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强力助推房产品质提升
就房地产开发企业的组成而言，可分为若干类型：其一，一些大型的房地产开发企业是在原计划经济体制下的房地产管理部门、建设系统或财政投资公司组建的；其二，有利用外资的中外合资企业；其三，有相当数量的民营企业。无论是哪种类型的企业，就其经营的目的而言，获得利润是企业的首要目标。这就必然存在着经济利益与产品质量之间的矛盾，要处理好两者之间的关系，仅仅靠企业的决策者和经营者内部自身的质量意识和质量管理是远远不够的，更重要的是要完善外部的制约机制，明确需求者对房地产商品的技术质量要求和管理要求。住宅性能认定将起到这种制约机制的作用。住宅性能认定的指标体系，综合了建筑产品质量的全面要求，一个住宅小区通过住宅性能的认定后，就意味着该产品经过了权威部门对该产品的质量方面的综合评定，其质量是可信的，消费者可放心购买使用。这必然对住宅产品的质量提高起到强有力的外部制约作用。
据对房地产企业的调查了解，有相当一部分企业的经营者和决策者，对房地产综合质量的内涵缺乏全面、完整的概念，而国内对于住宅质量管理的控制（住宅性能认定）的研究尚处于起步阶段，且住宅性能认定工作开展的非常缓慢，这就使得对住宅产品质量的外部制约机制难以发挥作用。加快住宅性能认定办法的全面实施，必将推动开发商按照指标体系的要求开发项目。推行商品住宅性能的认定工作，将会改变房地产开发商对住宅质量仅仅限于满足产品的固有特性方面（合同的、技术规范和技术法规）的要求层面上的理解，有利于建立起全面的质量概念。
住宅性能评定的指标体系，从"适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性"五个方面对住宅的综合质量提出了完整的23项，380余个指标。房地产开发企业如果申请住宅性能认定，就必须对开发项目从规划设计阶段直至竣工验收阶段严格按照指标体系的要求对项目的建设阶段进行全过程的质量控制，必然将会对我国住宅产品质量的提高产生积极的提升作用，可以提高我国城市化建设进程中的综合水平，同时也会从根本上减少住宅质量问题的发生，使房地产行业步入健康发展的快车道。
购房者的权威向导
商品房买卖中，购房者是弱势群体，《商品住宅性能评定方法和指标体系》的公布实施，给消费者提供了一套完整科学的正确评价商品住宅的指标体系，通过A
级住宅性能认定的商品房，给消费者购买商品房提供了安全保障。
A级住宅一个权威的住宅评价
随着我国福利分房制度的结束，房地产购房者由集团购买转向个人购买为主，个人购房者已成为商品房购房消费的主体。目前购房消费主体中包括社会中的不同收入阶层的人员。购房者的消费群中，大部分消费者对商品房的质量属性要求了解得很少或一无所知，绝大部分消费者只有在购房时临时猎取一些与房产有关的知识，对于同房屋质量有关的建筑、法律、物业管理知识的获得仅限于确定购房意愿后，通过熟人、朋友、同事的渠道作为主要的信息源。而对于影响房地产价值的"适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性"方面的具体指标的了解尤其困难（需要多学科的专业知识）。对于一个普通购房者，是根本无法通过商品房的评价指标体系对于商品住宅的综合质量给出一个正确评判的，即使对于从事建筑设计、建筑施工、与房地产有关的专业人员，由于专业所限也很难对商品房的质量做出一个全面的质量综合评价。这是由于商品住宅的评价指标体系的建立是融合了建筑知识、经济知识、管理知识的综合成果，要对房地产商品的质量做出一个综合的质量评定结论，需应有多学科的专家才能完成。我国开展的住宅商品的性能认定，给消费者提供了解决商品住宅质量认定的办法，必将会极大地方便商品房的交易，减少购房中的质量纠纷，加快房地产的交易速度，解决购房者对质量问题的种种疑惑。通过住宅性能认定的住宅，将给购房者提供住宅综合质量方面的一个权威性的评价。
A级认定提供十年保险
通过A
级住宅认定的商品住宅，开发商才可以为商品房购买十年的"住宅质量保证保险"，在商品房竣工后第二年开始，住宅质量出现质量问题，商品房购买者根据保险条款向保险公司索赔，保险公司赔付商品房购买者的损失后，保险公司追偿有关责任单位的责任，并追偿相关损失。消费者购买通过A级住宅认定的商品住宅，并获赠十年"住宅质量保证保险"，即可放心居住购买的商品住宅，不用担心住宅出现质量问题时无人过问的情况发生。不论住宅的开发商、建筑公司、设计院、监理公司是否存在，只要出现质量问题，消费者即可获得赔偿，彻底解决了消费者的后顾之忧。
