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随着住房体制改革从设想阶段向实施阶段的推进，住房的实物分配制度已逐渐成为历史，住房货币化分配的时代已经来临，这预示着住宅作为商品已开始进入消费市场，并且已成为人们关注和消费的热点。住宅作为特殊商品，人们关注的不仅仅是其价格，还会关注与其价格相匹配的性能。住宅的安全性就是商品住宅应具备的几个性能之一，也是最为重要的性能，因为住宅的安全性能关系到居民的生命与财产安全，关系到居民的身体健康，没有安全保障就无从谈起住宅的适用性、环境性等其它性能，可以说安全性是前提。
提起住宅的安全性，人们一般理解为狭义的安全概念，认为只要其结构安全可靠，建筑防火能满足规范要求，安全就有了保证。而实际上，住宅的安全性不仅取决于住宅建筑结构的安全可靠，建筑防火满足规范要求，还与燃气、电气、日常安全防范措施以及有害物质等方面有着密切的关系。对建筑结构、建筑防火这两个方面人们有一些了解，而对于日常安全防范措施、有害物质等方面则比较生疏，下面介绍一下这些因素对安全性的影响。
一、建筑结构
近年来全国各地相继发生多起住宅倒塌事故，给人民生命财产造成严重损失。造成住宅建筑结构不安全的因素主要有违反设计、施工管理程序，施工质量低劣，设计不满足规范要求等原因。
1.设计、施工管理程序，施工质量
按照设计、施工管理程序，工程开工前应经过工程所在地县级以上政府主管部门的审批，领取施工许可证；从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位应当具有相应的资质；工程开工前须上报当地的质量监督部门，接受政府对工程质量的监督；工程开工前要进行图纸交底和图纸会审。
对工程质量除了要加强施工质量监督外，对用于工程的主要材料，进场时必须具备正式的出厂合格证以及相应资质的检验报告；工程中所有各种构件必须具有厂家批号和出厂合格证；对于预应力钢筋混凝土构件，均应按规定的方法进行抽样检验；对于进口的材料和重要工程或关键施工部位所用的材料，应进行全部检验；在现场配制的材料，如混凝土、砂浆等的配合比应经有相应资质的试验室试配检验合格后才能使用。
然而，由于多方面因素的干扰，有些相关部门有法不依，不能严格按照设计施工管理程序规定执行，滋生造成事故的隐患。例如：
福建长乐县一家建筑公司于1 9 9 4 年承建的湖南镇农民拆迁安置楼。转包达8 个无资质工程队。经省、市调查组审查确认：工程材料比原设计少用水泥8 9 5 吨、钢筋6 1 ．8 吨、地基毛条石4 5 7 1 立方米、松木6 0 立方米。全部工程偷工减料金额高达1 7 4 万余元，占工程总造价1 7 ．1 ％。所建的4 4 栋工程无1 栋合格。
1 9 9 7 年7 月1 2 日上午9 时3 0 分。浙江常山县棉纺织厂职工宿舍楼的居民和往常一样，有的在打扫室内卫生；有的在打点行装准备出行；刚下夜班的女工，正准备睡觉。一切都显得那么平静和安逸。突然，一声巨响，只见整个5 层楼房就像人工爆破一样，在升起的黄色尘埃中，粉碎性坍塌，成为一片瓦砾。这起事故导致3 6 人遇难，仅3 人幸存。
浙江常山县棉纺织厂职工宿舍楼倒塌后，经建设部、浙江省有关部门组成的专家事故调查组在现场进行地质勘探、取证检测后认定，这是一起严重的责任事故，其倒塌的主要原因如下：
① 在原图纸设计中，该楼应该使用暗地梁，但在实际施工中却擅自取消地梁，完全用砖砌。
② 在建材上，所用的钢筋几乎全部是等外品，大量用断砖，砖头达不到应有的强度。砂浆配比不合理。
③ 在施工中，项目经理发现施工单位使用不合格钢材，不但没有要求返工，反而扣掉两种钢材每吨8 0 0 -9 0 0 元的差价。工程科长曾在工作笔记中记录着砖头、砂浆不合格，而质检员每次都在合格单上签字，他却没有进行干预。
