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四、住宅性能认定实施情况
（一） 制定了一系列配套管理文件
为使住宅性能认定制度得以实施，制定了一些配套管理文件，包括《关于实施〈商品住宅性能认定管理办法〉（试行）的几点意见》、《商品住宅性能认定实施细则》、《商品住宅性能认定委员会章程范本》、《关于开展住宅性能认定试评工作的通知》、《住宅性能认定申请表》、《住宅性能预审申报材料、图纸的统一要求》、《关于对列入住宅性能认定试评工作计划项目进行跟踪管理的通知》等。
（二）组织制定技术文件
为配合住宅性能认定制度的实施，编制了《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行），作为住宅性能认定制度的技术支撑。该指标体系经过试行后，正在组织课题组进行修改完善，编制《住宅性能评定技术标准》。目前，已完成征求意见稿，正在广泛征求全国社会各界的意见。
（三）试点工作
从2003年5月份开始，借鉴了日本的住宅性能表示制度，引入市场化的运作机制，在江苏省、陕西省、济南市、温州市等十三个省市进行住宅性能认定试点。
（四）预审项目
迄今为止，共有169个小区通过住宅性能预审。通过预审，请长期从事住宅研究和设计的专家，对住宅小区的规划、设计进行专家个案评审，向开发商提出了大量建议，优化了设计方案，提供了性能价格比好的技术和信息，鼓励开发商选用促进住宅产业化发展的新技术、新产品，大量节约了资源。因此，性能认定本身也是技术服务的过程。
1、 3A、2A、1A的分布图
2、地域分布图
（五）终审项目
目前共有45个小区通过了商品住宅性能认定终审，共1090栋，其中44个项目由建设部第33号公告、77号公告和244号公告向全国进行了公布。
五、住宅质量保证保险
为了促进住宅性能认定制度的实施，
借鉴日本和法国的经验，2002年向建设部科技司申报住宅质量保险方面的课题，于2003年获得了批准。通过课题研究，了解了法国的IDI保险、日本的住宅性能保证制度，和人保一起制定了《住宅质量保证保险条款》，并通过了专家会议的论证。在此基础上，我中心和中国人民保险公司签署了合作协议。通过住宅质量保险促进住宅性能认定工作的研究和尝试，走的是和其他商业性公司合作的路子。
1、国外住宅质量保证保险的相关情况
住宅质量保证保险源于法国，类似的保险叫“潜在缺陷保险
(Inherent Defects Insurance,简称IDI)”，又称“建筑物十年期责任保险（Liability
For Ten years）”，主要承保的是建筑物自竣工验收之日起十年之内，因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而造成的损失。该保险运作机制逐步被英国、新加坡等许多国家引入，部分国家和地区甚至实行IDI强制保险，如意大利、芬兰、印度尼西亚、西班牙、瑞典、突尼斯及加拿大部分省。目前，法国IDI保险的年保险费达到7.6亿欧元；英国IDI保险的年保险费达到7000万欧元；西班牙为1.5亿欧元；澳大利亚为3750万欧元。
2002年5月，我中心组团赴日本考察了日本的“住宅性能保证制度”，日本从1982年开始建立住宅性能保证制度。该制度和住宅性能表示制度的法律渊源都是1999年参议院和众议院一致表决通过的《住宅品质确保促进法》。
日本住宅性能保证制度的主要内容是：住宅的开发商必须对于住宅的质量提供长期保证和短期保证，住宅一旦出现了保证书中列明的质量问题，必须立即进行修复。但进行修复往往需要大量的费用，这无疑会给开发商带来一定困难和长期的风险。为了确保长期保证的实现，引入了以住宅交付使用2年之后的长期保证责任为标的的住宅性能保证制度。
在住宅建设过程中引入保险机制，是各国确保住宅质量，保护消费者而采取的普遍措施。中国在性能认定制度中引入住宅质量保证保险，有较强的现实意义。可以实现多赢的局面。
