设施性能低
我国住宅和国外的住宅相比，设备设施性能低，舒适度低，能耗大。如我国的普通住宅，大都采取分体式家用空调，其普及程度已超过许多发达国家，但分体式空调无新风补给，关上窗子不通风，室内空气质量恶化，常常是开着空调的同时，也开着窗户，增加了能耗。
5、住宅隔声性能差
（1）分户墙、分室墙隔声性能差。墙体的隔声性能遵循“质量定律”。过去多层住宅的分户墙、分室墙大多为24砖墙，双面抹灰。为保护耕地，我国限制并淘汰实心黏土砖的使用，采用轻质墙体材料，目前的轻质墙体隔声性能不好，非工业化方式的墙体施工，操作不规范而留下的施工孔洞，又使这个问题进一步加剧。经常有住户反映被迫听到邻居的电视声和电话声、说话声等。
（2）楼板撞击声隔绝不好也是我国住宅中长期以来普遍存在的问题。在欧洲国家的集合住宅中，普遍采用“浮筑楼面”的做法。“浮筑楼面”有很好的撞击声隔声性能，能保证楼面撞击声隔声达到一级标准，所增加的投资与中、高档商品住宅的售价相比可以接受，但要增加5～7厘米的楼板层高度。尤其施工方式仍采取半手工方式，现浇楼板的厚度施工时把握不均匀，中间部位比周边少1～2厘米，加剧了楼板撞击声隔音性能低的程度。并且我国大部分住宅出售时是毛坯房，地板留给了消费者去做，各家各户装修时，往往考虑不到楼底邻居的感受，也不会刻意去提高住宅楼板的隔声性能。
6、耐久性能低是最大的耗能和耗材
由于我国住宅的耐久性能差，尽管结构有50年的设计使用年限，却因为设计布局不合理，管线老化，门窗气密性、水密性性能低等等原因，被提前拆除；即使未被拆除，住宅价值也大幅缩水，如1996年竣工的北京罗马花园，住宅价格只有购买时的一半。笔者应业主之邀，对罗马花园的住宅性能和价格进行了考察，由于耐久性能较差，才9年时间，楼外环境显得黯淡无光，外墙破损脱落、雨渍斑斑，户内管线老化，设备设施破损。尽管这些年来北京的房地产价格一路上扬，罗马花园所在的亚运村板块的地理位置优越，但当时新房售价为190652美元的二居室，市场价格大约只有80万元人民币左右（约合9.6万美元，这是运用市场比较法，从网上多位业主和中介机构的近两三年来的要价得出的）。也就是说，罗马花园的住宅当前的市场价格大约只值原价的一半。
当住宅的价值低到一定的程度，且占用了较好的地理位置时，拆除重建的价值就大了，这时，尽管没有达到50年设计使用年限，甚至只有5年的新楼，就被拆除，且在我国不是个别现象，形成了一种大拆大建的风气。这意味着多重浪费，第一，结构尚好的住宅被拆除，浪费巨大；第二，需要耗费人财物进行拆除或爆破；第三，拆除之后必然重建，新的建设又要耗费水泥、钢材、水、电、运输等等；第四，原住户需要搬迁和安置，也需要耗费人财物。
一般来说，欧洲国家的住宅寿命长，美国住宅使用寿命约为80年；瑞士、挪威等约为70～90年；英国在西方发达国家中居冠——达132年，日本学者1986年，推论日本住宅的平均使用寿命为38.2年。台湾学者在研究建筑生命周期时，认为台湾住宅的平均拆除年限为23.21年；韩国住宅产业研究院研究员方敬植指出，韩国公共住宅平均使用寿命只有17年。我国还没有住宅平均寿命的统计资料，但上个世纪70年代以前的住宅被大量拆除，确是不争的事实，从现实看来我国的住宅使用寿命的确远低于欧美国家，比如北京平均不到30年，仅为设计寿命的一半。只有建设高性能的住宅，才能提高住宅的使用寿命。
所以，由于我国尚未完成工业化，住宅建设作为传统行业，产业化程度低，对资源的占用和消耗更大，而住宅建设和消费过程中每节约1度电，就可以减少排放1kg二氧化碳的温室气体，不但节能，还可降低对环境的负荷。