1 9 9 3 年春节，职工搬入后，发现地面到处是直径2 -5 厘米大小的石子，有的达十几厘米。天花板只要用螺丝刀一划，砂灰就哗啦哗啦往下掉。由于住户们相信这栋楼是经过建筑质量监督站"验收"的，因此怎么也没有想到房子会存在倒塌的隐患。为购买这栋楼，职工们省吃减用共集资1 2 0 多万元。他们怎么也想不到该楼的竣工核算价仅7 0 ．7 5 万元。
这两起事故是典型的无资质、无监理，偷工减料、施工质量低劣而导致工程事故的案例。
据建设部统计，1 9 9 2 年至1 9 9 6 年发生的典型事故还有江西贵溪县光志镇、广东东莞清溪镇等楼房倒塌事件7 9 起，死亡2 6 2 人，重伤2 1 8 人。
连年发生楼房质量低劣以至塌楼的事故并非偶然。9 0 年代以来，随着我国经济建设进入新一轮快速发展时期，有相当一批住宅工程质量是值得称赞的，但从整体看，质量情况始终不能尽如人意。"七五"期末工程质量合格率6 2 ％；"八五"期末工程质量合格率提高到8 2 ％。虽然合格率上升2 0 ％，但仍有近1 ／4 的工程质量不合格，甚至是低劣的。
资料显示，全国每年约有2 ．7 亿平方米的城市住宅竣工。就算是有1 ％的不合格，面积也要达到2 7 0 万平方米，约5 万套住宅。加上历年的积累，数字就更大了。这将是多少个工程，要影响多少住户！这几年，住宅工程质量问题，群众反映十分强烈，始终是投诉的热点。1997年7 至8 月，仅中国质量万里行投诉办公室就收到住宅质量联名集体投诉5 5 件，涉及1 3 0 0 多户居民，比1 9 9 6 年多了一倍。
投诉反映的主要问题是：房屋漏水，墙面裂缝，楼体倾斜。福建霞浦县城关王爷宫2 8 号的4 8 户居民在联名投诉信中说，1 9 9 6 年8 月搬入由该县建设房地产公司开发的楼房后，发现楼体倾斜，其粗制滥造到了令人难以容忍的程度。
从上述案例和有关统计数字中，我们注意到，发生事故的隐患始于管理阶段，"落实"到施工阶段。加强设计施工的管理，加强施工质量的监督是保证建筑结构安全的基础。
2.有关设计规范
设计规范是进行设计的技术依据，是保证建筑结构安全的前提，任何建筑设计必须符合相应的规范。重点应注意以下几个方面：地基承载力计算、地基变形计算和稳定计算、墙、柱、梁、板等构件承载力计算；整体结构的抗震验算和梁、板挠度、裂缝验算；上部结构的构造规定及抗震结构措施等。
评定建筑工程是否满足有关设计规范的要求，有上述具体内容需要评定。对每一项都进行彻头彻尾地审查那将是一项十分烦琐的工作，实际上也是不可能做到的，因此对这一大项的评定将采用抽查的方法。采用这种方法有一个前提，即对已经过主管部门审核、批准或设计单位自身审核的有关资料基本认可，对重点或可疑项目进行抽查。如：
地基变形计算和稳定计算：要现场查看房屋是否有基础沉降或建筑超长等问题及由此产生的裂缝，如有则要进行重新审核计算书，否则可不必验算。 对于软弱地基上的建筑，重点是地基变形、建筑物沉降计算值，实际測量值。
墙、柱、梁、板等构件承载力计算：检查阳台、雨蓬、挑檐等悬挑构件是否进行了抗倾覆验算。
整体结构的抗震验算和梁、板挠度、裂缝验算：检查预制板、现浇梁板是否有由于施工等原因产生的裂缝（废板、收缩裂缝），是否与设计相符。
上部结构的构造规定及抗震结构措施：对于砖混结构，检查构造柱、圈梁是否满足规范要求，是否有偏小的砖垛或开有较大的孔洞。
另外，施工是否与设计相符，是否对设计进行了重大修改。如有这种情况，开发商须提供：①工程地质勘察报告 ②工程竣工图 ③设计变更通知单等资料。评定时需重点查验。浙江常山县棉纺织厂职工宿舍楼倒塌事故中，擅自修改设计就是楼体倒塌的一个重要原因。
3.采用新技术
是否采用新技术并不是影响建筑结构安全的主要因素，但是，在住宅建设中，推广应用新技术，对于推进住宅的质量换代和住宅产业现代化具有特别重要的意义。是一项鼓励性措施。这里讲的新技术是指省、部级以上有关行业部门发布并推荐的新技术。
二、建筑防火
