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究竟什么样的房子是真正的好房子？1万多元人民币1平方米的房子值不值？值在那里？不值在那里？这些并不玄妙的问题对许多购房人来说却是一头雾水。虽然说置业需要绝大多数中国普通百姓几乎花费大半生的积蓄，但是，少有人知道自己买的房子是不是好房子，也不完全明白自己有没有花冤枉钱。之所以如此，原因就在于：长期以来，中国住宅建设缺乏具体可操作的权威考核标准，更少有定量定性的分析指标。几年前虽然推出过《商品住宅性能评定方法和技术标准》（试行），但在实际实践活动中，并没有真正得到落实。2004年底，经过一批相关专家的认真研究，新版《住宅性能评定技术标准》已经完成审定。那么，经过重新审定的新版本新在哪些地方？为此，记者采访了参与《住宅性能评定技术标准》制定的吕振瀛先生。
关于住宅性能评定指标的编制与修改
问：从过去的《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行）到新版的《住宅性能评定技术标准》据说有不少修改。您能谈谈这方面的情况吗？
吕振瀛：上世纪90年代中后期，中国商品住宅建设逐步形成市场，为提高住宅功能，统一商品住宅性能评定的方法和内容，建设部有关部门组织制定了《商品住宅性能评定方法和技术体系》（试行）。该体系以适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，分别列出评定项目和定性定量指标，就我国90年代中后期以后不同定位的住宅，按上述5个性能分别进行评定，并划分出1A、2A、3A三个等级。具体说来，以3A为例，设置定性、定量指标条目的情况是：适用性能103条，安全性能114条,耐久性能73条，环境性能71条，经济性能25条。
由于《住宅性能评定技术标准》比较系统地涵盖了住宅的品质与住宅质量的各个方面，该试行体系出台后，在业内得到认可。但是，在具体执行过程中，出现了一些在评定方法上不统一，在条目设定上存在交叉重复的问题。于是在2002年～2004年间，建设部有关部门提出以试行版为基础，制定统一的涵盖全国新建、改建住宅的性能评定标准，定名为国标《住宅性能评定技术标准》。
在2004年的送审稿中，共设置定性定量指标条目200多条。其中，关于适用性能的82条；安全性能的52条；耐久性能的37条；环境性能的66条；经济性能的40条。后来经过筛选，总条目作了适当压缩。
现在回过头去看可以发现，实际上最初在设置三个等级的划分的时候，是与“档次”问题有所联系的。1A主要针对的是普通住宅，相当于经济适用房；2A主要针对的是舒适型住宅，也就是常说的“小康”型住宅；3A主要针对的是豪宅。显然，在最初制定指标体系的时候，其核心之一就是将不同档次的房子与不同标准的性能挂起钩来。经过几年的实践和认识的不断提高，我们逐渐感到这样一个问题应该重新思考，即住宅性能的等级究竟应该怎么划分？是按豪华程度来分还是按其内在性能和品质来分？对此，专家们是有不同看法的，这涉及到中国国情。
中国人口众多，所以住宅建设应该以普通住宅为主，普通住宅的建设应该占到住宅建设总量的95%以上。然而，我们的性能指标体系却是不利于建设高品质的普通住宅的。因为开发商往往都愿意申报3A，认为3A是最好的。那么为了得到3A，只有去建豪宅，而不是用心地去建需求量大的普通住宅。为解决这个问题，2004年我们对三个等级的定义做了一些调整，即不管是普通住宅还是高档住宅，只要性能达到标准，都可以进3A；如果性能达不到要求，即使是高档住宅，也不能得3A。这样的修改和调整，得到普遍认可。在住宅性能认定中，不能仅仅因为是豪华住宅就给3A。豪华住宅中并不是所有房子的质量和性能都很好，也有一些性能和质量偏低的房子。这是一个方面。另一方面，过去很多人认为，面积大的住宅就是好住宅，就该得3A；而面积小的住宅自然就是低等次的住宅。在2004年重新审定时，我们把面积概念与性能概念区别开来，不再像过去那样以面积大小作为评定性能的重要指标。因为有了这两方面的重大调整，原体系的条目被压缩。原来三个等级的所有条目加起来一共有1400多条，去掉重复部分，也还有600多条。现在经过调整，只有200多条。
