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大家好，今天很高兴有这样的机会，大家就新颁布的标准和大家进行探讨交流。
第一，《标准》颁布的目的。住宅和人的生活息息相关，目前围绕如何提高人们的住宅水平要解决两个问题，一个是居者有其屋，人人享受适当的住房。二是屋者其及优，就是要有好的质量。住宅环境建设的好坏，关系到消费者的安全、健康、生活质量，事关老百姓安居乐业的大事，而我国当前的房地产市场和建筑行业中存在这样那样的问题，因此非常有必要《标准》的颁布。
二，《标准》颁布的意义，去年11月30日颁布了标准，于今年3月1日起实施。标准的颁发对完善我国的住宅性能认定制度、引导和提升住宅品质、保护消费者的权益以及推动住宅省地建设都有很重要的意义。建设住宅评定制度，首先是保护消费者的利益，其次是按照开发商按照一定的级别进行开发。第三是通过第三方按照《标准》进行评审，架起住房需求和供应之间的桥梁，减少住宅产业纠纷。第四是促进住宅产业化、规范房地产市场。
三，我简单的制订一下《标准》制订的过程。93年开始我们搬译了日本的东西，96年开始陆续开展住宅性能认定制度的相关筹备工作。99年颁发了《商品住宅性能评定方法和指标体系》。2002年开始了标准的起草工作。历时3年，05年1月形成了报批稿，06年3月1日正式实施。
第四个介绍一下《标准》的制订指导思想和基本原则。这个标准是我国全国第一部住宅性能评定标准。适用于城镇所有的新建和改建住宅的性能认定，不是单纯的评优标准。实行第三方认证，认定过程做到科学、公平公正。认定结果反应住宅的综合性能水平，认定宗旨是还消费者对于住宅性能状况的知情权。认定过程力求公正、科学。住宅性能级别要根据得分高低和部分指标双控确定。
五、我简单介绍一下《标准》的基本框架。从性能和等级对住宅进行认定，性能提出适用、环境、经济、安全、耐久五个方面。全方位对住宅性能进行综合认定，首先是对五方面的性能进行单独评价，以此作为综合评定的基础，形成对住宅的整体把握；对等级方面分为A级B级。A级执行了国家标准性能好的住宅，B级执行了现行国家强制性标准，但性能达不到A级的住宅，A级根据得分多少和能否达到规定的、关键性的指标来进行，由低到高分1A、2A、3A。
六、分值的设计和评定的方法。总分设定为1000分，适用性能环境性能满分为250分，经济性能、安全性能满分为200，耐久性能100分。为了避免打分的模糊，规定子项的打分结果：当子项是唯一的，没有分档次的，要么就取分要么不得分。比如A01如果有了就两分，没有就不得分。比如资项目有3个，你里面取一项，4是最高，就取4分，你取了4就不取其他的3、2，如果你选择了二档次就选3分，不选4分和2分。标准是以总分高低来区分住宅性能等级的基本依据。为了防止参品个别性能较差却被评上A级，标准要求五个性能方面得分必须在60分以上，就是每个方面满分是250分或者是200分或者是100分，必须要满足60%。同时要求A级住宅的几个性能方面达到60%以上同时要对采取空心五角星号和实性五角星分别表示A级住宅和3A级住宅的一票否决指标。空心五角星的资项18个，实心五角星的子项6个。住宅性能的等级、判别A级住宅达到空心五角星全部得分，其他的都达标。其中得分不足720分定为1A，720分以上但不足850分为2A，850分以上且含有实心五角星的子项全部得分为3A。
七、几个性能方面的概况。第一关于适用性能，总分250分，既要满足住宅性能的要求也要满足舒适型的要求，以提高住宅的内在品质。其中主要针对单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施来评定的。第二是环境性能，在本标准中，住宅室内环境为实用性能，室外环境为住宅环境性能。环境性能的评定包括七个分项。一是用地和规划，建筑造型、绿地与活动场地，室外噪音与控制污染、排水系统，公共服务设施、智能系统等七个方面。关于性能，经济性能。本标准根据国际上提出的可持续发展的动态，按照建设部的要求，把经济性能列为节水、节能、节地、节材。住宅中性能中采暖、照明能好不在经济性能中。日常维修在耐久性能中，应该说明这种做法是更体现我们标准的先进性和可操作性。安全性能，涉及到老百姓起居安全的问题，在结构上应该是安全可靠的。且应该具有防火、防风之抗震等防灾功能，并可以根据国内外的设计经验，从结构安全、建筑防火、燃起及电器设备安全、日常安全防范措施、室内污染物的控制等五个项目来控制安全性能进行评定的。关于耐久性能的问题，包括六个项目，结构工程、装修工程、防水工程和防潮工程、管线工程、设备和门窗。其中主要评定的内容是对设计要求、材料质量和性能、工程质量验收情况和现场检查情况。设计年限是指住宅耐久性能的主要评定指标，标准的提出是有关设计使用年限的规范，包括我们统计数据得出的。
最后大家说一下关于我们上海住宅性能评定工作的展望，随着标准的贯彻，全国各地陆续对《标准》的落实做出部署，刚才李处长也说了，我们上海也做了相应的措施。指导目前，全国已有69个小区通过了性能评定。上海目前有2个住宅小区2005年评定为A级小区，但目前没有3A的住宅，需要我们方方面面共同努力。在《标准》的推行执行过程中要坚持执法推进的原则，要和部品的准入、材料准入向解决，要使住宅创新形成互动和反馈，适应市场的需要，不断完善评定标准和认定的方法，逐步扩大覆盖面。我相信通过几年的努力，上海的住宅市场一定能够形成一种以追求住宅品质为目标，以合理开发和理性消费为市场机制，进一步推动节能省地的住宅建设，为繁荣和稳定上海市房地产市场做出贡献，谢谢大家！
（上海市房地产科学研究院 院长 林驹 在2006年6月6日由第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联合主办的上海国际地产大会上的演讲实录，文字录入由新浪提供，上文未经本人审阅）
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