火灾是除了建筑结构安全之外，最容易引起灾难性事故的一个方面，一旦发生火灾即使救助及时也不可避免会造成财产损失甚至人员伤亡，因此住宅建筑防火应以防为主，以救为辅。
住宅建筑由于层数不同，平面布置的类型不同，建筑构件的使用材料不同，建筑周围的环境不同，因此，影响建筑防火的诸多因素决定了建筑防火这一问题的复杂性，尽管在指标体系中分项指标很多，但总的来说有以下几个方面的内容：1.审批文件，2.总平面布置，3.建筑耐火等级及防火分区，4.建筑构造，5.安全疏散，6.内部装修，7.消防设施。
评定细目中的评定重点为建筑消防的重点项目或重要部位以及建筑设计中在执行规范上容易产生问题的住宅类型的项目及部位。
以下对上述几个方面分别说明主要内容。
（一）审批文件
1．两个批件必须具备，此两项为否决项，未经消防主管部门进行设计审批及竣工验收审批的商品住宅不具备参评资格。
2. 具备批准文件，对住宅的防火性能仍需进行安全性量化评定，其原因是：住宅设计中对于规范的执行，在局部具体条文的规定尚有完善程度上的差别；审查者对规范的理解和执行的水平也存在差别，尤其是在中小城市有可能存在差距；另外由于设计图纸不全、审批工作欠严格、工期紧张急于开工或急于投入使用等其它种种原因也会造成审批工作中的缺口，因此，具备了审批批件不等于建筑防火已完全符合了规定。
3.审批文件中提出的问题、解决的措施是否恰当地实施也做为评定内容上的重要提示，被评住宅的实际现场如与审批文件差别很大，存在问题严重应终止评定。
（二） 总平面布置（高层）
1.评定的内容：消防车道、防火间距、高层住宅的消防登高作业面的设置。
2.评定的重点：由于多栋住宅组成的具有一定规模的住宅组团和较大规模的住宅小区，一般均经过规划设计和规划审批，总平面设计不太可能出现防火问题，因此重点在于插建住宅容易出现问题，例如：原有建筑或原有住宅继续扩建，或原有建筑之间插建住宅有可能出现以下情况：建筑物连续扩建后超长；建筑物之间防火间距不够；消防车难以进入街区内部；消防车道宽度以及与建筑物的距离违规等等。
3.商住楼等建有裙房的高层住宅容易存在消防登高作业面不能满足要求的问题是高层住宅评定的重点内容。
（三） 耐火等级、防火分区
1.多层住宅的耐火等级规范中无具体规定，本细则中规定3A级住宅不低于二级，2A、1A级住宅为二级。
2.重点为高层住宅，《高规》中规定：一类高层住宅的耐火等级为一级，二类高层住宅的耐火等级不低于二级。一类高层住宅包括高级住宅（相对为3A住宅）以及十九层及十九层以上的普通住宅，二类高层住宅系指十八层及十八层以下（十层以上）的普通住宅。
3.住宅建筑的耐火等级由建筑的主要构件的燃烧性能及耐火极限来体现，评定某住宅的耐火等级要按照规范所规定的在该耐火等级所要求的各项建筑构件应具备的燃烧性能及耐火极限，如果有一项建筑构件不满足要求即可认定该建筑物的耐火等级不满足要求，评定的重点如下：
（1）高层住宅：对主要建筑构件进行全面普查。
（2）多层砖混住宅的室内轻质隔墙，多层框架结构住宅的自承重隔墙作为重点检查。
（3）采用新型建材或新型墙体者必须提供材料及墙体的燃烧性能等级及耐火极限的检测报告。
4.防火分区的最大允许建筑面积：多层住宅不作为重点，原因是规范规定每层最大防火分区面积为2500平方米，限制较宽松，一般均能满足要求，高层住宅应为重点，应注意以下的情况：
（1）通廊式高层住宅可能形成较大面积的标准层，尤其是内通廊式全跃层住宅，防火分区面积为两层面积叠加，容易超出防火分区的规定面积。
个别塔式高层住宅，每层达到八至十户，形成超大面积的标准层，如层数再超过十八层，有可能出现超出防火分区面积的规定。
（2）超过防火分区规定面积的住宅楼层，应划分为两个（或数个）防火分区，分区间应用防火墙、甲级防火门或防火卷帘分隔，各分区内应按规定各自解决本分区的安全疏散措施。
