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耐久性是住宅性能的基础性指标，随着时间的延伸，耐久性就更显出其重要性和基础性的作用。
1.耐久性是住宅使用价值的重要组成部分。住宅是一种耐用的消费商品，天天要用，年年要用，没有耐久性就没有使用价值。
2.耐久性是住宅性能的基础，耐久性不好，它会影响到住宅的适用性，安全性，环境性和经济性。
3.耐久性是随着时间的延伸而发展的，往往容易被人们所忽视。耐久性隐含在材料、设备、设计、施工之中，事后被发现，将会造成较大的损失。
4.住宅耐久性内涵包括耐天然气候的影响，即耐老化。耐生活、生产使用，即劣化的影响和可持续发展的要求，即有可改造性，可适应性和无危害性。
5.住宅耐久性的内容很广，它包括建筑、结构、机电设施、材料设备以及所形成的住宅建筑物理性能。如声、光、热等。
根据当前的技术条件和认识水平，住宅耐久性评定共分五个分项，即结构分项，装修分项，防水分项、防腐分项和设备分项。五个分项下面又分列出17个子项共73个指标。按住宅性能等级分别进行评定。
一、 结构工程的耐久性。按基础工程、砌体工程、混凝土工程和现场检测四个子项进行评定，共分17个指标，不分住宅等级，"A"、"AA"、"AAA"三个性能等级的住宅同是一个标准。
1.土壤对房屋基础的侵蚀往往很容易被忽视。土壤对基础的侵蚀因素很多，如土壤中含水量及其变化，土壤容重和松紧度变化，土壤中各种气体（氧、二氧化碳、水蒸气、氮、碳化氢、甲烷）的变化，土壤中各种电位的变化，（电解质含量的变化，地电流的变化，氧化还原体电位的变化），土壤酸碱度影响，土壤化学物质的影响，（可溶性盐、碳酸根和碳酸氢根离子、氯离子、硫酸根离子、硝酸根离子的含量）土壤中有机物含量和腐蚀微生物含量等。地基的勘察工作，除了影响结构安全的各种力学指标和地下水的情况勘测外，尚应注意对影响房屋基础耐久性的因素进行勘测，提出报告，供设计、施工使用。
2.影响主体结构耐久性因素可分为内因与外因两大类。内因就是结构所用的材料，住宅结构主要的材料是钢筋混凝土和砖，钢材用得很少。所以主体结构的耐久性主要是指钢筋混凝土结构和砖结构。外因又可分成两大类：一类是自然界各种因素的影响，如大气中温度、湿度、光照的变化；风、霜、雨、雪、冻融作用的破坏；有害气体和液体的侵蚀。还有天灾，如地震、飓风、洪水、滑坡、雷击、大雪、暴雨的袭击等。另一类是人为的各种因素的影响，如设计方案不当、设计依据不足、设计计算有误、设计构造不妥；施工方案不当、施工程序错误，施工管理不严，施工操作不慎，结构材料强度偏低，质量不符合要求；防水保温材料质量不良或发生变质；管线、设备、电器等功能达不到要求或质量不良；房屋产生不均匀沉降，或产生不应有的裂缝；使用维护不善，改变用途对住宅产生不利影响；使用环境恶劣，如潮湿、冲刷、磨损、湿度过高，有害气体或液体侵蚀等。
对钢筋混凝土结构来说，耐久性问题表现为混凝土的碳化，碱骨料反映，混凝土的冻融破坏，混凝土被化学介质侵蚀而破坏或解体。钢筋的锈蚀，氯离子的侵蚀等。
采取的措施有选用合适的混凝土强度等级，保证钢筋的混凝土保护层厚度，控制混凝土中氯离子含量和碱含量。钢筋应除锈,选用无活性的骨料。对有防渗要求和防冻要求的混凝土应有抗渗、抗冻要求。施工振捣应密实，不应有漏振，不应直接振动钢筋，不应有孔洞与缺陷，施工缝处理良好，有良好的养护。混凝土不应产生不应有的的裂缝等。
对砖砌体结构来说，耐久性问题表现为砖墙风化剥落，潮湿侵蚀墙根反碱酥松，酸碱侵蚀破坏、砂浆不饱满，勾缝不密实，雨水渗透破坏等。
采取的措施有选用合适的砖强度等级与之相匹配的砂浆，砌筑砂浆饱满，灰缝密实。墙体无砌筑通缝。水平缝平直无挠曲，垂直缝竖直无歪扭。
对主体结构除审查勘测报告、设计计算与图纸、材料合格证、混凝土和砂浆配合比、施工记录、施工验收资料外，尚应符合《混凝土结构设计规范》（GBJ10），《砌体结构设计规范》（GBJ3）、《混凝土质量控制标准》（GB50164）、《混凝土碱含量限值标准》（GBEJ53）、《砌体工程施工及验收规范》（GB50203）、《混凝土结构工程及验收规范》（GB50204）的规定。
另外还要对结构进行现场检查，检查内容有无结构性裂缝、无明显不均匀沉降，阳台、雨蓬、屋面等不积水，墙面、地面、屋面无渗漏等。
二、 装修工程的耐久性
装修工程的目的是满足住宅的使用功能和美观要求，保护主体结构在室内外各种环境因素作用下不受损坏，所以装修工程的耐久性具有双重意义。
装修工程的内容与范围尚未有科学的定义，其主要工程包括抹灰工程、饰面板（砖）工程、涂料工程、裱糊工程、刷浆工程、油漆工程等。装修工程的内容很多，本方法选择住宅中量大面广的装修工程作为评定对象，即内外墙面、地面和顶棚共设4个子项20个指标。
影响装修工程的耐久性的原因可分为：
材料方面：质量不好、退色、吸水、老化等。
施工方面：粘结不牢、空鼓、裂缝、挠曲、色泽不均等。
气候的影响：风化、冻融、胀缩、雨水、日照等。
使用方面：火灾、撞击、磨损、擦洗，烘烤、潮湿、酸碱侵蚀等。