解读《住宅性能评定技术标准》中的适用性能
问：住宅的适用性能直接关系到住宅的实用性、舒适性以及方便性。许多购房人也许不懂得“适用性能”，但是凭直觉和经验往往会比较注意这方面的问题。新版本在这个问题上一定花费了很多心血。
吕振瀛：应该强调，《住宅性能评定技术标准》是《住宅建筑规范》的配套标准，同时也是全面反映住宅建筑品质与质量的系统完善的国家标准。它所涉及的五大性能，包含了住宅建设的方方面面，从住宅建设的基本功能、设备设施的配套、居住环境的优化到资源的合理有效利用、工程质量安全耐久的有效保障等，都能够进行系统的定性定量评定。比如，在涉及到住宅的适用性能问题时，我们重点考虑这样一些要素：
· 人的居住行为是住宅适用性能的基本依据；
· 住宅设备配置是住宅适用性能重要而必备的条件；
· 住宅套内外的物理环境是住宅适用性能的直接影响因素；
· 把无障碍通行设施纳入住宅设计和建设中，实现“对人的关怀”。
· 合理确定住宅的面宽和进深。
· 合理确定套内主要功能空间的面积及分区。
在此基础上，我们做一些比较有弹性的规定。比如，在修改稿中，所有涉及面积概念的内容都被淡化了。这种淡化并不是说我们没有面积标准——因为任何住宅没有相应的面积就不成其为住宅。但是，我们不做硬性规定，只要求达到一定的基准。比如卧室，我们强调开间数，要求达到最低限度值，双人卧室确定以3.3m为基础。如果低于3.3m，做双人卧室就不符合标准。事实上，低于3.3m 也能做卧室，但是，经过实际测算，使用起来是不方便的。使用不方便就降低了住宅的性能。那么，为什么规定3.3m 是最低限度值？因为现在家庭大多是“丁”字状布置卧室双人床，床的尺寸是一定的，再加上卧室柜等等家具布置，达不到3.3m ，人在卧室通行很不方便，所以，我们做了这样的规定。由此可见，虽然新的《标准》取消了所有的面积标准，但是，对面积的基本要求依然存在。也就是说没有突出面积标准，却又处处都能够感觉出对面积的要求。
关于住宅的适用性能问题，还有一点应该特别强调。在上世纪80年代、90年代的住宅建设风潮中，往往将客厅的面积做得很大，而尽可能地缩小厨房和卫生间的面积。当时的概念是加大“居室面积”，压缩“辅助面积”。如今，随着人们生活水平的逐渐提高，过去的“辅助面积”变得比较“主要”了，其重要性也日益显现出来，从而要求增加“辅助面积”。但是，该增加多少？我们在做这方面的规定时，并不是一拍脑袋就定下来，而是有事实根据的。什么根据呢？比如厨房，我们考虑：布置些什么能够满足操作的基本需要？操作台一般该多长？要放那些电器或用具？原来放在客厅的东西，像微波炉、烤箱等是不是可以放在厨房？要解决这些问题，厨房的面积相应地必须增大。过去有的住宅拼命缩小厨房面积，挤到宽度只有1米5，变成一个小过道。显然，这样的厨房使用起来是非常碍手碍脚的，住宅的性能不可能好。可见，面积问题与住宅性能的高低有非常密切的关系。这个问题解决不好，从住宅适用性能的角度来讲，损害是不可忽视的。基于这些考虑，关于面积问题，我们主要通过确立住宅的各种基本组合关系和基本参数，比如开间、进深等，以保障居住者起居生活的品质、质量和实际需要。
