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上个世纪，中国用了近２０年的时间，终于完成了住房分配由实物形式转入住房分配货币化的改革。一方面，住房制度的转型与创新，为住宅产业的创造了一个良好的发展前景。另一方面，市场经济下形成的供给与需求关系，对住宅产业的发展提出了新的要求。当我们跨入２１世纪的今天，在中国全面建设小康社会的形势下，以实施住宅产业现代化的发展战略，适应中国住宅产业的健康、持续发展的需要，将是摆在我们面前的又一个新的课题、新的任务。
住宅发展形势的分析
住宅的建设在经历了过去几个五年计划的发展以后，住宅发展的前景如何，一直是社会关注的问题。由于地区经济发展的差异，住房市场反映的情况有所不同，但从我国整体的发展看，中国住宅市场发展的潜力是很大的。
（一）“十五”期间，住宅建设规模继续呈增长趋势。
1、国家“十五”期间确立了新的发展目标
国家在《建设事业“十五”计划纲要》中，明确提出了住宅产业在“十五”计划期间的发展规划：全国城乡计划建设住宅５７亿平方米。其中，城镇建设住宅２７亿平方米，农村住宅建设３０亿平方米；人均住房目标，到２００５年，城市人均住宅建筑面积达到２２平方米。农村人均住房建筑面积达到２５平方米。“十五”末期，消灭危房，旧房基本得到改造，基本实现每户有一套功能相对齐全，综合质量较高的住宅的住房发展目标。与过去我国五年发展计划比较，国家“十五”发展规划，不仅提出了增加人均住房面积的目标，同时，还提出了消灭危房、改造旧房、户均一套、综合质量较高的四个住房发展指标。在今后的一段时期内，住宅建设还将在“九五”基础上，依然以一定数量的建设规模进行发展。
国家在“八五”“九五”“十五”计划建设期间，城镇住宅建设情况的比较 （见附图示）
（说明：①“八五”（１９９０－１９９５）“九五”（１９９６－２０００）期间为住宅建设的完成情况；②“十五”（２００１－２００５）为规划目标。期中，住宅投资按比“九五”投资增长１０％计算）
（二）住房消费需求存在较大的增长空间。
１、住房发展水平不平衡，有相当数量的家庭的住房需要改善。
到２０００年末，全国的住房水平和住房条件得到了很大的改善，实现了２０００年达到小康目标，人均住房居住面积达到了１０平方米，人均建筑面积达到了２１平方米。但是，从全国总体上看，依然存在着地区之间住房水平发展的不平衡 ，有相当数量的家庭的住房需要改善。
●据统计，到２００１年底，在城市，缺房户还有１３５万户，人均居住面积在８平方米以下的家庭还有３５万户。
●从国家统计局２０００年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为５２平方米，还有不同比例的家庭是低于这个平均水平（见图二），与他们所期望的住房水平，还有较大的差距（见图三、图四）。
图二，全国城镇居民家庭住房现状调查图
图三，城镇居民期望的不同住房面积占的比例
图四：城镇居民期望的住房面积
图二、图三，图四，根据２０００年国家统计局公布的社会调查数据整理）
２、还有相当数量的住房需要改造。
●９０年代中期以前建设的住宅大约有１４．６亿平方米，有相当部分的住宅因受当时住房分配体制和经济条件的限制，住宅的建设标准比较底，住宅户型面积标准平均大多在５０平方米～６０平方米；住宅的使用功能，住宅小区的配置，随着人们生活水平的提高，也已不能适应人们新的需要。住房成套率全国平均为７５％，意味着近３０％的家庭的住房使用功能方面不全，其居住条件需要改善。
●全国尚有１．５亿平方米的危旧房需要改造。
（三）城镇化的进程的推进，城镇住房需求增加。
近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在８００万～１０００万人。城镇人口比重增幅较快。２０００年城市化的水平达到３６．１％（注：建设部统计数据）。按发展规划，到２００５年城市化水平将达到４０％以上。每年将增加０．８％～１．０％，５年将增加４％～５％。按照研究预测，到２０２０年，我国城市化水平将达到５２％左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面积２２平方米的住房发展目标，每年新增人口的住房需求将在２亿平方米左右；二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
