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一、何谓住宅性能认定
住宅性能是由具备资格的专家委员会和认定机构，依据建设部统一颁布的住宅性能标准，按照规定的程序进行评审和认定。住宅性能认定是在分别考察住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能之后做出的综合评价。凡是通过性能认定的住宅统称为"Ａ级住宅"。
国务院办公厅"关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见"的发布标志着我国住宅性能认定制度的确立。文件明确指出要"重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。建设部"关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知"，进一步确定了住宅性能认定制度的宗旨、组织机构、工作程序等运作机制。在建设部发布的"建设事业'十五'计划纲要"中，也把住宅性能认定作为住宅产业需要继续建设的五大体系之一。商品住宅性能认定制度的根本任务是提高住宅的品质和质量，以促进住房消费，拉动经济增长。
２００３年８月国务院国发１８号文"关于促进房地产市场持续健康发展的通知"再次强调要完善住宅性能认定制度，明确了我们今后一个时期内的工作方向。
二、开展住宅性能认定工作的意义
１．提高住宅品质
改革开放以来，大规模的住宅建设所取得的成就使我们基本上告别了住房严重短缺时代，特别是实行新的城镇住房制度以后，住宅将逐渐成为新的消费热点，城镇居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量同时并重阶段，并逐渐呈现质量型的需求特征，对住宅的工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量提出了更高的要求。国务院"关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见"的通知中提出：到２０１０年城镇住宅应符合适用、经济、美观的要求，工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住需求，居住环境有较大的改善。性能认定制度正是体现了这个要求。
在性能认定对住宅的评价指标体系中将住宅的综合因素科学地划分为适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性五个方面，对每个方面又做了具体的细分，对住宅的功能品质、环境品质有了定性和定量的要求，把提高人民的居住水平的目的具体落实到居住建筑每一条的指标上。
２．促进房地产业健康发展
随着我国逐步建立社会主义市场经济体制和城镇住房新制度的逐步建成，我国自１９９８年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，以稳步推进城镇住房的商品化和社会化。这就要求房地产开发企业开发建设多样化的、不同风格的、不同档次的住宅，以满足不同收入的城镇居民，对住宅性能及其功能质量的不同需求。性能认定将住宅划分为三类，分别是面向中低收入家庭的经济适用型住宅、面向中高收入家庭的住宅和提供给高收入家庭的高档住宅，针对不同档次住宅标定不同的性能及功能等级，并制定相应的技术标准，为住宅建设和住房的有效供给提供重要依据。这样开发企业可以依此建设适应市场的不同档次的住宅。也可以使不同收入的消费者都可以买到有品质保证的放心房。
住宅是一种特殊商品，成本高、使用周期长，并且选用建筑材料和部品众多，生产建造过程也非常复杂。对于绝大多数并非内行的消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境的感性认识来判断，不能真正认识房屋品质的优劣好坏。开展住宅性能认定制度，可以由公正的第三方对房地产开发企业开发建设的住宅的性能进行评估、认定，可以充分维护住宅消费者的利益。另外对于住宅开发商来说，如果作到优质但是没有人来评价、认可，光靠自己的宣传也无法取得消费者的信任。所以有必要在开发商与消费者之间建立一种对住宅进行客观、公正的评价认定制度。利用第三方对商品进行认证，已经是世界各国的一种惯例，例如各种家用电器、电子产品等都有各种认证标识。因此，在我国建立住宅性能认定制度也是为了使好的产品得到消费者的认可和信任，同时对规范房地产市场，统一标准，科学理性地建设住宅，促进房地产业健康发展具有积极的意义。
