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2004年9月15日，建设部标准定额司发布以建标标函[2004]55号，就国家标准《住宅性能评定技术标准》，向各地征求意见。
本标准征求意见稿是在1999年、2000年版《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行）（以下简称《指标体系》）的基础上，由建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学研究院等单位经过两年多的时间，编制完成的。
一、 该标准出台的意义
为贯彻国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和国办发[1999]72号文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，稳步建立住宅性能认定制度，对住宅综合品质进行客观评定，经部标定司批准，编制国标《住宅性能评定技术标准》。该标准从住宅的“适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能”进行评定，以引导市场，为消费者提供“规划设计水平高、环境质量好、工程质量及功能质量优秀、住宅建设科技含量高”的住宅。
国标《住宅性能评定技术标准》是唯一的住宅性能评定标准，是建立和实施住宅性能认定制度的技术支撑，对于促进住宅产业的发展和提高住宅的质量，具有现实和深远的意义。
1.推行商品住宅性能认定制度是为了适应建立社会主义市场经济体制和城镇住房制度改革的需要
根据“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号文）的要求，自1998年下半年开始停止了住房实物分配逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。为使这项政策得到切实的贯彻实施，住宅性能认定根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，划分等级。住宅性能按评审结果划分为A、B、C三大类。A类为性能好的住宅，分1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三级；1A是实用型住宅；2A是舒适型住宅；3A是高舒适度住宅。A级住宅不仅性能可靠、配套齐全，而且符合节约能源、资源、保护环境等可持续发展原则。B类为性能达不到A类标准，但仍可居住的住宅；C类为性能不适宜居住的住宅。其评定分数显示住宅的整体质量，设立1A、2A、3A三个等级。这就使房地产企业，针对不同收入家庭对住房的需求进行住宅的开发建设和为住户提供性能保证以及售后服务有章可循，同时也为住宅消费者按照自己的经济收入水平和生活习惯选择适用的住宅创造了条件，因此，推行商品住宅性能认定制度是稳步推进住房市场化、社会化，促进城镇住房新制度的顺利实施的一项重要措施，为建立和完善多层次城镇住房供应体系创造了条件，提供了保证。
2.推行商品住宅性能认定制度是为了规范住宅市场行为，维护住房消费者利益的需要
住宅是一种特殊的商品，需要高额资金才能购买，且是长期使用的，住宅消费者的利益必须得到保障。住宅建设普遍存在着只重数量不重质量的现象；近年来，由于市场机制不健全 ，随着住宅商品化的发展，住宅的民事纠纷增多。规范住宅交易市场行为，维护消费者利益是住宅开发建设中当务之急。推行住宅性能认定制度是适应社会主义市场经济体制而建立的新的社会监督机制，由公正的第三方对商品住宅的性能进行评估认定 给予客观的、公正的评价，并确定住宅性能等级，这就使住宅消费者放心地自由选择不同档次的不同风格的住宅，并以此维护自身的利益。同时，运用市场机制激励和约束房地产开发企业开展有序竞争，不断提高住宅质量，以满足人们对住宅消费不断增长的需求。
3.满足消费者对住宅性能的知情权，保护其合法权益
住宅是高价值的耐用消费品，作为高标的额的商品进入市场参与流通和交易，应提高其产品性能和品质的透明度，为消费者提供可靠的商品信息。获得产权的住宅已成为家庭财产最重要的部分，掌握自己拥有物业的性能、品质，应当是消费者对自己所拥有财产的基本权利。
4.推行商品住宅性能认定制度是为促进技术进步，实现住宅产业现代化的需要
