性能认定
 

南京金穗花园保障房项目
开发与建设实践

刘永清
Liu Yongqing
南京建邺城镇建设开发集团有限公司
(技术部经理、高级工程师)

高 真
Gao Zhen
住建部住宅产业化促进中心
(性能认定处副处长)

文章加入时间:2013年11月

 

 

  一、引言
  改善城市低收入居民的居住条件,是重要的民生问题,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义,对相关产业具有很强的带动效应,同时还为今后扩大消费创造了有利条件。为此2009年“国四条”中提出“要继续大规模推进保障性安居工程建设”,国务院、建设部、各地方政府,纷纷加强了保障性住房的建设工作。南京市也陆续出台了《南京市经济适用住房管理实施细则》和《南京市廉租住房保障实施细则》,并陆续启动了“岱山、上坊、花岗、丁家庄、中和村”等片区保障房的建设,也拉开了南京市大规模保障房建设的序幕。南京建邺开发集团2010年受建邺区人民政府委托承建中和村C地块经济适用住房(金穗花园小区)项目,也拉开该集团公司进入和承担保障性住房领域的开发与建设工作。同时也实践着“推动城市发展,承担社会责

金穗花园小区实景照

任,回报社会”的企业经营理念。
  二、基本情况
  1、企业简介

  南京建邺开发集团成立于1984年,是一家集城市基础设施建设和房地产开发为一体的大型综合性开发集团,具有国家一级房地产开发资质。下辖江苏金鼎湾房地产开发有限公司、南京建和房地产开发有限公司、南京金鼎湾物业管理有限公司等十余家全资子公司。在激烈的房地产市场竞争中,集团公司确立了走品牌发展之

小区区位图

路,走住宅产业化发展之路,走可持续发展之路,走全装修发展之路。自集团公司启动品牌化战略以来,先后成功运作了江苏省首家精装修示范小区,国家2A级住宅性能小区、全国首家住宅质量保证保险小区、

项目国家2A终审会议实景照

国家康居示范工程小区、江苏省首家3A住宅性能小区等品质项目,成功树立了企业的品牌形象,这些项目先后荣获江苏省优秀住宅金奖(第一名)、联合国人居署“全球生态宜居国际社区最佳范例奖”、三届国家“广厦奖”等众多荣誉称号,赢得社会各界广泛赞誉与肯定。公司连续多年入选江苏省房地产开发企业综合实力50强、江苏省文明单

位等荣誉称号。
  2、项目概况
  金穗花园项目位于南京市建邺区沙洲街道,南临黄河路,东近绕城公路,西临中和路,北面紧靠中和村经济适用房B地块项目。占地面积为6.7万m2米,总建筑面积为25.5万m2,其中地上为24.4万m2,地下为

1.1万m2。共有10栋高层住宅(其中5栋34层,5栋28层),3栋沿街商业用房和1栋幼儿园组成。总套数为3106套,建筑覆盖率为19.9%、容积率为3.63、绿地率为37.01%、地下室自行车库面积为约1万m2,可停自行车5967辆、地面停车场面积为2.2万m2,可停机动车990辆。金穗花园于2010年7月26日开工建设,2012年12月31日验收竣工,2013年3月10日交付使用,2013年11月19日顺利通过国家2A级住宅性能认定终期审查,被评定为国家2A级保障性住宅性能认定小区。
  三、项目规划与建筑设计
  集团公司领导高度重视,组织召开各类专题会,项目初期确定项目定位和《设计标准和交付标准与内容》。小区总体规划遵循了融入自然、以人为本的原则,系统性的考虑居住者的居住行为与住宅环境的关系,重视社区环境的营造。在设计中重点考虑利用自然地势,贯彻生态的原则。建筑布局整体建筑顺应地块特征布局,将南北长向的地块划分为东西两块条状建筑群,两片建筑中间形成一条完整的开敞绿化

小区实景照

景观带。考虑日照条件及绕城公路高架的影响,东侧住宅垂直用地边线呈南偏西朝向布置、西侧住宅则呈正南北方向布置。商业沿西侧渭河路布置,充分利用西向沿街面的同时将渭河路对小区的影响降到最低。
  小区由四种户型构成(45m2、55m2、65m2、85m2),前期阶段对南京、杭州、上海等保障房市场进行了专题调研和分析,尤其在总平布局设计、规划方案设计、户型设计、设备选型、交付标准、细部细节设计等方面做了大量研究分析工作,提出了北廊式建筑平面格局,极大地提高了项目的品质和舒适度。按照

