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一、深圳住宅产业的基本情况
２００３年５月，我们与深圳综合开发研究院共同组成课题组，对我市住宅产业化现状进行了综合调研，编写了《推进深圳市住宅产业的政策与措施研究》的主报告和深圳市住宅产业化发展现状分析等四个分报告，结果显示，我市的住宅产业多年来初步形成了一个行业相对齐全、产品相互配套的产业体系，在全市国民经济中一直占有较高的比重。１９９８年以来的五年间，住宅产业增加值占全市生产总值的比例均超过１６％以上，其年均增长速度也高于全市生产总值增速４％，平均每年拉动ＧＤＰ增长约３％，是全市经济的第２大产业。２００２年住宅产业占ＧＤＰ的比重为１８．６４％，对ＧＤＰ的贡献率超过２６％，拉动ＧＤＰ增长３．２５％；无论是总产值还是对ＧＤＰ的贡献，住宅产业都远远高于作为我市支柱产业的金融保险业和交通运输与邮电通讯业。住宅产业已经发展成为名副其实的支柱产业，对全市的经济和社会发展具有举足轻重的影响。
二、立足市场，合理引导，依托企业，积极推进住宅产业现代化工作
我市推进住宅产业现代化工作以全面、协调、可持续的科学发展观为总的指导思想，按照市场经济的原则，以企业为主体，创造性的开展工作，建立并完善了由决策、管理、执行三个层次构成的住宅产业现代化推进机制，开创了我市住宅产业化工作的新局面。
（一）加大政府在住宅产业化方面的工作力度
１．在２００２年１１月，我市成立了以分管副市长为组长，由１４个相关职能部门组成的住宅产业化工作领导小组，作为我市推进住宅产业化工作决策机构；并在深圳市住宅局设立领导小组办公室，具体负责全市住宅产业化相关政策的制定，住宅产业发展的规划，以及协调各部门工作中出现的重大问题。
２．出台《深圳市住宅产业现代化促进方案》根据国办发〔１９９９〕７２号文的精神，于２００２年５月制定了《深圳市住宅产业现代化促进方案》。完整描述了推进我市住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和近期工作要点。
３．２００３年９月，继上海市之后，深圳市成立全国第二个住宅产业协会，协会由涉及住宅产业链各个环节的５０多家著名企业发起成立。住宅产业协会坚持以企业为主体，按市场经济的原则办事，是推进住宅产业现代化的执行机构。协会成立后，积极组织会员开展活动，为维护全行业的共同利益、规范行业行为起到了很好的作用，使协会成为沟通政府与企业的纽带和桥梁。组团参加了在日本举行的第１２届中日建筑住宅交流会；并在编制我市住宅性能认定，住宅部品优选管理办法的过程中，多次召集科研机构、房地产开发商、部品供应商、专家学者等代表进行协商，为标准规范的制定和实施起到了不可替代的作用。
（二）加快制定住宅标准体系和性能认定制度的步伐
近年来，我们认识到，要解决住宅建设中"渗漏"、"裂缝"等质量通病，根本出路在于逐步推行住宅质量认定和部品优选，逐步实现住宅生产的标准化、工业化、产业化。建设部住宅产业化促进中心于２００３年５月批准了深圳市开展住宅性能认定的试点工作，为此，我们积极组织有关科研院所编制《深圳市住宅性能认定管理办法》及《深圳市住宅部品优选管理办法》，并在编制过程中广泛征求了房地产开发企业、设计单位，部品供应商、专家学者等的意见，按市场经济的原则，探索出一个适合深圳实际，切实可行的实施模式。全面推行性能认定、部品优选工作，全面推行住宅保险，从根本上提高住宅质量，更好地满足广大人民群众的居住需要。
深圳市地处亚热带，夏季高温炎热，空调用电能耗很大，浪费惊人。根据专家测算，全市已建和新建住宅在空调期的平均能耗每平方米高达５５瓦，比北京、天津等城市新建住宅采暖期平均能耗高出近１倍。为此，我们制定了《深圳市居住建筑节能设计规范》，并强制实施，该规范的实施，使新建住宅的能耗水平降低５０％。
此外，我们还编制了《深圳市智能化小区设计规范》，积极在全市范围内推广智能化住宅、智能化小区和取消防盗网等工作。