随着中国城镇居民生活水平不断提高和科学技术的发展，人们对住宅的功能质量、环境质量和服务质量的要求日益提高。当前中国正处在住宅建设的大发展时期，建设的规模很大，需要消耗大量的资源与能源，在住宅建设中贯彻可持续发展战略，建设生态的健康的可持续发展的住宅，已成为住宅建设者的历史使命。如何使住宅建设满足这种不断改变着的需要，是中国当前面临的重要课题。近年来，中国住宅产业虽然有了较大的发展，但是，由于工业化程度低等原因，中国住宅建设仍处于粗放型的生态阶段。要改变这种状况，只有依靠技术进步这个根本，加强新技术的开发和应用，推行住宅产业现代化。推进商品住宅性能认定制度，可以激励房地产开发企业和产品生产企业，在住宅市场的竞争中，以科技为先导，以市场为导向，推动住宅技术的更新换代，通过精心规划、精心设计和精心施工，以及加强科学管理，提高住宅建设的科技含量，加快住宅部品标准化、集约化、系列化，以全面提高住宅的质量，加快住宅产业现代化的进程。
5.提高住宅性能，实现可持续发展
目前，中国一些尚未达到设计使用年限的住宅，被强行拆除，使其全寿命大大折减而短命，不符合可持续的科学发展观:（1）价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；（2）拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；（3）拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳等排放总量的增加。保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。通过住宅性能认定制度的实施，提高住宅的耐久性能，有助于实现可持续发展。
二、 本次标准编制的基础
首先，本次标准编制是建立在《指标体系》1999年版和2000年版的基础之上；
其次，本标准的编制建立在各方面专家课题研究的基础之上。在2001年验收的国家高技术产业发展项目《住宅产业技术进步支撑体系的研究与建设》课题中，《商品住宅性能认定管理体系》为该研究课题之专题一，《指标体系》作为该课题的核心技术，经过了专家的论证。
第三，根据5年来试评工作进行。目前，通过预审的项目共计169个。3A、2A、1A的分布如下图所示。说明这种设置还是基本合理的。
图1 通过预审项目图
三、 《住宅性能评定技术标准》（征求意见稿）介绍
该标准是住宅性能认定制度实施的技术支撑，为适应住宅建设的发展和编制国家标准的需要，从2002年开始，制定《住宅性能评定技术标准》，经过多次修改，目前已形成征求意见稿，包括正文、附录和条文说明。
正文的主要内容包括总则、术语、适用性能的评定、安全性能的评定、耐久性能的评定、环境性能的评定、经济性能的评定、住宅性能认定的申请和评定八个部分；
有六个附录，包括住宅性能评分表—适用性能、住宅性能评分表—安全性能、住宅性能评分表—耐久性能、住宅性能评分表—环境性能、住宅性能评分表—经济性能和本标准用词用语说明。住宅性能评分表共272条指标。
第三大部分为条文说明。
住宅性能评分表将用于申请住宅性能认定项目的评分，五个性能的主要内容如下：
1.适用性能
包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施六个评定项目，14个分项，81条指标。
2.安全性能
安全性能评定的项目包括：结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目，17个分项，51条指标。
3.耐久性能
住宅耐久性能的评定包括结构工程、装修工程、防水工程、管线工程、设备和门窗6个评定项目，24个分项，36条指标。
4.环境性能
住宅环境性能的评定应包括用地与规划、建筑造型与色彩、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目，20个分项，64条指标。
5.经济性能
住宅经济性能的评定应包括节能、节水、节地、节材4个项目，15个分项，40条指标。
四、 《指标体系》上升为《标准》修改的主要方面
1. 将原有的指标体系提升更加符合国标的要求
将原有的以表格形式的指标体系，上升为符合国家标准形式和内容要求的完整体系，包括正文、附录和条文说明。原有的表格转化为该标准的附录部分。