A级认定提高施工要求在《商品住宅性能评定内容和指标体系》建筑结构指标的分项指标中，与施工过程直接相关的内容包括：地基基础工程隐蔽验收记录、主体结构工程隐蔽验收记录、主要材料的质量保证资料等一系列内容。这些内容和要求，均属于施工过程质量控制的主要工作，因此申请性能认定的项目对承担施工过程的施工单位的质量控制工作提出了直接的具体要求，使得施工单位必须按照指标体系的要求进行施工全过程的质量控制工作以满足认定的要求，这将起到促使施工单位提高企业的自身管理水平、建立健全质量管理体系的外部的推动作用，无形之中对施工承包单位施工过程的质量管理工作形成了外部的监督制约机制。
A级认定提高住宅设计要求
开展商品住宅性能认定将会极大地提高住宅的规划设计水平。申请商品住宅认定的项目，在规划设计阶段，开发商需要按照认定规定的指标体系的要求，在设计纲要中给予明示。同时，会对规划设计单位的设计工作起到监督和制约作用，项目最终要经过评审委员会评审，评审的结果同时也是对规划设计工作的最终检验，这无疑对开发商在规划设计阶段的质量要求提出了明确的标准，对规划设计单位的工作成果具有了强有力的制约，这也必将会起到提高规划设计行业的质量水平的作用。指标体系中对施工阶段的指标要求贯穿于施工安装全过程的质量控制工作的实施和质量记录、质量保证工作。开展住宅商品的认定工作，对于督促施工安装单位提高自身的质量管理水平、加强企业的内部控制、为达到商品住宅的认定的指标体系的要求明确了要求。这必将会促使施工安装企业加强企业的内部管理，为了达到认定的指标要求采取相应的管理措施和技术措施，必然使得施工企业的管理水平得以提高，最终其施工项目的质量要经过评审委员会的评审。
A级认定提高环境适应性要求
商品住宅性能认定的指标体系中，对环境适用性的指标要求不仅对规划设计阶段有约束作用，同时对住宅小区建成后的物业管理工作也起到强有力的制约作用，对于扼制小区建成后的破坏规划，乱拆乱建，小区"一年新、两年旧、三年乱"的现象能起到整治的作用。对于物业管理公司的管理行为也能起到规范和制约作用。
A级认定促进房地产业发展
从开发商和消费者角度出发，开展住宅商品认定，开发商为消费者提供了住宅质量等级的证据，使得购房者对于所购住房的考察变得容易。能够减少购房的交易时间，方便了购房者。对于开发商而言，通过了等级认定的住宅，有了认证部门颁布的认证证书，更有利于取信于消费者，相当于领到了通向市场的产品质量保证的通行证。
开展商品住宅性能认定工作，对于规划、设计、施工、物业管理企业的工作质量和服务质量的标准提出了可考核的具体指标，将导致房地产行业及相关行业的整体管理水平的提高，为房地产市场的健康发展奠定坚实的基础；对于开发商和购房者，可以起到畅通购房渠道、减少售房和购房成本、减少住房质量纠纷的良好作用；更深层次的意义在于提高商品住宅的整体质量水平，为我国城市现代化水平的提高产生积极的影响作用。
A级住宅性能认定程序解读
商品住宅性能认定，由开发企业提出申请。其认定程序分为申请、预审、终审、认定和公布五个
阶段。房地产开发企业申请认定应具备下列条件：
（1）房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；
（2）住宅的开发建设符合国家的法律、法规和技术、经济政策。
预审阶段。评审委员会按照《商品住宅性能评定方法和指标体系》的要求，对住宅小区的规划、建筑设计方案进行审查并提出书面的审查意见，在建设过程中，派专人对工程重要部位的施工情况进行巡视检查，并作好记录。
终审阶段。申请认定的住宅项目，必须经过评审委员会的评审，对3A级住宅，要对适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五项性能进行评审。2A和1A级住宅，只对前四项性能进行评审，评审由专家组成的评审委员会分专业组进行。评审方法采用专家集体评议，分别按照《商品住宅性能评定方法和指标体系》的要求和指标分别打分，然后计算平均分值。每项性能的满分为100分，
80分为各项性能的通过标准，只有达到80分才准予通过。评审结果报告在1个月内报相应的认定委员会。
认定阶段。认定委员会接到评审委员会的评审报告后，由秘书处对该评审报告及有关资料进行核查。公布阶段。认定通过的项目，经认定委员会批准后由各地建设行政主管部门向社会公布。全国商品住宅性能认定委员会对项目统一编号，统一监制商品住宅认定证书和认定标志，交各地认定委员会颁发。（山东建筑工程学院
赵雷 济南市住宅产业化发展中心 王全良）
（摘自济南日报）
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