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经过三年的合作，2004年11月30日，中日JICA三期项目合作，将圆满地完成预定的任务，胜利完成。JICA三期项目以住宅性能认定和部品认定作为合作内容，从2001年12月开展以来，对中国住宅性能认定制度的建立，起到了较好的借鉴作用。
一、住宅性能认定制度方案介绍
（一）住宅性能认定的定义
住宅性能认定制度，系指住宅按照国务院建设行政主管部门发布的住宅性能评定方法和标准及统一规定的认定程序，经评审机构评审和认定委员会确认，并获得认定证书和认定标志以证明商品住宅的性能等级的制度。
（二）推行商品住宅性能认定制度的意义
在中国建立住宅性能认定制度，开展商品住宅性能认定工作是适应社会主义市场经济体制，实行住宅商品化的需要，对于促进住宅产业的发展和提高住宅的质量，具有现实和深远的意义。
1、推行商品住宅性能认定制度是为了适应建立社会主义市场经济体制和城镇住房制度改革的需要。
根据“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号文）的要求，自1998年下半年开始停止了住房实物分配逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。为使这项政策得到切实的贯彻实施，《管理办法》规定“商品住宅性能根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，划分等级。住宅性能按评审结果划分为A、B、C三大类。A类为性能好的住宅，分1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三级；A级住宅不仅性能可靠、配套齐全，而且符合节约能源、资源，保护环境等可持续发展原则。B类为性能达不到A类标准，但仍可居住的住宅；C类为性能不适宜居住的住宅。其评定分数显示住宅的整体质量，设立1A、2A、3A三个等级。这就使房地产企业，针对不同收入家庭对住房的需求进行住宅的开发建设和为住户提供性能保证以及售后服务有章可循，同时也为住宅消费者按照自己的经济收入水平和生活习惯选择适用的住宅创造了条件，因此，推行商品住宅性能认定制度是稳步推进住房商品化、社会化，促进城镇住房新制度的顺利实施的一项重要措施，为建立和完善多层次城镇住房供应体系创造了条件，提供了保证。
2、推行商品住宅性能认定制度是为了规范住宅市场行为，维护住房消费者利益的需要
住宅是一种特殊的商品，需要高额资金才能购买，且是长期使用的，住宅消费者的利益必须得到保障。住宅建设普遍存在着只重数量不重质量的现象；近年来，由于市场机制不健全 ，随着住宅商品化的发展，住宅的民事纠纷增多。规范住宅交易市场行为，维护消费者利益是住宅开发建设中当务之急。推行住宅性能认定制度是适应社会主义市场经济体制而建立的新的社会监督机制，由公正的第三方对商品住宅的性能进行评估认定 给予客观的、公正的评价，并确定住宅性能等级，这就使住宅消费者放心地自由选择不同档次的不同风格的住宅，并以此维护自身的利益。同时，运用市场机制激励和约束房地产开发企业开展有序竞争，不断提高住宅质量，以满足人们对住宅消费不断增长的需求。
3、满足消费者对住宅性能的知情权，保护其合法权益。
住宅是高价值的耐用消费品，作为高标的额的商品进入市场参与流通和交易，应提高其产品性能和品质的透明度，为消费者提供可靠的商品信息。获得产权的住宅已成为家庭财产最重要的部分，掌握自己拥有物业的性能、品质，应当是消费者对自己所拥有财产的基本权利。
4、推行商品住宅性能认定制度是为促进技术进步，实现住宅产业现代化的需要。
随着中国城镇居民生活水平不断提高和科学技术的发展，人们对住宅的功能质量、环境质量和服务质量的要求日益提高。当前中国正处在住宅建设的大发展时期，建设的规模很大，需要消耗大量的资源与能源，在住宅建设中贯彻可持续发展战略，建设生态的健康的可持续发展的住宅，已成为住宅建设者的历史使命。如何使住宅建设满足这种不断改变着的需要，是中国当前面临的重要课题。近年来，中国住宅产业虽然有了较大的发展，但是，由于工业化程度低等原因，中国住宅建设仍处于粗放型的生态阶段。要改变这种状况，只有依靠技术进步这个根本，加强新技术的开发和应用，推行住宅产业现代化。推进商品住宅性能认定制度，可以激励房地产开发企业和产品生产企业，在住宅市场的竞争中，以科技为先导，以市场为导向，推动住宅技术的更新换代，通过精心规划、精心设计和精心施工，以及加强科学管理，提高住宅建设的科技含量，加快住宅部品标准化、集约化、系列化，以全面提高住宅的质量，加快住宅产业现代化的进程。
5、提高住宅性能，实现可持续发展