5.由许多个单元组合的框架结构高层住宅，应检查组合的标准层总面积是否超出防火分区的面积限定，如超出规定，应划分为两个（或数个）分区，并确定每一单元之间的自承重墙为防火墙，检查此防火墙的燃烧性能及耐火极限是否符合规定。
6.住宅建筑辅建的其它建筑（如底层商场、地下室等）因其使用功能与住宅不同，火灾危险性也不相同，在防火分区上应另外分区，并符合国家现行的有关专项规范中的安全规定。
（四）建筑构造，高层
重点部位有以下两项：
1.防火墙：如被评住宅须设置防火墙时，必须符合燃烧性能和耐火极限的规定以及外墙面防火墙两侧开窗距离的规定。
2.管道井：多层住宅设置管道井较少，高层住宅较为普遍，检查管道井壁的材料、管井门的耐火极限、管道井的分层水平分隔，目的是防止火灾时楼层之间串火串烟。
（五）安全疏散，高层、多层
这一节是评定中的重点项目，火灾事故中避免人员的生命损失是第一位的，减少财产损失是第二位的。规范中所规定的安全疏散各项条文是为了在火灾发生的初期，建筑物的人员能在短时间内撤离火场的措施，因此也成为评定住宅安全性的重点内容。
1.评定内容包括疏散口（楼层为楼梯间）的数量、宽度、位置分布（疏散距离）以及对各种形式楼梯间的设置要求。
2.上述的规定相对于高层、多层住宅，单元组合式、通廊式、塔式等各种类型住宅，规范中规定得十分详细，又各不相同，参评的住宅必须符合规范中的相应规定。
3.疏散距离应为重点：通廊式住宅及内走廊较长的多户型塔式住宅可能出现户门到楼梯间疏散距离超长的问题。大户型住宅，尤其是跃层式大户型可能出现户内最远点到户门的疏散距离超长的问题。
（六）内部装修，高层、多层
1.装修材料的燃烧性能等级应符合规定：
（1）检查部位：普通住宅（2A、1A）地面、墙面、天棚，高级住宅（3A）增加装饰织物一项。
（2）内部装修中如采用特殊装修材料应提供燃烧性能等级的检测报告。
2.装修设计及施工，应符合下列规定：
（1）消火栓门不能被装饰物遮盖。
（2）消火栓四周装饰颜色与门的颜色有明显差别。
（3）室外疏散楼梯指示标志、出口、其它消防设施不能被遮盖或影响使用。
（4）室内装修及饰物不应妨碍疏散通道正常使用。
（七）消防设施，高层、多层
共分四部分：给排水、暖通空调、电气及消防电梯，评定重点如下：
1.多层住宅：重点两项。
（1）室内消火栓：塔式、通廊式住宅7层以上，单元组合式住宅8层及以上，底层为商业网点住宅，应设室内消火栓。
（2）高级住宅应设有火灾自动报警系统。
2.高层住宅：消防设施的评定重点有四项：
（1）水道专业：普通住宅设消防给水系统，其中各项规定均应严格执行，重点为消防水池、消防水泵房、高位水箱及消火栓的设置，高级住宅除上述外应设有自动喷水灭火系统，按《自动喷水灭火系统设计规范》执行。
（2）暖通专业：重点为防烟楼梯间的防排烟设计及塔式或通廊式住宅的走廊排烟设计。
（3）电气专业：消防电源、自备电源、火灾应急照明、灯光疏散指示标志、消防值班室或消防控制中心。高级住宅除上述外应设火灾自动报警系统，火灾应急广播或火灾报警装置，按《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）执行。
（4）消防电梯：只在高层住宅设置，一般设计中与住宅电梯合用，何种类型住宅、层数达到几层时设置，对台数、载重量、前室、井道及机房《高规》中均有详细规定。
三、燃气、电气设备
1.燃气系统的安全性
由于燃气泄露、燃烧不充分或通风不畅造成的人身伤亡、影响身体健康的事例屡见不鲜，因此，燃气系统是否安全是关系到居民人身健康、生命安全的大事。
燃气泄露涉及燃气管道及阀门的气密性，一方面是指管道及阀门自身的质量，另一方面是指安装施工的质量，只有当两者的质量同时符合要求才能保证管道及阀门的气密性，在这一问题上绝不能马虎，否则会酿成大祸。