（三）合理引导、积极发挥企业的主体作用
我市推进住宅产业现代化工作，一直坚持按市场经济规律，政府合理引导，发挥企业主体作用，在政策上重点扶持以万科，招商地产、华侨城等为代表的大型企业，努力培育出大型住宅产业集团和"住宅系统集成商"。
作为全国房地产业排头兵的万科企业股份有限公司充分认识到推进住宅产业化是提升住宅品质的内在要求，公司成立了建筑研究中心，主要进行住宅理论和住宅品质提升研究，目前万科住宅理论研究已日渐成熟，并且在实践上走在了前沿。他们还制定了企业内部的"住宅使用标准"和"住宅性能标准"，将公司开发的多层住宅进行了标准化设计，在此基础上将门窗、窗台、阳台等住宅部品实现了标准化生产，２００３年度标准化、工业化生产率达到了３８％。经过住宅标准制定，标准设计逐步过渡到工业化生产，使万科公司的住宅产业现代化工作产生了质的飞跃。招商、华侨城等大型房地产公司也在推进住宅产业现代化方面进行了有益的尝试。但是，企业在推进住宅产业化的过程中，也遇到了难以逾越的障碍。突出表现在住宅标准体系不配套，缺乏金融、税收等政策扶持，相关配套企业产业化水平不高等，这些问题不解决，企业就难以在住宅产业现代化进程中发挥更大的作用。
目前，我们正在与万科等大型企业进行合作，将企业的设计标准和产品标准加以修改和完善，并逐步推广成为地方标准；同时也逐步加大政策扶持力度，力争在深圳培育出以市场为导向、以开发商为主体、以"住宅集成商"为主要特征的大型住宅企业集团。
（四）以经济适用房的建设作好示范效应
政府主导开发的经济适用房建设，是我市推进住宅产业现代化的最好范例，这几年来，我们先后在梅林一村、彩田村等政府开发的经济适用房小区开展了直饮水、菜单式装修、垃圾生化处理等示范和推广工作。
一是在彩田村等多个小区进行了菜单式装修的试点工作，经过精心组织实施，获得了圆满成功，住户普遍反映"省心、省力、省时，省钱"，取得了良好的社会效益和经济效益。
二是在梅林一村等小区开展了全国首个直饮水入户的试点工作，受到住户的热烈响应，开户率超过９８％，水质达到欧盟标准。
三是在梅林一村、彩田村进行了垃圾压缩和生化处理试点，经过实践，垃圾体积被压缩为原来的ｌ／３，并且杜绝了原来的恶臭和污水横流现象，解决了群众投诉多年的老大难问题。
四是为解决我市住宅水资源浪费严重的问题，在政府的支持和引导下，我市的部分住宅小区陆续采用了如雨水收集用于景观、绿化灌溉等节水的新技术，有效的节约了水资源。
五是为解决住宅区停车位日趋紧张的问题，积极开展了在住宅区建设立体车库的试点工作。
六是根据我市住宅单位面积空调消耗能源高出全国标准１倍的实际情况，积极推动住宅区集中供冷的研究与试点。
（五）借国际先进经验，促住宅产业化升级
我市的住宅产业化工作与国外的先进水平相比，存在较大的差距，这和我市建设国际性城市的目标格格不入，只有积极开展对外交流，学习国外的先进技术体系和管理经验，才能找到一条推进住宅产业现代化工作的捷径。
２００３年底，我们组织住宅产业协会会员单位的多位企业家参加了"第１２届中日建筑住宅交流"活动，全面考察和了解了日本的住宅政策及发展现状，重点考察了日本的住宅产业化的法律体系、标准体系、政府管。理机构和推进机制。
三、我市住宅产业化工作存在的问题
全市住宅产业行业管理体制和政策体系还未完善，政府宏观调控缺位现象仍然存在；住宅产业整体的科技进步贡献率低于全国住宅产业化先进省市；全市住宅的水和能源等消耗水平高于全国先进城市，有的指标高出１倍以上；住宅建筑业劳动生产率较低，与发达国家相比还有很大差距；城市发展空间不足，如果依靠传统的生产方式，住宅产业难以保持可持续发展等。
（一）政府对产业化的扶持力度需要进一步加强
市政府虽然成立了住宅产业化领导小组和领导小组办公室，但未形成完整的住宅产业推进体系，政府对住宅产业宏观管理和调控职能还需要进一步充实和完善；政府扶持住宅产业的配套政策，包括经济政策、产业政策、金融政策、财政政策、税收政策等还有待加强。
（二）政府和企业的结合点还没有把握好