2、住宅质量保证保险对政府监管的意义
首先，可以大大减少政府处理住宅质量事故的压力。当事故发生时，政府首当其冲要进行解决，但政府出资金为消费者重新盖楼则相当困难。通过引入住宅质量保险机制，一旦发生事故，消费者首先从保险公司获得赔偿，可以大大减少政府处理住宅质量事故的压力。
其次，可以适应加入WTO后市场发展的需要。我国房地产市场在处于市场机制逐步建立过程中，对于住宅质量造成的损失由政府或政府主管部门协调解决和事后处罚的做法已不能适应市场规律。通过建立住宅质量保证保险，实现用经济手段完善行业主管部门的行政监督职能，提高市场效率，促进经济发展和社会稳定，从根本上推动社会进步，增加社会的福利。
再者，一些开发商的行为还不规范，政府监管的任务繁重，不能满足消费者的期望。通过认定和保险机制的建立，形成监督制约机制，使相关各方更加注重住宅质量问题。IDI在国外发展的成功经验表明，IDI制度的建立，引入利益驱动的、专业的第三方，可以监督和规范开发商的建设行为，提高住宅性能品质，保证施工质量。
3、住宅质量保证保险对消费者的意义
1．住宅质量保证保险的最大受益者是消费者。保险的受益人是消费者，使消费者的权益可以得到长期的保证。即使发生住宅倒塌等不幸的事件，消费者用50万元购买的住宅，还可以得到保险公司50万元的赔付。
2．解除消费者购房的后顾之忧。目前住宅质量纠纷不断，据统计，2001年商品房质量纠纷问题已成为我国消费领域十大投诉之一，影响了消费者的消费信心，影响了住宅作为经济增长点和消费热点的政策的实现。房地产项目公司的存在，使消费者不能确定当数年以后住宅出现问题时，是否还可以找到当初的开发商，对开发商的信誉没有把握，影响消费者的购买行为。引入保证保险机制，可以使消费者放心购房，即使出现质量问题，也可以首先找保险公司赔付，补偿损失。
4、住宅质量保证保险对房地产开发商的意义
（1）为开发商转移风险。住宅作为完整的产品是由开发商提供给消费者的，购房的契约是开发商和购房者签订的，开发商是住宅产品的提供者，购房者就质量问题能够直接追究的责任人只有开发商。购房者和施工单位、设计单位、勘察单位、材料供应单位、住宅产品供应单位等，并没有直接的合同关系，也就不能去追究其他单位的责任。开发商只有首先承担责任后，才去通过专家会审、技术鉴定等方式，确定到底哪一个单位的责任。所以，开发商作为住宅最终产品的提供者，对消费者负有责任。国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。该条例明确了开发商首先应当对住宅质量承担保修责任和赔偿责任。通过建立住宅质量保证保险机制，可以使开发商从长期的保修义务中解脱出来，将风险转移给保险公司。
（2）增加开发商诚信度。一些开发商的行为，已经危及到对整个开发行业的信任危机，影响了购房者的消费信心。在性能认定项目中引入保证保险机制，使开发商开发的项目加入了专业化认定的信用和保险公司的信用，使开发的住宅信用升级，可以增加开发商的诚信度。
5、保险期间
对于整体或局部倾斜、倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；阳台、雨蓬、挑檐等悬挑构件坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；的保险期间为十年，自住宅竣工验收合格之日满一年算起。
对于屋面、外墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏；户门、窗户翘裂；电气管线破损的保险期间为五年，自住宅竣工验收合格之日满一年算起。由认定委员会、保险公司、开发商在住宅工程开工前签订三方协议，开发商预先向保险公司支付一部分保险费，保险公司将部分费用作为认定检查的技术服务费支付给认定委员会，认定委员会作为保险公司的受托方，对工程进行技术检查服务，对住宅工程的建设实施全方位的监督。
