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1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，我市对文件精神进行了认真地贯彻和落实。在市委、市政府的领导和省建设厅指导下，我市以提高住宅质量，建立和完善住宅产业化体系为目标，以住宅性能认定、康居示范工程建设和住宅基础技术研究等工作为切入点，进行了大量的工作，推动了我市住宅建设整体水平的提高，取得了一定成效。
2004年11月，山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议对《山东省城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）做了修正，修正后的《条例》将住宅产业化要求作为行政许可内容之一，把住宅产业化工作落实到土地、规划、施工、验收过程中，从而优化住宅产业的各个环节。《条例》还明确提出“开发项目经批准确立后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的住宅性能认定要求提出建设条件意见，作为项目建设的依据”。同时《2005年全省建设工作要点》要求全省实行住宅性能认定的新建商品住宅比例达到30 以上，这对我市住宅性能认定工作提出了更高的要求。
一、济南市住宅性能认定工作概况
我市坚持转变观念，提高认识，增强推进住宅产业化工作的责任感和紧迫感，把住宅性能认定工作作为住宅产业化工作的切入点，重点做了以工作:
1、科学理解住宅性能认定制度的内涵，积极申请住宅性能认定试点城市。
住宅性能认定指按照国家发布的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会对评审结果的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方面来评审，能够对住宅做一个较为科学的、完整的、全面的同时又是公正的评价。住宅性能认定是对现有的住宅质量管理体系的完善，对住宅的各个方面进行综合评价，从而优化住宅建设的各个环节。
2003年3月,建设部决定，利用三年左右的时间，选择部分省市开展住宅性能认定试点，探索按照市场经济规则进行A级住宅认定的模式，以便在社会主义市场经济条件下，按国办发[1999]72号文件要求建立起科学、公正、公平的住宅性能评价体系。我市在对住宅性能认定制度科学理解的过程中,认识到住宅性能认定是住宅产业化工作的重要组成部分，是推进我市住宅产业化发展的必要措施。经市委研究决定,我市申报了住宅性能认定试点城市。
２、切实抓好推进住宅产业现代化的切入点，积极推行住宅性能认定制度。
住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链，它是以住宅作为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸并辐射带动相关产业而形成的产业链，涉及住宅规划、设计、施工、维护管理及住宅部品的开发、生产、供应等多方面的系统工程。推广性能认定工作，可以优化住宅产业的每个环节，可以推动住宅建设整体水平的提高，促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业化的进程。
2003年4月，济南建设委员会、济南市房地产开发拆迁管理办公室以济建发[2003]3号文转发了《关于转发建设部*商品住宅性能认定管理办法>（试行）的通知》，决定在我市推行商品住宅性能认定制度。2003年5月，济南市被建设部列为住宅性能认定试点城市。
3、充分发挥住宅性能认定的作用，完善济南市住房市场供应体系。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文）的精神，自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，以稳步推进城镇住房的商品化和社会化。这就要求我市房地产开发企业开发建设多样化的、不同风格、不同档次的住宅，以满足我市不同收入层次居民对住宅性能及其功能质量的不同需求。性能认定将住宅划分为三级，可以使不同收入的消费者都可以买到有品质保证的住房，开发企业也可以依此建设适应市场的档次不同的住宅。因此，在我市建立住宅性能认定制度，使其成为建立和完善我市多层次住房供应体系的保障措施，有利于保护消费者权益，繁荣房地产市场，有利于促进我市房地产市场的健康发展。
4、统筹规划、有序推进，做好住宅性能认定开展和宣传工作。
2003年8月份我市进行了全省首批A级住宅性能认定评审工作。济南数码港、三箭·如意苑、三箭·吉祥苑、舜景花园、艾菲尔花园五个项目全部通过“A级住宅性能认定”预审，同时济南正式启动住宅性能认定试点工作，并成为继沈阳、成都之后第三个启动试点的城市，得到了建设部和省建设厅有关领导的充分肯定。
为推广住宅性能认定制度，我们以五个项目通过建设部A级住宅性能认定预审的契机，在《中国建设报》、《济南日报》、《济南时报》等报刊刊登宣传文章共十余篇，在山东电视台房产与家居栏目进行了专题访谈，对宣传住宅性能认定工作起到了促进作用。
2004年1月4日,我市第二批A级住宅性能认定预审项目山东三箭房地产开发有限公司的三箭·银苑和山东金羚置业有限公司的嘉和馨园经过建设部和我市专家组的评审,三箭·银苑项目通过了3A级预审,嘉和馨园项目通过了1A级预审。
2004年1月5日在新闻大厦召开性能认定预审结果新闻发布会，建设部、建设厅、市建委有关领导出席会议并讲话，各开发企业代表列席会议，各新闻媒体广泛关注，引起了强烈的社会反响，这标志着我市住宅性能认定工作又迈出了坚实的一步。
5、建立领导、决策、协调机制，完善住宅性能认定工作的推进机制。
2004年11月，《山东省城市房地产开发经营管理条例》作了修正，新《条例》明确提出“开发项目经批准确立后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的住宅性能认定等要求提出建设条件意见，作为项目建设的依据”。