深圳的住宅产业发展起步较晚，许多企业根据自身发展的需要，自觉地走上了产业化的道路。由于是企业行为，发展就显得不够均衡，也存在着许多局限性。作为政府，应该敏锐地发现并珍惜企业发展住宅产业化的积极性和创造性，满腔热情地支持和帮助企业，积极支持和引导企业走上工业化和产业化的道路，并在标准体系的制定、产业政策的扶持、创造良好的发展环境方面给予企业更大的支持和帮助。
（三）政府对市场的切入点有待进一步确定
目前市场上突出的问题是住宅虚假广告泛滥，信息不对称，住宅质量问题较多，广大人民群众的居住需求无法得到有效地满足。因此，政府应该多做宣传与引导，通过行之有效的方法和手段，逐步教育群众认识住宅性能认定和住宅部品优选制度的意义，使广大群众能够逐步接受住宅性能认定和部品优选就是品质的保证，是帮助老百姓维护自己合法权益的有力武器。通过不断的教育与引导，使广大群众认识到只有实行住宅产业化，才能够从根本上提高住宅质量，就会形成强大的需求，推进住宅产业现代化工作也就有了坚实的基础，推进工作就会事半功倍。
（四）没有形成具有规模效益的超一流生产企业和科研机构
我市缺乏一流的住宅产业科研院所，也没有像北新建材、青岛海尔、天津二建等大型生产企业，企业规模偏小、缺乏研发和配套能力，无法承担起带动住宅产业发展的龙头作用。但我市的房地产市场比较成熟，开发商的规模、经济实力和市场开发能力是全国一流的，如果能够出台强有力的金融、财政、税收等扶持政策，深圳的开发商完全有能力发展成为规模一流的企业集团；并且通过开发商逐步形成的"住宅集成商"为核心的产业配套企业，完全可以形成由消费者和开发商带动、具有有效需求、以市场经济为基础的新型的产业化道路，形成有规模的住宅产业配套企业群。
四、以科学的发展观，进一步推进我市的住宅产业化工作
（一）强化政府宏观管理和调控职能，加大政策扶持力度
今后，政府将加强对住宅产业的宏观管理和调控职能，制定并实施进一步推进住宅产业现代化的发展规划、政策，加大在金融、税收等产业政策的扶持力度，引导并鼓励住宅产业集团的发展。
（二）以ＣＥＰＡ实施为契机，提高我市住宅产业发展水平
香港的住宅产业化水平一直远远高于深圳，而为香港住宅产业配套的很多部品生产企业却分布在深圳和东莞一带，我们要利用ＣＥＰＡ正式实施的有利契机，努力学习并引进香港的先进技术、管理经验，大力引进香港优秀住宅产业企业在深圳设立业务运营中心、研发中心、试验基地和生产基地，争取尽快提高我市住宅产业发展水平。
（三）设立国家级住宅科技产业园
深圳住宅产业虽然缺乏一流的生产企业，但是深圳的房地产市场化程度较高，开发商的实力也比较突出。希望部里能支持在深圳设立住宅科技产业园，努力吸引国内外一流的住宅产业企业落户深圳，在深圳建设一流的示范住宅展示基地、住宅产业化研发基地、试验基地和生产基地，努力建设以市场化运作为基础、以企业为主体的国家级"住宅集成示范基地"和"住宅产业化综合示范基地"。
（四）大力发展节约能源的住宅，促进可持续发展
针对我市住宅建设普遍存在的水资源、能源消耗过大的缺点，加快制定并实施节约用地、节约用水、节约能源等标准体系，在新建住宅中强制推行，并使用新技术对老住宅区实施改造，切实降低全市住宅的水资源和能源等的消耗水平，实现城市的可持续发展。
（五）建立住宅技术保障体系
在实行国家标准的前提下，加强基础技术和关键技术的研究，以实施住宅性能认定和住宅部品优选制度为契机，推进住宅生产和住宅部品标准化体系的建立，逐步实现住宅生产的工业化、现代化。
（六）建立健全住宅产业统计信息制度
住宅产业是一个综合性的产业，根据初步测算，涉及到国民经济２０个大类中的１５个。目前一直缺乏住宅产业的完整的统计数据，导致无法及时、准确地了解和监控整个产业的发展，也就无法出台相应的扶持政策。我们今后要进一步加强对整个产业的研究，与统计等职能部门密切合作，建立健全住宅产业信息统计制度和公开发布制度。
（深圳市住宅局 局长 李 听）
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