85m2户型平面图

成品房的运作理念开发和管理,在户型平面设计阶段介入装修设计单位针对每个户型进行了户型优化设计和调整,按照成品房思路将所有户型水电点位按装修设计足量合理科学的敷设到位。项目初期反复论证研究并确定项目建设标准和套内交付标准,适当高于南京同期标准和水平,同时适当提高公共空间的装修品质和交付标准。
  四、景观设计
  金穗花园小区景观主要由两轴、六场、八点组成。两轴:小区包含南北和东西两条景观轴线,两条轴线十字相

交,是连接整个小区八个大组团景点的主要脉络。道路结合草皮景观和经济树种,或围合或开敞,空间的过度与转换很自然。结合小区的定位,主轴以公共空间及以静态的休息活动为主,同时运用不同的软硬景观来组织景观,形成了多层次的绿色交流空间。运用草皮打造出开敞的空间,满足功能的同时,节约了造

价。六场:考虑到小区人群的收入水平,为了最大限度的满足业主的健身、运动的需求,在小区内设置成人及儿童活动、健身、运动场所。包括了;两处成人运动场所,两处儿童活动场所同时设置篮球场和羽毛球场各一处。八点:入口和每个宅间组团均对应设计满足休闲、健身功能的特定区域。如:影像花海、绿野仙踪、和美园、怡然园、童真趣径、天然氧吧、海洋世界、生命之路。为住户提供丰富多彩的休闲活动。不同的休闲方式满足不同年龄阶段业主的兴趣爱好,使得社区的活力永存。

邻里空间的设计,倡导邻间交流,增强邻里关系的和谐。动静区分的功能布局,使得动态的活动(儿童活动区和慢跑道等)主要布置在人流量较多的地方。宅间或组团穿插静态的休闲交流空间。同时注意空间的收放,疏林和草地的结合,强调起伏的地形变化,打造出和谐生态的绿色园居。
  五、技术亮点及技术应用
  在金穗花园项目运作中,采取了一些有关住宅建筑体系及部品体系的成套技术与成果,尤其在节能、节水、节材和节地等方面作了积极的探索和实践。项目严格按照国家《住宅性能评定技术标准》的要求,以成熟的高层住宅建筑体系为基础,把多项成熟而适用的成套技术加以集成。

小区实景照

  1、节能成套技术:外墙保温系统:采用了南通新材料工艺“SJN组合自保温体系”,属于江苏省推广的新技术体系。该自保温技术体系是一种外墙承重、防火、隔热、保温一体化的自保温墙体技术体系,施工简单,易监控,工期短,工序矛盾少,耐久性好等特点。混凝土复合保温板能替代木质胶合模板,不仅能确保安装质量和混凝土浇筑质量,还可节省大量木材资源。这一体系性能优势包括:防火性能好;耐候性、耐久性好,能与建筑同寿命;安全性高;投资增量小,外墙体材料采用导热系数非常好的砂加砌。屋面保温系统:建筑屋面均采用倒置式屋面保温隔热技术,在现浇砼板上先做一层卷材防水层,然后铺设聚苯乙烯挤塑泡沫板,再浇一层40厚刚性屋面,平屋面铺地砖可上人。外门窗系统:选用6+12+6中空玻璃双色

塑钢门窗,具有极强的耐腐蚀性,不易老化,经久耐用,结构合理,开启方式安全且具人性化,通风效果好,密封性能佳。所有照明设备均采用节电型器材。
  2、节地成套技术:小区总体规划合理,保持居住小区的宁静和优美环境。平面布局本着节地的原则,因地制宜,合理利用地形、地貌,在满足日照间距的前提下,采取两排不同角度的建筑布置等手法,使用地更趋节约。小区内路网结合景观采用减少硬覆盖广场用地、水系水域用地,增加绿化用地的手法,绿化分点、线、面、层构架,加强落叶乔木与常青乔木、灌木、花卉、草地的搭配,既美化了小区的景观,又改善了小区的室外热环境,同时也提高了土地的利用效率。在建筑与结构体系方面,用砂加砌、加气砼砌块等取代实心粘土砖,节省了土地资源。住宅平面设计选择合理的进深和开间,提高了土地使用率。