３．促进住宅产业的现代化
为加速推进住宅产业化，要建立和完善促进住宅产业化发展的各项制度，形成基本完善的住宅产业政策体系。《商品住宅性能认定管理办法》正是贯彻实施国办发［１９９９］７２号文件精神，推进我国住宅产业现代化发展，建立完善的质量控制体系的一项新的制度，而制定与其配套的《商品住宅性能评定方法和指标体系》是这一制度实施的技术标准。这两部分的主要内容初步建立了我国的性能认定体系，构筑了住宅产业的现代化体系的一个部分。这也是《建设事业"十五"计划纲要》中明确提出的要"建立起住宅技术保障、住宅建筑、住宅部品、质量控制和性能认定等五大体系"工作中的一个重要组成部分。建立了性能认定体系，推行性能认定制度，也使我国与发达国家相比在保证住宅品质方面的技术政策上，弥补了不足、缩短了差距。
推广性能认定工作，可以优化住宅产业的每个环节。住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸并辐射带动相关产业而形成的产业链，涉及住宅规划、设计、施工、维护管理及住宅部品的开发、生产、供应等多方面的系统工程。提高住宅的品质就需要提高住宅的规划设计水平，积极开发、推广新材料、新技术、新工艺、新设备，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系，实现住宅建设的标准化、工业化和集约化。这需要用现代的科学技术加快改造传统住宅产业，在住宅建设中依靠科技进步，提高科技含量。推行性能认定制度可以推动住宅建设整体水平的提高，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。
４．满足消费者需求
通过推行性能认定，可以使住宅更好的满足人们现代居住生活的要求，让建筑更为安全，耐久，提高了室内、室外的物理和生理环境质量同时，要求建筑的建造成本和日常使用成本更加经济合理。性能认定不仅仅是要求建造满足人的生理需求的建筑，同时还要求满足人们的心理要求，使住宅成为人们能够舒适地起居、学习、休憩的场所，让每一个家庭都能有一个高质量的生活空间。在性能认定的要求中还包括了坚持可持续发展战略，贯彻节约用地、节约能源的方针，积极推广节能、节材、节水的新型材料和部品，鼓励对新能源的开发和利用，也是从根本上保证了良好的生存环境。因此推行性能认定可以全面的满足人们对住宅的各方面的需求，提高人们的生活质量，满足消费者日益提高的要求。
三、我国住宅性能认定发展现状
１．性能认定制度的建立
１９９９年４月建设部颁发了"关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知"（建住房［１９９９］１１４号），１９９９年７月１日住宅性能认定制度正式开始；２０００年６月住宅性能认定开始试评；２０００年９月公布《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行），２００３年３月住宅中心在全国启动住宅性能认定试点工作。
２．住宅性能认定试评工作
（１）我中心组织了对全国将近２００个小区的性能认定预审。陕西省性能认定委员会对两个住宅小区、大连对两个小区、重庆对三个小区也进行了预审。另外，还有８个小区正在申报过程中。通过预审，请长期从事住宅研究和设计的专家，对小区的规划、设计进行评审，建立了为开发商把关，为消费者服务的机制。
（２）截止２００３年１１月，在全国有１６０多个住宅项目通过住宅性能认定预审，有近３０个住宅项目通过住宅性能认定终审，其中１８个项目已经由建设部第３３号及７７号公告分别进行了公布。
（３）根据《商品住宅性能认定管理办法》（试行）（建住房〔１９９９〕１１４号）第三条的有关规定，国家、省级住宅试点（示范）工程的新建住宅小区住宅应申请认定，２０００年９月开始对申报康居示范工程的项目进行性能预审。