燃气燃烧是否充分与燃气质量和种类、燃气器具密切相关，燃气质量和种类不在我们讨论范围内，但燃气器具我们不得不给予关注。首先，在正常使用情况下（通风良好，以保证足够的氧气；压力正常，以保证足够的压力），燃气器具应具有使燃气充分燃烧的质量保证；其次，燃气器具应具有熄火保护装置和燃气泄露自动报警系统。
2.供电线路的安全性
由供电线路引发的火灾也是在日常使用过程中影响住宅安全的一大隐患，其原因是：电气线路过细、分支回路过少，加之线路长期过载、绝缘性能降低导致短路引发火灾。更深层次的原因是：我国过去发电量、供电量有限，为保证工农业用电的需要，政府采取限制居民用电的政策，使得住宅供电线路配备标准相对较低。
随着我国经济的发展，人民群众的生活有了很大提高，各种家用电器已普遍走进普通居民的家中，居民用电量激增，而我国能源设施建设近十几年的飞速发展，使发电量、供电量已大大增加，供电量已经能够满足甚至超过需求量。在这种情况下，住宅供电线路的设计考虑用电负荷快速增长因素，加大线路干线截面、增加分支回路和插座数量就成为必然。同时，为提高我国居民电气应用的安全水平，供电系统的设计须采用专用的PE线接地方式及"总等电位联结"， "总等电位联结"可降低住宅楼内的接触电压，消除沿电源线路导入的对地故障电压的危害，也是防雷所必需。
除设计满足安全要求外，电气线路的施工质量、电气材料和设施的质量也是影响电气安全的重要因素，因此，其质量也要严格控制。
四、日常安全与防范措施
在这一部分里面分为两个方面，一是防盗设施，二是防滑防坠落措施。
1.防盗设施：
任何一个社会，不论其文明程度如何，都存在社会治安问题。尽管中国的刑事犯罪率较低，但也时有入室盗窃案件发生，居民对这种事情比较关注。在防盗设施这一指标当中包括防盗门的功能、质量以及跟踪服务的内容。
2.防滑防坠落措施：
在日常生活当中，人从幼年到老年的生长过程中会发生很多意外，滑倒、被坠落物砸伤、跌落等，在这些意外当中有些是设计不严格执行规程、施工质量差等造成的必然结果，如设计严谨，施工精心，有些意外是完全可以避免的。防滑防坠落措施包括：
① 阳台、楼梯、上人屋面栏杆（女儿墙）高度、竖向栏杆间净宽应符合规范要求，并且应有防攀登措施。
② 室内外装修、装饰物牢固。
③ 厨房、卫生间及其它房间地面的防滑措施。
④ 室内外高处放置物（如花盆等）应有防坠落措施。
五、有毒有害物质的危害性
在住宅中有一些有害的东西是看不见摸不着的，但对人的身体是有害的，如一些气体、射线等，为维护居民的切身利益，保护居民的健康，对这一类物质进行严格规定、控制是十分必要的。在这里主要评定有害气体、有害射线是否符合有关规定。
目前，在住宅装修方面使用的材料非常广泛，涂料、化纤类地毯、壁纸、人造革等，这些装修材料当中不同程度地含有各种对身体有害的物质如：甲醛、一氯乙烷、二氯乙烷、甲苯、二甲苯、三氯乙烯、甲苯二异氰酸酯、各种重金属等，这些物质轻者对眼有刺激作用、造成皮肤损害，引起头痛、头晕、呼吸困难、呕吐等；重者可损害肝脏、致癌，因此严格控制有害有毒物质的含量对居民的健康十分重要。各种装饰材料中涂料类（包括硝基漆类）使用的比较频繁，且经常含有害有毒物质，因此把涂料类作为控制有害有毒物质的主要对象之一。
放射性物质是危害身体健康、危及人生命的有害物质，存在于天然石材及工业废料中，控制建材产品中的放射性物质含量，是保护消费者健康的重要措施。 含有放射性物质的建材产品很多，如用粉煤灰为原料生产的产品、用炉渣、煤矸石等工业废渣为原料生产的产品均具有放射性，但绝大多数其放射指标都在安全范围以内，不会对人体产生危害，尽管如此，加强对建材产品放射性的监控还是十分必要的。
住宅内氡浓度的测定在一些西方国家深受公众关注，无论是出售住宅、还是出租住宅均需出示有关检测报告。在我国这一项工作起步较晚，重视程度不够，国家也仅仅是最近几年才制订相关标准，由于氡具有的危害性及未来受关注的趋向性，我们也将此列在3A指标体系中。
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