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由于房改的推进，同时也因为经济的快速发展，住宅建设的发展很快，每年建造量城市里大致是66亿平方米左右，全国每年竣工住宅是12～14亿平方米，也就是说全国13亿人口，每人一年有一平方米的增量，在这样一个大规模建设住宅的背景下，怎样提高住宅的品质呢？
制度创新与政府职责
建设部开展了住宅性能认定工作，实际上这个工作日本叫做住宅性能表示制度，大概在20世纪70年代的时候日本就开始了工业化住宅的住宅性能评定，1999年跟我们同时启动的，就是对所有新建的住宅进行住宅性能的表示，韩国也在做类似的工作。我们主要是借鉴日本的经验，这种把对住宅的性能做出评价，通过评价来引导住宅的开发这种方式，我国是在1999年出台的文件，在全国试行。现在在全国已经有不少的小区住宅通过了性能认定，但是目前还是在试行阶段。前两年做了很多基础工作，编了一个国家标准，在2004年12月已经通过了专家的审查，预计很快就要颁发。
我国的人均资源占有量是很低的， 而普遍认为建筑能耗大致占能源总消耗的三成，建材消耗能源大致占17.6％，这个数字不得了，所以中央提出要大力发展节能省地型住宅，要做到“四节一环保”（节能、节地、节水、节材、环保）。温家宝同志在政府工作报告当中也提出来要建设节能省地型住宅和建筑，这也是建设部统一的提法，所以现在是我们提高住宅品质的一个最好的契机。住宅性能认定本身也包含了节能、节地、节水、节材的内容。所以建设部除了制定住宅性能认定评定标准之外，决定再编一个住宅建筑规范。要把节能省地型建筑搞成一个强制性的标准。待时机成熟，一个性能认定标准，一个住宅建筑规范，两部法规一并颁发，这将会对住宅品质的提升产生深远的影响和巨大的推动作用。
关于住宅产业化，实际上也有一个过程，一个是科技成果的产业化，一个是生产方式的产业化。我国的GDP是发达国家的1/4左右，美国和日本基本上是我们的40倍。日本人在生产线上生产住宅，两条生产线八小时生产，每条生产线生产十栋或者十几栋房子，运到现场一天把它装起来，当时我们很震惊。在住宅领域推广新技术，住宅产业化工作虽有所进步，但还是有些阻力，原因是什么？主要是缺乏配套的经济技术政策，特别是经济政策的支持。
比如说热改，住宅的节能，实际就是供热体制改革，改革不了的话，那就不会有积极性，所以很多方面的政策必须得跟上。我们专门成立一个处研究住宅政策，牵扯到税收、金融很多方面一些政策，就是要从政策上研究如何鼓励大家走住宅产业化的道路。
我们国家秦砖汉瓦用了几千年，这是很成熟的技术，可是为什么要停止使用呢？因为国家土地资源太紧张了。过去墙改搞了那么多年一直没有进展，所以在1999年的时候四个部委联合下文，到2003年下半年开始，沿海地区和土地资源稀缺的省份禁止使用实心黏土砖，就像房改一样，如果不停止福利分房房改老是进展很慢。日本就是坚决不让你用，现在170个城市不让用。不让用以后才知道想办法，比如万泉新新公寓，请了北京四个大的砌块厂来，大家各砌一堵墙，看渗漏不渗漏，最后有一家不渗漏就选定了它，从砂浆到整个操作工艺，从砌块出厂的技术等一系列的措施，到现在都使用得非常好，还有像外墙外保温技术现在也有成功的，这些需要经过筛选找出新的办法。
循环往复打造精品
住宅要出精品，住宅性能认定是从五个方面落实的。第一个是适用性能，第二个是环境性能，第三个是经济性能，经济性能主要是节能、节地、节水、节材，第四个是安全性能，第五个是耐久性能。现在的住宅有人做了一些粗略调查，寿命只有30年，30年就拆掉。
北京和平里六年前盖好的一个六层楼马上又要拆掉了，就是因为建筑本身的原因，有的是因为我们工作的原因，寿命非常短，据说这个情况在东南亚和在台湾也有类似的情况，但是在欧美就不是这样，欧美有大量的老宅，像英国人、法国人住越老的房子他越觉得有身份，住几百年前的房子。像澳大利亚、墨尔本，一个平房也写上“1884年”，“1882年”，它是那时候建造的，舍不得拆，是维多利亚时代的，它绝对非常自豪，内部不断地在做改造，但是外墙肯定是不变的。
我们的房子30年就拆了，人家用了100多年，即使当时造价高一点儿，最终算账也是节约的。日本的评估标准是分等级的，比如楼板的撞击声规定不能大于75分贝，如果你这个房子小于或等于60分贝可以给你加分。有的开发商或者消费者就希望更结实一点儿的，你就适当提高荷载，这也是一个卖点。另外对这个房子的耐久性可能会有好处，用这样一种思路来做标准，住宅的品质就可能提高。
一个住宅精品，一个好的性能或者好的品质的住宅产品应该在多次循环当中才能够得到，不是一次设计。一次设计往往很难做到，所以开发企业能不能搞一些拳头产品，就是说每一个工厂来了以后回访，比如插座位置合适不合适或者门窗开的大小位置合适不合适，选用的材料合适不合适，通过几次反复，几次循环以后才能不断地改进，以获得好的品质。
（建设部住宅产业化促进中心副主任 童悦仲）
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