目前，中国一些尚未达到设计使用年限的住宅，被强行拆除，使其全寿命大大折减而短命，不符合可持续的科学发展观:（1）价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；（2）拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；（3）拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳等排放总量的增加。保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解大量新建住宅所造成的资源约束，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。通过住宅性能认定制度的实施，提高住宅的耐久性能，有助于实现可持续发展。
（三）住宅性能认定制度的性质
住宅性能认定采取自愿申请原则，但国家、省级住宅试点（示范）工程应申请认定。实质上也是自愿申请认定，因为示范项目的申报也是自愿申请。
（四）适用范围
《住宅性能评定技术标准》可以覆盖所有住宅，并避免该标准被误认为是一个评优标准。新建住宅和既有住宅都可以通过该标准打出分数，找到自己的位置。
（五）评定的对象
日本住宅性能表示制度以套为单位，符合该国住宅交易的标的，也和日本小住宅占据半壁江山相适应。中国上个世纪80年来代以来，商品住宅主要由开发商以住区（居住区、居住小区、居住组团）为单位进行建设和开发，而在同一住区内，有时所建住宅的标准又有区别，因此在开始建立住宅性能认定制度时，多数专家认为我国以栋为单位评定比较合适。然而，由于我国住宅交易是以套为单位进行的，当消费者作为申请性能认定的主体时，必然需要以套为单位进行评定。因此，住宅性能评定原则上以单栋住宅为对象，也可以单套住宅或住区为对象进行评定。
（六）住宅性能认定的申报条件
1．房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；
2．住宅的开发建设符合国家的法律、法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。
（七）申报流程
1、项目立项后，可以填写申请表，进行申报；
2、规划设计方案完成后，可以向评定机构申请预审；
3、预审通过后，颁发通过预审的证书和文件，并确立该项目的负责人，进行全程跟踪；
4、主体竣工后，组织专家组进行中期检查；
5、竣工验收后，组织专家组进行终审检查。
6、终审通过后，颁发证书，发布公告。
（八）住宅性能评定的结果
住宅经评审和认定，确认住宅性能等级，住宅性能按评审结果划分为A、B、C三大类。
A类为性能好的住宅，分1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三级， A级住宅不仅性能可靠、配套齐全，而且符合节约能源、资源，保护环境等可持续发展原则。
B类为性能达不到A类标准，但仍可居住的住宅；
C类为性能不适宜居住的住宅。
（九）住宅综合性能等级判别方法
A级住宅：含有★和☆的子项全部得分，且适用性能得分等于或高于180分，安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，环境性能得分等于或高于150分，经济性能得分等于或高于90分，评为A级住宅。五大性能得分权重等于或高于60%分但低于72%分为1A级，得分权重等于或高于72%但低于85%为2A级，得分权重高于85%以上为3A级。
B级住宅：含有★的子项全部得分，总分等于或高于300分，但未达到A级住宅标准的，评为B级住宅。
C级住宅：含有★的子项中有一项或多项未能得分，或虽然含有★的子项全部得分，但总分低于300分的，评为C级住宅。
（十）主要的评定方法
1、采用专家集体评审的原则。
2、各项指标根据其重要程度等具有不同的单项分值。
3、设置了一票否决指标。
4、住宅性能评定除应符合本技术标准外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
5、适用性能满分为300分，安全性能满分为200分，耐久性能满分为100分，环境性能满分为250分，经济性能满分为150分，总计满分1000分。各性能的最终得分，为本组专家打分的平均值。
6、每个子项的评分结果，只有得分和不得分两种选择。在同一子项中包含多项要求时，必须全部满足才能得分。
（十一）性能认定工作的组织管理
政府建设行政主管部门负责指导和管理本行政区域内的商品住宅性能认定工作。
政府指定负责住宅产业化工作的机构具体实施住宅性能认定制度。
各地住宅性能评审机构由符合条件的单位申请组建。
住宅性能检测工作由法定检测机构承担，对已正式检测的项目不再重复检查。
（十二）评定的变更和撤消
1、认定的变更。申请者对认定结果有异议或不服时，可以向上一级认定委员会提出申诉，如经核查认定结果确有不妥之处，应当受理并重新组织认定。认定结果可以变更，这样做充分体现住宅性能认定的科学性和公正性。