在保险合同约定的期限内，购房者可以依据保险凭证直接向保险公司进行索赔。这样，购房者就可以获得长达十年的住宅质量保证保险。
6、保险对象
凡经住宅性能认定通过的住宅开发商，均可作为住宅质量保证保险的投保人，针对认定通过的住宅投保。被保险人为上述住宅的权利人，即合法持有上述住宅所有权证明的个人、法人或其他组织。
7、保险责任
（1） 整体或局部倾斜、倒塌；
（2）
地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；
（3）
阳台、雨蓬、挑檐等悬挑构件坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；
（4）
主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；
（5）
屋面、外墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏；
（6） 户门、窗户翘裂；
（7） 电气管线破损。
发生以上责任，由投保人开发的并经住宅性能认定委员会认定通过的住宅，正常使用条件下，因潜在缺陷在本保险期间内发生下列质量事故造成住宅的损坏，经被保险人向保险人提出索赔申请时，保险人负责赔偿修理、加固或重新购置的费用。
六、和中国工商银行的合作
1、合作的宗旨
贯彻中央把住房作为新的经济增长点的工作方针，进一步落实国务院相关文件，把建设部住宅产业化促进中心开展的住宅性能认定工作和工商银行住房信贷业务联系起来，实现住房建设和金融工作的有机结合，在有效改善商品住宅性能的同时，扩大工商银行住房信贷业务，降低贷款风险，提高信贷资产质量。
2、建立合作机制，对银行的益处
（1） 为银行提供优良的客户群。
（2）
通过技术上的审查，提高住宅小区的品质，为银行降低贷款风险。
（3）
充分发挥行业内的专家的经验和智慧，确保经达到建设部A级住宅标准的住宅，具有较好的性能价格比，具有市场竞争力。
（4）
扩大中国工商银行的业务量，参加性能认定的项目，资金的所有往来通过银行运作，包括在销售期间的个人购房按揭贷款。
3、建立合作机制，对参加性能认定项目开发商的益处
（1） 建立稳定和方便的融资渠道。
（2）
得到住宅金融、技术一揽子专家级服务。
（3）
可充分利用外脑，扩大视野，把握市场商机。
4、合作的方式
（1）
建设部住宅产业化促进中心及时向中国工商银行提供住宅产业的发展动向和最新研究成果，实现信息共享与交流。
（2）
建设部住宅产业化促进中心将通过商品住宅性能认定预审的项目随时通报给中国工商银行，为中国工商银行提供潜在客户信息。
（3）
建设部住宅产业化促进中心为中国工商银行提供住宅性能评审和认定方面的技术咨询，或组织专家对中国工商银行要求的房地产开发项目进行技术审查，以降低中国工商银行贷款风险。
（4）
对建设部住宅产业化促进中心通报的商品住宅性能认定项目，符合贷款条件的，中国工商银行将优先向其提供住房开发贷款和个人购房按揭贷款。
（5）
为通过商品住宅性能认定的项目提供融资咨询、理财顾问、办理银行结算等金融服务。
（6）
对于已通过商品住宅性能认定终审的居住小区，中国工商银行将根据业务发展需要和业务资源情况，在设置营业机构、开展代理业务、提供新型金融业务品种等方面给予支持。
七、住宅性能认定的特点
1、《住宅性能评定技术标准》是专家集体智慧和经验的结晶，并将随着住宅的发展不断修定。
2、住宅性能的评定是由专家集体进行。
3、住宅性能认定综合评定住宅的功能品质。
4、商品住宅性能评定为社会提供了不同档次的住宅。
5、商品住宅性能认定着眼于发展和提升住宅性能，满足不同消费者的需求。
6、商品住宅性能认定引导开发，引导消费，为中国实行对不同收入家庭实行不同的住房供应政策提供技术支撑。
（建设部住宅产业化促进中心性能处 副处长
刘美霞 供稿）
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