除了面积之外，住宅的物理性能也是检验住宅实际性能的一把重要尺度。它关系到住宅的宜居性与舒适性。所谓物理性能包括这样几个方面：空气、日照、隔声等。这三大物理性能实际上是住宅宜居性和舒适性的基础。现在这方面的要求越来越高。强制性国家标准《住宅建筑规范》规定，大寒日满窗日照时间每天必须达到2小时。当然，不一定是连续性的，但是，必须有2小时。与日照问题密切相关的另外一个问题就是采光问题。比如有的住宅进深很深，又一面开窗，致使房间产生“黑心”。对此，《标准》也有要求：加大进深是允许的，也是节约用地的一个有效方法，但必须在一定限度内，否则，住进去会感到不舒服。至于隔声问题现在显得越来越重要。过去，在住宅建设中，隔声问题没有被提到重要位置。近年来，随着人们生活水平的提高，人们对住宅隔声的要求不仅越来越高，而且形成一种普遍要求。但是，一些开发商对这个问题重视不够。房子盖起来了，初装修就开始卖。这样的情况下，经过检测，隔声方面往往达不到标准。比如现在的钢筋混凝土现浇楼板（一般是12cm左右）撞击声超过75分贝。如果装修到位，很容易就可以达到65分贝。道理就在于在初装修上再铺木质等地板、石层，从而对直接撞击起到缓冲作用，提高了隔声效果。所以，对住宅的装修《标准》也有一些具体规定。除此之外，与隔声有关的还有空气声，包括分户墙的隔声和外围护结构及外门窗的密闭程度等，都是影响住宅隔声性能的重要部位。
以前，对于住宅的设备配置没有花太多精力去研究、设计和开发，很多设备留给住户取配置。实际上，住宅如果缺乏必需的设备配置，就等于是未完成的半成品。现在我们认识到：住宅的舒适度实际上与住宅内部的设备配置有非常密切的关系，不仅仅是住户的事情，也是建设者应该考虑并且解决的问题。20世纪50年代的房子，厨房可能一个水磨石的池子加上一个水磨石的台面再放上一个燃气灶就够了。但是现在不一样，现在要求方方面面必须做到位，这对设备配置提出了更高的要求，包括各种接口必须到位。我们到国外参观时一个明显的感觉就是他们的住宅在外观上并不显眼，而住宅套内的各种设备配置非常到位，特别是厨房和卫生间，细节考虑得非常周到，让住户使用起来既方便又舒服。这方面我们做得很不够。我在一次讲解《住宅性能评定技术标准》时曾经讲到过房间的电器插座配置问题。卧室的电器插座到底该配几个？配在什么地方合适？高度该是多少？厨房和卫生间的电器插座配置有那些不同？高度、位置该如何才能够使使用者用起来省事省力？这些细枝末节的问题虽然不起眼，但是如果不加考虑，往往会给今后的使用者增添许多麻烦。过去在这方面我们受到一些限制，比如规定卧室配三组插座。现在这样配置已经不够。不仅因为电器增多，而且还因为各种摆设也在增多。而在工程中增加几组插座对建筑造价的增加是微不足道的，但是，预留的插座增多给住户的方便却是非常大的。与此同时，还要考虑的一个问题就是：插座的位置必须给今后住户的家具摆设提供便利。这是“人性化”的体现，也是住宅适用性的应有之意。可是，满足这个要求的不多。这样一来，住户只好再买一个电线比较长的接线板插在墙上的插座里，然后再将多个电器设备的电源插在一个接线板上。因此，在一些住户的房间里，我们常常能够看到这样的景象，就是地上东拉西扯的，到处是电线，其实这都是因为住宅的设备配置不周所致。所以，即使插座这样的小问题如果考虑不周，不仅增加住户的麻烦，而且还造成一定的浪费，同时也留下安全隐患。我们经常讲住宅建设的“人性化”问题。什么是“人性化”？插座的配置就能够体现出来。事实上，道理并不复杂：什么样的住宅配置什么样的设备就能达到相应的等级。
户内的设备配制问题需要解决，户外的设备配置问题也需要解决，这就是无障碍设计。这方面我们要求在不增加投入的情况下做到“无障碍”。这也是“人性化”的体现。过去我们不太注意这个问题，不太考虑台阶的坡度。比如有的住宅，单元入口室内外高差只有15cm。可就是这15cm挡住了轮椅。其实，将15cm的高度作成坡度既不增加投入，又能够给出行不方便的人增加方便，却不去做坡度设计。从住宅适用性的角度讲，“无障碍”应该成为我们考察住宅性能问题时特别关注的方面。