  3、节水成套技术:小区采用了雨水回收系统,根据小区景观浇灌、冲洗用水量,设计雨水回收处理应用系统。将雨水经雨水管线流入到雨水回收池进行净化处理,经处理过的水可用来小区绿化灌溉,节约了大量的自来水。该系统由雨水收集、雨水和景观水处理、雨水利用三部分组成;同时在小区景观设计过程中取消水景,增加绿化面积,极大地了节约水资料。公共设施
  以及各套型内的洗手盘、座便器采用节水型设备。外保温防水装饰一体化喷粘技术、屋面保温防水一体化技术、变带附框的门窗安装技术等。
  4、节材成套技术:项目按照适当高于南京市保障房交付标准和内容的原则,所有户型请装修设计单位介入反复推敲,依据成品房思路将所有户型水电点位按装修设计足量合理科学敷设到位,虽然增加了一些工程投资,但为后期业主装修使用提供舒适空间和科学点位,从而减少了业主财力浪费,避免了乱砸乱拆而造成的建筑物安全隐患,节约了能源。高效钢筋应用技术采用HRB400钢筋、钢筋焊接技术,节约钢材,经济实用,成本低。在对外观要求相对较低的地下外墙等部位施工中,利用其他工程调剂的旧料,未进一张新夹板、一根新木料,明显的降低了成本。混凝土复合保温板能替代木质胶合模板,不仅能确保安装质量和混凝土浇筑质量,节省大量木材资源。

  六、加强项目管理提升住宅品质
  在金穗花园项目运作中,采用了“金鼎湾成品房(江苏省首家国家3A级100%精装修项目)”的运作理念和模式,从设计、采购、施工、到监理、管理全系统采用公开、竞争、专业的模式进行产业化、专业化运作。为了确保小区的品质与质量,为了更好地落实和实施2A住宅性能各项技术标准和要求,项目初期就成立了南京建和房地产开发有限公司,从

项目初期示范区实景照

集团公司选调技术骨干充实队伍,在设计单位、部品设备供应商、监理单位以及土建、景观等施工单位精心选择优秀企业加盟,全力打造品质高效的项目管理团队。建立正常科学的施工秩序和完善的岗位责任制,本着样板示范先行的原则,严格按照示范区(包含外立面、景观、套内等区域)的标准进行施工。重点抓好工程管理规范化、施工管理一体化、严格控制施工工序和验收程序等工作。项目各分部分项工程验收一次性通过,均满足设计和强制性规范的要求,有齐全完善的检测技术资料,各类检测均达到2A技术标准要求,从而保证了保障房项目的住宅品质。小区交付后由沙洲街道组织专业物业公司进行后期物业管理和服务。
  南京建邺开发集团基于近30年的开发史、坚实的技术基础以及南京金鼎湾国际小区国家3A实践经验,作为保障性住房项目,金穗花园的目标是在推动整个行业规范化的基础上,为低收入群众呈现一个实实在在的标准,使其能在同等条件下住上高性价比、舒适的品质住宅。为此,开发建设保障性住房项目,也务必要按照商品房的标准和要求,坚持走住宅产业化道路,力求做到三个一体化和一个品质化,暨“设计一体化、施工一体化、项目管理一体化、售后管理服务品质化”,做好做实前期项目定位、规划方案设计、人性化设计、细部细节设计等工作。当前政府主导的保障性住房项目领域要倡导积极推广和应用“四节一环保”技术体系,积极推广全装修成品房,适当提高开发建设标准,以提高和保证保障性住房的品质。同时政府等相关主管部门要关注保障房小区的后期物业服务管理,积极探讨和研究新政策和新措施,以提物业管理服务水平和品质。南京建邺开发集团将始终不愉的探索和实践,继续在住宅产业化、全装修、品质保障房的道路上扎实前进,坚持住宅产业化之路,不断开拓创新。

   (住房和城乡建设部住宅产业化促进中心 性能认定处 供稿)