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前面几位领导从政府的角度谈了一下住宅产业，下面我想从企业的角度和大家分享一下万科整个在产业化过程中我们的认识和一些实践。
我们先谈谈万科的认识，政府如果是从宏观的角度来认识到今后我们要走的产业化道路，那么我们企业又是怎样认识的？企业实际上角度不可能从非常宏观的角度来认识。从我们的战略谈起，去年我们有一个10年的中长期规划，我们提出来一个有质量增长的目标，具体的数据是2014年实现销售额1000亿，达到年均30%的增长。04年的时候我们不到100亿，十年差不多要有10倍的增长。其实战略如果是一个数据那么这个战略就不是战略了，我们数字是一个结果，最重要的是如何我们做到1000亿。如果我们要做到1000亿，我们会碰到那些障碍？如果我们不做改变，万科将面临效率、质量和专业能力稀释等问题，核心问题是效率的问题。
我们万科从买地到销售是20.4个月，在传统的生产方式下，项目的平均开发周期较长。我们看看质量，我们传统的生产方式下，户均保修量维持是往下降的，我们也做了一下统计，关于我们的质量方面投诉，第一位是外墙的裂缝，这些讲起来是行业通病，在传统的方式下是很难提高的。
在客户满意度方面我们这些年有所提高，但是严格来筛还是一个减分因素，虽然年年有提高，但是从客户的角度来看这是一个减分因素，并不给我们品牌添砖加瓦。专业能力的稀释，我们现在有一个设计变更率是2%到3%，如果这样我们04年将达到6个亿。我们做一个对比，04年我们标准化项目事物率是1.52%，非标准项目是4.7%。
要解决这个问题，政府也是非常早就谈到了，就是99年建设部就在提我们要做产业化的道路。万科从01年开始在这个产业化的道路上探索的。我们想只有走这样的一条路才可以达到我们的战略目标，万科的认识就是我们为什么要搞产业化？就是要达到我们的战略目标，这样才可以有效率的增长，就是可持续发展。如果增长是没有效率的话，那么这个增长显然是不可持续的，也是我们的一个逻辑。产业化就是提升速度、质量、效率的有效手段，这个是从企业角度的认识。
第二部分，我们分享一下万科的实践。一个是标准化、一个是工厂化、一个是全装修、一个紧凑型住宅研究，最后提高住宅的科技含量。
从企业的角度来看标准化我们是要大幅提高生活效率。我们的目标就是研发满足细分客户需求、可工厂化生产的模块化住宅，三年内逐步形成针对各个不同细分市场的标准化产品体系。里面有两个关键词一个是客户标准一个是产品标准。里面重要的一个是产品的标准化，一个是部品的标准化。
现在我们的产品分类是混乱的状态，什么产品都开发。今后我们把产品按照这几类分类，一个是创新产品，这也是确保万科产品行业领导的地位。第二是成熟产品的应用，就是在创新产品的基础上，我们会形成一些成熟产品，结果市场经验。第三是在成熟产品的标准上形成标准化的产品，只有经过大量的应用、经过市场检验的产品最后才可以标准化，最后是最高的境界，就是工厂化的生产出来。比如一个公寓楼一个是外挂模块，实现多样性的，可能有朋友会质疑你万科搞标准化今后意味着楼就是长得一模一样的，其实我们所说的这种标准化是在标准化基础上实现的多样化，这个才是产业化。所以说这是一个部分，另外我们有核心模块，这部分主要是满足可需修的，两房三房是什么样的互信，第三是交通模块，提供一个平台。从03年到现在，我们整个集团有四个版本，58个基本产品户型，在华南、华东地区都有应用。
前面了产品的标准化，现在我们在一些楼盘中是做不到产品的标准化的，我们就做部品的标准化，比如栏目、空调的百页、空调的入口等。05年我们标准化的比例为36%，设计的事物率为1.52%，人均设计面积为12.9万平方米，这个就是说我们必须要走提高效率的路，只有这样的增长才是持续的。