市建委以《条例》的修正为契机，于2005年3月，以济建开字[2005]9号文，印发了《济南市住宅性能认定实施方案》，明确了住宅性能认定的范围、条件、工作程序、组织管理和保障措施，把我市的住宅性能认定工作提高到新的高度。
二、济南市住宅性能认定工作措施
为了使住宅性能认定工作与我市住宅建设规模相适应，我们围绕全面建设小康社会的目标，确立住宅产业化的发展定位，按照住宅产业化的发展规律，解放思想，抢抓机遇，重点从以下几方面着手,切实保证住宅性能认定工作的开展。
1、加强组织建设，建立、健全我市的性能认定评定机构。
为了推动我市的住宅产业化工作，我们专门成立了济南市住宅产业化发展中心，组建了住宅性能认定的评审委员会和认定委员会，确定了合适的住宅性能检测单位，为住宅性能认定工作开展提供了组织保证，确保了A级住宅性能认定的科学性、权威性、公平性。
2、明确工作目标，整体有序地推进性能认定工作。
我市根据建设部、建设厅要求，对我市住宅性能认定工作进行了部署，制定住宅性能认定工作的具体目标和实施措施，整体推进我市的住宅性能认定工作。我们依靠首批A级住宅试点项目的示范带动作用，不断扩大A级住宅覆盖面，并逐步建立和完善我市的住宅性能认定评审办法和认定程序,形成科学、公正、公平的住宅性能综合评价体系。
3、加强对A级住宅性能认定的宣传工作，使A级住宅深入人心。
通过对A级住宅性能评定指标和评定方法的宣传，使A级住宅概念贯穿于整个开发过程，切实提高住宅建设的整体水平和综合质量。我市每年的竣工商品住宅面积已达到300多万平方米，但是A级住宅项目所占的比例偏少。由于政府的宣传力度不够，开发企业和消费者对住宅性能认定工作缺乏了解，同时住宅性能认定指标体系是一项综合的评定体系，其内容包括了住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性各项指标，这就要求开发商在定位消费群时，合理科学的确定出要开发的住宅等级，提高商品住宅的综合质量，以人为本，提高居住的舒适度。
4、完善法规体系，切实保证住宅性能认定工作的开展。
为落实《山东省城市房地产开发经营管理条例》和2005年《全省建设工作要点》要求的“新建住宅性能认定率达到30 ”。同时结合我市住宅性能认定工作的实际情况，及时发布了《济南市住宅性能认定工作实施方案》，把住宅性能认定工作落实情况作为房地产企业业绩和信誉考察的重要内容，并将住宅性能认定和企业资质管理、行业管理相结合,切实保证住宅性能认定工作的开展。
三、以住宅性能认定为突破口，全面推进住宅产业化
按照建设部对性能认定工作的要求，今年我市住宅性能认定的覆盖率占新建住宅建筑面积的比例应不低于50 ,为此，我们把下一步住宅产业也化工作的重点放在以下几方面：
1、加大性能认定工作的推广力度,扩大A级住宅覆盖率。
根据建设部、建设厅要求，通过制定住宅性能认定工作的具体目标和实施措施，整体推进我市的住宅性能认定工作。依靠首批A级住宅试点项目的示范带动作用，扩大A级住宅覆盖面，力争使我市的A级住宅占新建住宅面积的比例不低于50 。并进一步完善我市的住宅性能认定评审办法和认定程序,形成科学、公正、公平的住宅性能综合评价体系。
2、加强对经济适用房与安置房的性能认定工作，改善中低收入居民的居住水平。
发展经济适用住房是建立与社会主义市场经济相适应的住房供应体系的重要组成部分,经济适用住房的建设对于启动住房消费，培育新的经济增长点，改善中低收入家庭住房条件起发挥着重要作用。但由于多方面地因素，经济适用房和安置房的整体工程质量和综合性能不高，甚至成了劣质商品房的代名词。通过对经济适用房和安置房进行住宅性能认定，可以优化经济适用房和安置房的建设环节，从根本上提高经济适用房和安置房的质量水平，改善我市中低收入家庭的居住条件，促进经济适用房和安置房的健康发展。
3、结合商品住宅性能认定，开展A级住宅质量保证保险。
作为我国住宅性能认定制度的重要组成部分，中国人民保险公司和建设部住宅产业化促进中心联合设计开发的住宅质量保证保险 ，率先将保证保险制度引入到我国住宅产业领域。保险公司将对通过建设部住宅性能认定的住宅提供期限十年的住宅质量保证保险，购房者在购买住宅的同时可获得保险公司签发的保险凭证。结合我市住宅性能认定，开展A级住宅质量保证保险，将有利于保证我市住宅消费者的权益，化解开发商的开发风险。
4、发挥住宅性能认定工作的推动作用, 优化住宅产业链。
我们将通过住宅性能认定,进一步提高我市住宅的规划设计水平，加强对新材料、新技术、新工艺、新设备的推广，逐步形成系列化开发、规模化生产、商品化供应、社会化服务的生产、供求体系，实现住宅建设的标准化、工业化和集约化。从而优化住宅产业的每个环节,促进住宅技术进步，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加快住宅产业现代化的进程。
5、建立住宅部品认证制度，积极培育住宅产业现代化基地。
在开展住宅性能认定基础上，我们将通过对住宅部品的标准性、通用性、安全性、耐久性、经济性等性能评估认定，淘汰不符合产业政策和产业化技术要求的落后技术和产品，加快部品体系的建立和完善，促进我市住宅部品向产业化方向发展。同时根据我市经济的发展，积极培育和建立住宅产业部品基地，发挥产业基地研发、集约供应和推广作用，形成一批产业特点鲜明，技术创新水平高，产业关联度强的住宅产业企业群体，加快住宅技术、部品的更新换代的步伐。
6、加强宣传和引导，发挥住宅性能认定项目的示范作用。
住宅产业化水平的提高需要全社会的共同参与，通过形式多样的宣传工作，引导居民形成良好的居住消费习惯，了解和参与住宅产业化工作。目前，我市已有国家康居示范工程三个，通过性能认定预审的项目七个，这些项目无论在工程质量和功能质量方面均有较高的水平。进一步加强对示范工程和住宅性能认定的宣传，通过以点带面的方式，引导开发企业，进一步提高住宅建设质量水平，整体推进住宅产业化水平的提高。
济南市建设委员会
2005年4月11日
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