保证装修工程耐久性的措施：选用合适的材料是关键，装修工程的材料种类繁多，品种规格各异，材料选用不当，使用不久就可能出现问题。科学的施工方法与顺序是装修耐久性重要保证，而提高操作人员的责任性与技术水平是保证装修质量的基础，没有好的施工队伍，装修工程既不安全又不美观。加强维护保养是保证装修工程能长久处于良好的状态的必不可少的工作，装修工程的耐久性很大一部分工作是使用者的爱护和维修。
装修材料除有产品合格证外，必须具有行政主管部门认定的检测机构出具的测试报告。
装修工程的墙面装修强调基层处理，找平材料需用耐久腻子，这是近年来保证墙面涂料不起粉，不掉皮的有效措施。
装修工程从材料性能、施工要求上区分住宅的性能等级。
对装修工程除审查设计图纸、材料合格证、测试报告、施工验收资料外，尚应符合以下标准：《建筑室内用腻子》（JG/T3049），《合成树脂乳液内墙涂料》（GB/T9756）、《陶瓷墙地砖胶粘剂》（JC/T547）、《建筑工程饰面砖粘结强度》（JGJ/T110）、《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ/73）、《建筑地面工程施工及验收规范》（GB50209）的规定。
另外对装修工程进行现场检查，内容有：色泽是否均匀，粘贴是否牢靠，有无空鼓、裂缝等。
三、 防水工程的耐久性
防水工程是指为防止水对住宅某些部位的渗漏而从建筑材料上，建筑构造上以及结构上所采取的措施。
材料质量是防水工程的物质基础。近年来由于化学建材的发展，防水材料的质量和耐久性有较大提高，特别是材料的抗变形能力，与基层的粘结力，抗老化能力等都有较大的提高，从而保证了防水工程的质量与耐久性。
施工工艺技术与施工质量是防水工程好坏的关键，俗话说工程防水不防水，三分是材料，七分是施工。施工的重要性是公认的关键。保证施工质量需从两方面入手，一是提高工人的技术水平；二是加强管理。
设计也是很重的环节，设计不合理，好材料，高技术也不能保证不漏水，特别是天沟、女儿墙、穿越屋面、地面的管线部位，建筑构造要合理，堵死造成渗漏的渠道。
加强维护，清理积水，查找渗漏裂缝，也是提高耐久性的重要方面。
选择了住宅建设中常遇到的防水问题，分为屋面与外墙，厨卫间、穿越屋面、楼板的处理和管道、设备防结露5个子项17个指标进行评定，特别强调了防水的耐久性年限和保证措施，从防水的耐久性上区分："A"、"AA"、"AAA"性能等级。水的渗、漏不仅仅是防水耐久性的问题，而且是住宅整体耐久性的问题，必须十分重视。
对防水工程除审查图纸和施工工艺、材料合格证、测试报告、施工验收资料外，尚应符合《屋面工程技术规范》（GB50207）、《砌体工程施工与验收规范》（GB50203）、《地下防水工程施工及验收规收》（GBJ208）的要求。
检查现场的屋面、墙面、地面、地下室有无渗漏现象。
四、 防腐工程耐久性。此处所列的防腐工程仅是指管道与金属结构件两个子项共10个指标进行评价。选用对人体健康的、耐腐蚀的、耐锈蚀和安全的管道，对住宅建筑来说十分重要，住宅工程有给水系统管线，排水系统管线，燃气系统管线，采暖系统管线，空调系统管线，电气系统管线，雨水系统管线，有时还有饮用水系统管线，中水系统管线，热水系统管线等，而且管线一般希望预设在建筑物内不外露，所以要特别强调质量与耐久性。
金属构件的重要问题是防腐。五金件、预埋件、设备安装配件等应选用合适的材料，耐锈蚀、保证安全。应检查是否进行了防腐处理。此外应加强维护保养，保证其耐久性。
五、 设备工程的耐久性
建筑设备是实现住宅功能必不可少的组成部分，住宅设备包括卫生设备、厨房设备、冷热水设备、空调设备、电梯设备、电器设备等。
影响设备耐久性的因素有：
1. 设备本身的问题：如安全度不够，适应性不强，构造不够合理，防腐不好等；
2. 使用方面的问题：如操作不慎，不注意维护，超负荷使用等；
3. 使用条件的问题：如温湿度不合适，水质不洁，电压不稳，空气洁净度不够等。
设备分项仅选择了电气设备和厨卫设备两个子项10个指标进行评价。
我国在设备方面的耐久性研究工作还不够深入，有些还没有耐久性试验条件，如散热器、空调器、热水器、燃气灶、抽油烟机等，有些对耐久性试验尚没有国家标准，有关电器方面的要求在安全性评定用已提出明确的详尽要求，耐久性评定中没有详细分列。
对设备工程耐久性除审查设计所选用的设备、设计系统的功能，布线图外，重点审查产品合格证和是否符合国家标准。如国家电工产品标准，各类信息接口的国家质量标准，水嘴的质量标准《陶瓷片密封水嘴》（JC663）及《水嘴通用技术条件》（QB/J1334）等。
耐久性问题是一个长期性的问题，它随时间的推移而发生发展，是与使用过程、维护过程互相关联的，施工刚完成的住宅，只能评价其是否符合国家或行业标准，是否符合设计与施工规范，是否通过质量验收合格，是否还存在耐久性的隐患。我们应加强对耐久性的研究，补充相关标准、规范中的耐久性内容，以提高产品和工程的耐久性。
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