第二标准是工厂化，这部分对我们的意义如何？我们企业为什么要搞工厂化？首先我们想到的是要提升居住的品质，我们对客户来说，整个的质量是至关重要的。在传统的生产方式下，这部分要再提高难度要加大。这部分如果要改变一定要改变我们的生产方式，所以我们提出要走工厂化生产的道路，这部分的内容比较多，今天不细讲了，做一个简单的阐述。我们的目标是在几年内掌握工厂化住宅核心技术，研发较传统模式性能更高、开发更快的住宅产品，初步建立住宅工厂化专业能力。
现在我们在深圳做了一栋实验楼，这个楼已经做起来了，如果各位朋友有兴趣的可以残万一下我们的这个实验楼。我们在结构方面也做了一些探讨。我们在上海轻钢结构实验楼正在施工，是在南桥，希望有一些成果，今年年底我们在上海浦东也会有一个楼，我们会做整个外墙板内胶外挂的，就是我们在工厂里面把整个外墙生产出来到现场挂上去。我们还有预制楼台等。对于客户来说，现阶段最大的投资一个是外墙一个是屋面，这块我们也做了一个屋面体系。今年在武汉我们会大免疫的实施钢屋面。
第三部分是全装修、紧凑型住宅研究和提高住宅科技含量，这方面是提高住宅的舒适度、节约社会的资源。我们说全装修在这里大家可能会有疑问，就是什么叫全面家居的解决方案？我们做了一个全装修的对比。最大的区别就是我们认为全装修是客户需求及实用功能从室内的角度设计房型，而不是我们有一个毛坯房交给我我给装修出来，对我们来说这个是从设计开始的。这块有一些细的对比，就不细说了。有一个对于我们大家来说全装修是有一个产品体系的。
一个大概的过程，我们最开始提供的产品也是毛坯，无装修的，最后演变为健壮，就是厨房和卫生间装修，这个是四五年前这样做的。再考虑到要提供精装修，实际上这是一个毛坯+装修的概念，现在我们要考虑的是全面加剧解决，从房型设计入手考虑全面的装修。所以全面加剧解决方案设计并不等于毛坯房加装修，是以客户需求、居住使用为先导，控制使用设计的一个流程。
再说一下全面加剧，我们现在提出的全装修的管理体系，我们做了一个调查，现在的客户家庭装修最大的困惑就是无法控制品质。只有进行批量装修，我们觉得品质才可以得到真正的控制。我们现在装修的结果也是这样的，我们用的是1000平米的装修，如果客户自己按照我们的标准，他永远做不到那个品质，而且价格一定是1500以上。最重要的我觉得全面家居方案也要走工厂化、作业装备化的道路，这样才可以真正的保证品质。在这块，我们有一些比较严格的材料采购、验收的标准。我们的全装修采购都是百安居的，哪怕是一个螺丝钉都是从百安居买的。这个是我们全面装修的厨房、储藏间和卫生间。比如我们的衣柜是美式橱柜，确保我们是最新的、这个是个人装修完全做不到的，你可以去买，但是这样的美式橱柜不会为你专门设计。我们还有一些战略合作，比如承建商的监理、战略供应商，我们的供应商是长期的，在行业内也都是有品牌的企业，包括一站式采购。我们按照不同客户的需求，也还会提出一些不同的系列配备。还有很多增值的服务，我们也不细讲了。在05-07年，我们计划全装修住宅是2643套，其中公寓2410，别墅233套，我们目标就是08年上海万科基本消除毛坯房，如果08年大家再买万科的公寓房都是全装修，当然这块来说也是节约土地的资源，减少二次装修的资源损失，这块不细讲了。
再一个说紧凑型住宅研究，这个研究我们从去年就开始了，这次我们非常高兴，“国六条”出来之后，我发现我们的这研究和大趋势是完全吻合的。应该说建筑面积的趋小是一个建筑趋势，也是确保国家可持续发展的、一个非常重要的一块。我们这块也在研究，不细说了。
接下来谈提高住宅科技含量，这也是提高居住品质出发的，我们希望给我们的客户提供一个高品质的住宅环境，所以我们提出了提高住宅的科技含量。我们规定所有的万科景观用水不允许做自来水，包括我们水池、喷泉的水都是不允许用自来水的。
谢谢大家！
（万科上海集团总经理 刘爱明 在2006年6月6日由第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联合主办的上海国际地产大会上的演讲实录，文字录入由新浪提供，上文未经本人审阅）
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