总之，住宅适用性能的一个基本点是：无论高级住宅还是普通住宅，只要达到一定的性能指标就能够取得一定的等级认定。即使是经济适用房，如果各种性能指标都很好，就可以进3A；如果是豪宅，其各种性能指标不达标，也许连1A都得不到。
解读《住宅性能评定技术标准》中的环境性能
问：居住环境问题如今越来越被购房人所重视，有的购房人直接说：“买房子就是买环境”。为保障住区环境，修改后的新版本一定在这个问题上提出了更高的要求。
吕振瀛：我国每年的住宅建设量在世界上是独一无二的。国内城市住宅近几年都成片成片地建。一般10ha以上的住宅小区都不在少数。这些住宅小区所构成的环境是必须要重视的。因此，根据我国住宅建设的条件，在评定性能时必然要考量住宅的环境性能。另外一个方面，我们国家的住宅开发以集合式住宅为主，分多层、中高层以及高层。因为我们国家的土地有限。而集合式住宅成片建设就涉及到居住环境问题。正因为如此，环境性能在中国的住宅建设中就显得特别重要，需要特别加以考察。
在环境性能中，根据我国阶段性发展的特点，小区的交通问题现在成为一个大问题，尤其是停车问题，应该引起足够重视。
关于住区的环境性能问题，新条文比较侧重于停车位的配置以及绿地率。现在，城市居民私人汽车的保有量越来越高，如果在考虑小区环境问题时不解决住户的停车问题，居住环境肯定会受影响，甚至会占用住区的绿地，破坏住区的生态环境。因此，我们在这方面有比较严格的标准，停车位与住户的比例不同，所对应的等级也不同。在这个问题上，住区的停车数量、方式和住区的整体环境必须考虑得长远一些。
对于绿地率的问题，我们主要考虑的因素包括：
· 住区绿地及绿化环境不能代替“生态”。“生态”中应该包含绿地及绿化环境规划；
· 住区环境绿化的主体是住宅，环境绿化系统规划应该是住区的综合配置的一部分，是住区的配角，是以居民居住生活活动为对象的。合理的绿化配置是改善住区小气候环境的重要手段。
· 绿地以绿为主，适当布置水体，有利于调节住区景观和环境湿度。
围绕这些因素，我们对住区的绿地也有基本要求，规定去掉道路、广场后至少达到30%。而绿地的功能主要是调节微气候环境。这里举一个例子。广州有一个小区的绿化做得非常好。在进这个小区之前和进这个小区之后，可以明显地感觉到温度的差异。比如，在小区外温度是33℃，进到小区后可以降2℃，只有31℃。之所以提出这个问题，是因为现在有些小区不注意调节微气候环境，围合完之后，在整个住区内形成了“热岛效应”，使住区气温比外面温度还高。基于这样的考虑，对住区绿地及绿化配置首先要考虑的是如何使绿地配置达到调节住区微气候环境的功能，达到为居民提高休闲活动水平的功能，在这一基础上，同时考虑视觉景观的需要。
在解决好停车位与绿化问题的基础上，再考虑景观问题是比较容易做好景观的。实际上，解决了停车位与绿化问题，景观就已经基本出现了。现在的问题是，有些开发商在做景观时，往往以大量的铺砌和人工“构筑”为主体，以至于砌筑的东西过多，又没有必需的乔木遮阳覆盖，必然造成太阳热辐射强度大。为解决这个问题，条文中对此有非常明确的限定，要求尽量减少“构筑物”建设。如果不得不建“构筑物”，那么，条文要求“构筑物”的建设必须与绿化结合起来，比如在广场合适的地方种植高大的树木，对广场形成覆盖和遮阳效果。此外，针对近年来一做绿地就种草的倾向，条文规定：每100平方米的绿地中乔木必须达到一定比例，否则，就要降低等级。这就迫使开发商不能只种草不种树。从节约资源的角度看，种树比种草要省得多。
（建设部住宅建设与住宅产业现代化专家委员会委员
吕振瀛 摘自《住宅产业》）
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