三、节能省地型住宅的实现途径——住宅产业现代化
住宅产业现代化就是要采用新型工业化的生产手段建造住宅，引导住宅的生产和消费进入节约能源的运行机制，提高能源效率、降低能源消耗，达到住宅高性能、高资源利用率、低环境负荷的目的。
1、将住宅经济的线性模式转变为循环模式
住宅产业要改变经济增长模式，走新型住宅工业化道路，为建立节约型社会做出贡献，就要从传统的“资源——生产——消费——废弃物排放”线性模式，转化为“资源——生产——消费——再生资源”循环模式，贯彻实施减量化（Reduce）、再利用(Reuse)、资源化（Recylcle）三大原则。
图1 传统住宅产业线性模式
图2 遵循循环经济要求的住宅产业循环模式
具体到各个系统中，也要以循环经济的理念为指导，比如在住宅区规划和景观设计时，可以综合运用人工湿地技术，人工湿地技术包括池底和边坡防渗漏、水底和岸畔植物种植层，水生生物选种与培育、水体补给和溢流、水体净化和水质保障等。营造人工湿地，既使住区水景趋于自然，取代“硬化”的水景，又可以作为中水、雨水深化处理的措施，形成生物链。
2、以ICT技术集成住宅产业的上下游产业链。
随着４０多年来信息处理和通信技术（ICT）的发展壮大，住宅产业应当应时而动，以ICT技术全面集成和改造住宅产业的建设和消费，切实走新型工业化道路。通过信息和网络，降低住宅建设中的交易成本，比如引导精装修的住宅供应，通过网络信息比较采购，以大批量取得五折、六折的厨房、卫生间的冰箱、抽油烟机等设备设施，并将这部分利益转移给消费者，减少二次装修带来的污染和浪费。通过智能化技术，建立住宅小区的安防系统、信息系统等，对小区进行能量管理、防火、安全和通道控制。
3、研究新的住宅建筑体系，从生产方式上改变住宅的高耗能状况
人多地少是中国的国情，因此，中国目前以及在可以预见的未来，城市居民大部分要居住在公寓式集合住宅楼内，而不会像欧美发达国家，大部分住在独立式或连排式的小住宅内。研究适宜于大空间灵活布局、又便于改造的新型工业化集合住宅结构体系，开发和推广钢——砼组合结构体系，木结构工业化住宅体系等，尤其要积极引进、研发钢结构住宅结构体系。
4、通过住宅性能认定制度的引导机制，引导科学的开发设计理念和理性消费
住宅性能认定是从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方面对住宅综合品质的客观评定。要达到这些性能的要求，就要依靠成套技术，从规划、设计、施工、竣工验收等全方位地把所有能减少物质消耗、能减少废弃物产生的各种技术纳入住宅性能认定体系，成为贯彻循环经济思想、建立节约型社会的技术支撑。《住宅性能评定技术标准》作为一项国标，担负着引导住宅建设向质量效益型和资源节约型方向发展、符合循环经济发展要求的责任。
通过性能认定的机制，引导我国的住宅开发企业逐步从重概念包装、市场宣传、广告大战等带有一定程度的浮夸、炒作的表象阶段转变到重市场调查、重提升住宅品质和性能、重企业长远发展的理性阶段。
5、运用价格杠杆促进住宅产业化的实施，更好地发挥市场配置资源的基础性作用，以经济政策引导鼓励节能型住宅的建设和消费
住宅产业化的实现，需要遵循市场经济的规律，不应当靠行政命令来强行推动节能型住宅的建设和消费，而应当通过研究和运行经济政策，引导开发、设计、施工、物业管理和消费者自觉自愿地节约材料、节约资源、节约能源。能否运用好经济政策，是体现我党和我国政府驾驭社会主义市场经济能力的重要方面。现提出以下建议:
（1）处理好中水价格和自来水价格的关系，促进节水
要节约用水、回收利用水资源，需要开发企业配置中水处理的设备设施、配置专门的中水利用管网体系，如果自来水价格比中水处理的费用低，就不能引导消费者积极使用中水，更不能引导开发商增加投入。所以，应对住宅给水、排水系统、中水利用等进行全面系统的经济分析和研究，鼓励住宅小区进行污水处理，而不能依据使用的自来水数量来征收污水处理费用。
（2）通过物业税的差别税率，提倡住宅的适度消费
通过经济政策，引导高性能而面积适度的A级住宅，力求在较小的空间内创造较高的居住生活舒适度，提倡住宅的适度消费。在住宅建筑面积上，并不是越大越好，从一些发达国家的住房状况看，住宅建筑面积平均超过了100平方米，但到了110～120平方米，户均面积就不再上升。我国东部地区，土地紧张，生活水平较高，可以80～120平方米的集合式住宅为主，中西部地区可以因地制宜，以90～130平方米的集合式住宅为主。农村住宅可以结合农民的生活方式，在面积上适当放宽。以面积为基准，征收累进税率，尤其对于低容积率的别墅等低层独立式住宅，则征收高税率的物业税，征收的税收，专项支持节能省地型住宅的建设和住房保障，建立节约型社会和和谐社会。
（3）鼓励垃圾处理，建立循环经济
垃圾处理是许多国家建立循环经济的抓手，通过技术政策和经济政策的组合拳，引导开发商在小区建立时，设立分类的清运和回收的设施，引导开发商建设配置垃圾生物处理的设备设施，但目前的小区垃圾处理收费是按照人头费收取，垃圾减量并用于施肥，但市政收取的垃圾处理费并不能节省。如果让开发商和住户都多花钱而得不到日常运行费用的节省，就不利于形成循环经济。应当按照小区减量后的垃圾量收取费用，以价格杠杆鼓励和促进开发商进行设备投资，更好地发挥市场配置资源的基础性作用。
（4）推广住宅全装修，节约材料和设备设施
刚刚建好的新房子，由于装修不到位，居民入住时要进行装修，拆除、废弃尚未使用过的建筑构件、设备和管线，造成了极大的材料、人工和经济浪费，产生大量建筑垃圾，甚至对房屋安全造成隐患。但现行税收体制并不利于推广住宅全装修。比如厦门按5000元简单化作为区分豪华住宅和普通住宅的标准，而住宅精装修后，售价突破5000元，进入高税率，开发商转向毛坯房。其次，精装修后，售价提高，征收的营业税、所得税、印花税、城乡建设税等所有税收的税基总量增加，而各家各户自行找施工队施工、自行购买装修材料和设备设施，不需要缴税，不利于鼓励开发商装修一次到位，不利于消费者选购精装修的住宅。第三，由于产业化程度低，开发商装修粗糙，容易引起纠纷，且装修的成本高，也不利于推广住宅全装修。为鼓励遵循循环经济要求的全装修住房销售行为，全面进行产业化的技术政策和经济政策调整，很有必要。
（5）通过金融、土地等政策倾斜，推进住宅产业化
可以引导各类金融机构对有利于促进循环经济发展的性能认定项目给予贷款支持，将符合住宅性能认定的资源节约、循环经济发展模式的项目作为住宅开发建设用地“招、拍、挂”的条件之一。
总之，可综合运用价格、财政、税务、投资、信贷、收费等经济政策，调节和影响市场主体的行为，推进住宅产业化，为建立节约型社会做出应有的贡献。
（建设部住宅产业化促进中心副处长 刘美霞
摘自《住宅产业》）
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