2. 扩大适用的范围
使《指标体系》适用范围从“商品住宅”扩展为所有的“住宅”。
3. 所有的指标放到了一根长轴上提高可操作性
将原有的三个表格合并为一个表格，以前是“3A级商品住宅评定内容和指标体系”，“2 A级商品住宅评定内容和指标体系”，“1 A级商品住宅评定内容和指标体系”。
4.新《指标体系》考核指标更清晰
吸收日本的做法，有的指标不分等级，有的指标分成多个等级。如日本2-4条“逃脱对策（发生火灾时）”，没有分等级。2-5条“耐火等级（有蔓延危险的部分（开口部））”分成三个等级。新修改的标准，有的指标没有分等级，有的指标分成三个等级。
5.减少和简化了评价指标的数量
在原指标体系3A级412条指标，2A级356条，1A级330条的基础上，大量的减少和简化，使新修改的指标体系简化为共有272条指标，使具体操作更方便、简洁明了。
6.强化了住宅对无障碍设施的要求
强化无障碍设施的要求主要是适应我国进入老龄社会的需要，也是方便老年人、妇女、儿童和其他社会成员的重要设施，以提高残疾人生活质量，是社会文明的体现。在日本，无障碍设施作为住宅性能表示基准的九个方面之一，有两个指标：
第一个指标9-1为“对高龄者对策的等级（专用部分）”，分成5个等级，（1）在住户内，采取确保建筑基准法规定的移动安全性措施；（2）为安全移动高龄者采取基本措施；(3) 为安全移动高龄者采取基本措施,使用借助式轮椅者基本方便生活；（4）为安全移动高龄者采取措施,使用借助式轮椅者可以方便生活；（5）为安全移动高龄者采取特殊措施,特别考虑使用借助式轮椅者可以方便生活。
第二个指标9-2为“对高龄者对策的等级（共用部分）”，也分成5个等级。
我国旧指标体系无障碍方面有五条，分别放在适用性能和环境性能中；在新标准中统一到适用性能中，增加为九条。
7.加大了住宅的配置水平
目前，我国和国外住宅的差距主要体现在住宅的设备设施配置水平上，《住宅性能评定技术标准》进一步加大了住宅的配置水平，专门将厨卫设备、给排水与燃气系统、采暖通风与空调系统、电气设备与设施四个方面列出来，作为适用性能的分项。通过设备设施水平的提高，来提高住宅的性能和舒适度，与国际接轨。
8.原指标体系安全性能较多的条文要求符合规范要求
在原有的指标体系中3A、2A、1A级的安全性能要求基本一样；此次新标准体系在荷载等级、风荷载及雪荷载、抗震设防、消火栓箱标识、报警与自动喷水装置、疏散楼梯设施及标识、自救措施、导线穿管、防盗户门等方面分了等级，提高了性能要求，这对我国住宅的发展建设而言，是一个很大的突破，具有很强的创新性。
9.结合我国实际创建耐久性能指标
耐久性能是我国住宅研究和建设中比较薄弱和不易评价的地方，也是国际上学术研究中受到普遍重视的研究课题。新标准提出的许多指标，如装修工程、门窗、管线、设备设施等的设计使用年限，都无章可循，是本次新提出的具有创新性的指标。比如，Ⅲ 外墙装修的设计使用年限不低于25年, 且提出全部装修材料的耐用指标；Ⅱ 外墙装修的设计使用年限不低于20年，且提出部分装修材料的耐用指标；Ⅰ 外墙装修的设计使用年限不低于15年，且提出部分材料的耐用指标。
10.环境性能指标体系和标准的对比 
11.最大改变是经济性能的内容
试行的指标体系主要包括住宅性能成本比和住宅日常运行能耗两部分内容。由于在实际操作中，很难取得性能成本比的真实数据，因此在此次编写中删除了这部分内容。本次经济性能的方案先后请重庆建筑大学、北京建工学院分别提出多个经济性能指标体系，但不尽令人满意。最后，请中国建筑科学研究院在前面工作的基础上，根据国际上提出可持续发展和我部的“四节”要求，把经济性能的评定列为节能、节水、节地和节材4个项目，原指标体系中住宅日常运行能耗中的采暖、制冷、照明能耗，包含在节能项目中。
两年来《住宅性能认定技术标准》编制过程，一直是在建设部标定司的指导下，严格按照课题的规范程序进行的，课题组专家十分慎重，针对住宅的某些性能要求专门召开研讨会，如专门召开了无障碍住宅专用电梯研讨会，不断广泛地向社会征求意见，并根据专家的反馈意见反复修改。该标准的制定完全是创新的工作，恳切希望各地提出具体修改意见，以便进一步完善和提高。
（建设部住宅产业化促进中心 性能认定处：娄乃琳 刘美霞）
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