３．住宅性能认定培训工作
住宅性能认定的目的是为提高其品质，因此当地的跟踪管理及督导工作是非常重要的。为促进住宅性能认定指标体系的实施，１９９９年以来，我们分别在深圳、大连、沈阳、秦皇岛、昆明、成都、北京、上海举办了各种培训班，参加培训的人员有各地的建筑设计院、房地产开发商及专家近千人，这对于推动各地的住宅性能认定工作起到了积极的作用。
４．试点省市工作
建设部建住房［１９９９］号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）下发以来，各地在开展住宅性能认定方面做了大量的工作，对于推动本地住宅产业化进程，提高住宅质量发挥了积极作用。可是随着改革的不断深化，文件发布近４年来，无论我国国内的经济环境还是人们的思想意识，都发生了深刻的变化，根据党的十六大提出的"发展要有新思路，改革要有新突破，开放要有新局面，各项工作要有新举措"的要求，我中心拟利用３年左右时间，选择部分城市和省份开展住宅性能认定试点，探索按照市场经济规则进行Ａ级住宅认定的模式，以便在社会主义市场经济条件下，按照国家要求建立起科学、公平的住宅性能评定体系。根据各地的情况，江苏省、陕西省、沈阳市、大连市、南京市、杭州市、厦门市、济南市、深圳市、武汉市、成都市、郑州市、温州市等十三个省市参加全国住宅性能认定第一批试点工作，目前还有河北省、黑龙江省等８个省市准备参加第二批试点工作。
５．引入金融保险机制
（１）贷款
美国的"节能之星"认定制度，日本住宅性能表示制度，法国建筑技术意见书制度，澳大利亚住宅节能定级计划，都能得到一定的金融支持。借鉴国外经验，我国住宅性能认定也获得金融机构的支持，对我们工作的开展，促进住宅产业化的发展进程，具有积极的意义。我部同工商银行签订的有关性能认定与金融合作协议有力地推进了住宅建设和金融的结合，对进行了住宅性能的项目中国工商银行优先提供贷款，这可以扩大住房信贷规模，降低贷款风险，提高资金运行质量，努力降低建设成本，提高住宅的整体质量和水平。
（２）保险
只有提高和确保住宅质量和性能，使消费者能够买到放心房，才能真正贯彻党中央把住房作为新的经济增长点的政策。在住宅建设过程中引入保险机制，是各国采取的普遍措施，日本、英国、法国、新加坡等具有住宅性能保证制度，但我国房地产行业还没有很好地与保险业结合。性能认定是对新建的住宅进行综合评价认定，需要后续的保证和保险制度，使消费者在购买时放心并有利于社会的稳定。为此我们在住宅性能认定工作通过试点，尝试引入保险机制，探索我国性能认定保证制度，我们已与中国人民保险公司正式签约，凡经过住宅性能认定的项目保险公司提供１０年住宅工程质量险。
建立住宅性能认定保证制度，可以确保住宅性能达到预定的性能等级，而且一旦发生纠纷，保险的引入可以迅速地得到赔偿和解决，维护消费者的利益，促进社会的稳定和住宅建设的顺利进行。
６．制定住宅性能认定标准
１９９９年开始试行的住宅性能认定指标体系，经过４年多的实践目前已具备条件可以上升为我国的住宅性能认定的标准，此标准已在建设部立项，我们已与中国建筑科学研究院共同研究了近１年的时间，征集了各方面的意见和建议，几易其稿，预计《住宅性能认定标准》（征求意见稿）明年初即可与大家见面广泛征求意见。
本次制定的住宅性能认定标准旨在提高我国住宅的综合性能，提升住宅品质，更加注重住宅的节能、环保、抗震、隔声、防火、防疫及安全；将更加注重在住宅的建设中符合国家的产业政策，强调装修到位的成品房等。
住宅性能认定工作在我国是一项开创性的工作，处于探索阶段，因此我们的工作比较谨慎，目前尚未在全国大范围展开。通过这几年来的性能认定试行工作，我们感觉到由于住房实物分配制度刚刚转向货币化分配，个人逐渐成为住房消费的主体，消费者才慢慢走向成熟和理性，才有了追求住宅品质和性能的迫切需求，住宅性能认定工作已经逐步被各界认可。值得我们欣慰的是，目前已有不少住宅项目逐渐开始申报住宅性能认定；更多的房地产开发商、设计院从项目开始就按照《住宅性能认定指标体系》的要求设计、去实施。随着我国住宅性能认定工作的开展，我国的住宅品质会不断的得到提升。
（建设部住宅产业化促进中心 处长 娄乃琳
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