2、认定的撤消。申请者如果以假冒手段或其他不正当手段取得认定结果，一经查出，要撤消其认定结果。这样做可以维护认定的信誉和权威性，同时鼓励企业在住宅建设中开展公平的有序的竞争。
二、住宅性能评定标准介绍
标准是住宅性能认定制度实施的技术支撑，为适应住宅建设的发展和编制国家标准的需要，从2002年开始，制定《住宅性能评定技术标准》，经过多次修改，目前已形成征求意见稿。（见附件《住宅性能评定技术标准》（征求意见稿））。
正文的主要内容包括总则、术语、适用性能的评定、安全性能的评定、耐久性能的评定、环境性能的评定、经济性能的评定、住宅性能认定的申请和评定八个部份；
有六个附录，包括住宅性能评分表—适用性能、住宅性能评分表—安全性能、住宅性能评分表—耐久性能、住宅性能评分表—环境性能、住宅性能评分表—经济性能和本标准用词用语说明。住宅性能评分表共272条指标。
第三大部分为条文说明。
住宅性能评分表将用于申请住宅性能认定项目的评分，五个性能的主要内容如下：
1、适用性能
包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施、无障碍设施六个评定项目，14个分项，81条指标。
2、安全性能
安全性能评定的项目包括：结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制5个评定项目，17个分项，51条指标。
3、耐久性能
住宅耐久性能的评定包括结构工程、装修工程、防水工程、管线工程、设备和门窗6个评定项目，24个分项，36条指标。
4、环境性能
住宅环境性能的评定应包括用地与规划、建筑造型与色彩、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目，20个分项，64条指标。
5、经济性能
住宅经济性能的评定应包括节能、节水、节地、节材4个项目，15个分项，40条指标。
三、借鉴日本住宅性能表示制度的一些方面
1、突破只设置住宅最低标准的常规做法
日本在住宅品质上规定的最低标准是《建筑标准法》，《住宅品质确保法》则表明在《建筑标准法》的基础之上的住宅品质水平，为消费者提供了高于最低性能要求的标准。中国住宅性能认定制度借鉴了这种思想，许多性能指标的要求高于规范的要求。
2、定性指标和定量指标相结合
我们借鉴日本的做法，将定性指标和定量指标相结合，这也是日本近三十年实践的经验，比如日本5-1“节能对策等级”，他们分了四个级别：（4）为节省大量能源的对策，（3）为将能源降低到一定程度的对策，（2）小量降低能源的对策，（1）其它。
3、吸收日本的做法，有的指标不分等级，有的指标分成多个等级
如日本2-4条“逃脱对策（发生火灾时）”，没有分等级。2-5条“耐火等级（有蔓延危险的部分（开口部））”分成三个等级。新修改的标准，有的指标没有分等级，有的指标分成三个等级。
4、吸收了日本对无障碍设施的要求
日本无障碍设施作为九个方面之一，有两个指标，第一个指标9-1为“对高龄者对策的等级（专用部分）”，分成5个等级，（1）在住户内，采取确保建筑基准法规定的移动安全性措施；（2）为安全移动高龄者采取基本措施；(3) 为安全移动高龄者采取基本措施,使用借助式轮椅者基本方便生活；（4）为安全移动高龄者采取措施,使用借助式轮椅者可以方便生活；（5）为安全移动高龄者采取特殊措施,特别考虑使用借助式轮椅者可以方便生活。第二个指标9-2为“对高龄者对策的等级（共用部分）”，也分成5个等级。
我国将对无障碍设施的要求统一到适用性能中，增加为九条，九条的内容见附件《住宅性能评定技术标准》（征求意见稿）。
5、在安全性能上的借鉴
以前中国住宅规范，也主要是最低要求，通过与日本的合作，在《住宅性能评定技术标准》（征求意见稿）中，在荷载等级、风荷载及雪荷载、抗震设防、消火栓箱标识、报警与自动喷水装置、疏散楼梯设施及标识、自救措施、导线穿管、防盗户门等方面分了等级，提高了性能要求，这对中国住宅的发展建设而言，是一个很大的突破。
6、在耐久性能上的借鉴
耐久性能是我国住宅研究和建设中比较薄弱和不易评价的地方，也是国际上学术研究中受到普遍重视的研究课题。《住宅性能评定技术标准》（征求意见稿）提出的许多指标，如装修工程、门窗、管线、设备设施等的设计使用年限，都无章可循，是本标准提出的具有创新性的指标。比如，Ⅲ 外墙装修的设计使用年限不低于25年, 且提出全部装修材料的耐用指标；Ⅱ 外墙装修的设计使用年限不低于20年，且提出部分装修材料的耐用指标；Ⅰ 外墙装修的设计使用年限不低于15年，且提出部分材料的耐用指标。（未完）
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（建设部住宅产业化促进中心性能处 副处长
刘美霞 供稿）
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