城市水平预测（%）
2005 38.3
2010 42.7
2015 47.2
2020 51.8
（四）与全球住区目标的要求，与发达国家的住房水平比较，存在的差距，表现了中国住房市场发展的潜力。
联合国在１９９６伊斯坦布尔《人居宣言》中提出了全球住区目标：“人人享有适当的住房和城市化的进程中人类住区的可持续发展”。中国作为一个发展的国家，目前的住房水平、城市化水平还比较低，与发达国家比较，与联合国提出的全球住区目标要求，中国还需要一个发展过程。与达到人人享有适当的住房和城市化的进程中人类住区的可持续发展的目标，存在着差距，与发达国家的住房水平也存在差距（见附图五）。住房的差距，既反映的是经济上的差距，同时也反映出中国住房市场发展的潜力是很大的。还需要保持住宅建设的一定的规模，通过发展，实现人类住区发展目标，缩小与发达国家间的差距。
附图：发达国家的家庭住宅平均使用面积（平方米）
住房制度的创新与住房市场的建立和完善，为住宅产业的形成与发展，开辟了一个更加广阔的前景
在整个国家经济体制改革的框架内，中国经历了长达近二十年的住房制度的改革，到上个世纪末，基本上完成了住房从低租金实物分配方式到以住房货币分配为特点的住房体制的转换。住房制度的改革，是一场革命，是一个制度的创新。中国住房市场经济机制的建立，不仅促进了住宅产业的形成，并且会加快住宅产业的发展。
（一）投资主体的变化。在住房以低租金实物分配方式的体制下，主要是国家和单位投资建设，然后分配给个人。住房制度改革以后，住房商品化形成的住房市场经济中，住房的投资与消费关系发生根本的变化。住房采取市场经营的方式投资建设，个人通过市场获得住房。住房消费成为个人工资的一部分，成为家庭生活消费的主要内容。住房的消费水平，决定于个人或家庭的收入状况。住房的供应应以多种档次、多样化住房适应不同收入家庭的住房需要，实现住房供应的有效性。国家通过住房制度的改革，基本形成住房供应的三种方式—市场供应的商品住宅；政府以优惠政策扶持建设的经济适用住房；政府组织建设的廉租住房。政府将通过市场经济机制，住房的消费政策，税收政策，住房金融政策等等引导住房市场的发展。
（二）住房需求的变化。人们对住房的满足与计划经济下的住房分配情况完全不同。人们不仅限于有住房的满足，而且对住宅的品质有了更高的要求。对住房品质的追求成为住房消费需求的主要内容。高品质的住宅内容包括，安全可靠的工程质量、舒适和谐的居住环境、适用配套的功能设施、合理经济的性能与价格。
（三）住房空置的不可消除性。住房空置，在过去实物分配住房的情况下，是不可能会有的。在市场经济的情况下，出现新建住宅空置是不可能消除的，或者说，是市场经济必然要出现的情况。因为，在市场经济的情况下，住房作为商品生产，与其它商品一样，新建住房完全达到供应与需求的均衡，是不可能的。市场将会因多种原因：如住房价格水平与住房收入水平的问题；住房供应的结构与住房需求结构不对等的问题；住房的配置与市政建设不配套的问题；地区住宅投资与地区经济发展的协调问题等等，都会造成市场住房的空置。因各种原因的作用，必然出现住房空置，只是量的大小而已。住房空置量的大小，或者说住房空置率的高低，都是住房市场供应与需求不均衡程度的必然反映和表现。针对市场出现的住房空置，可从科学的态度出发，政府部门可据此采取科学的方式予以调控。银行则更要规范贷款行为，降低贷款风险。开发企业可从中考虑市场投资的合理的整合与调整。
（四）城乡住房市场进一步融合。因过去计划经济体制和经济发展水平的影响，在住房方面，基本形成城镇住房国家分配和农村住房自给自足两大格局。在农村，由于是自给自足的住房供给方式，住房的功能不全，质量、性能水平比较低。随着国家推进城镇化进程的加快，小城镇和农村经济逐渐发展，以及城镇住房制度改革推进，住房市场机制的建立，农村将从自给自足的自然经济住房供应方式中走出来，逐渐融入市场经济，形成城乡进一步融合的巨大的住房市场。
（五）住宅产业的形成。所谓“产业”，应该是一个具有投入产出的经济部门或经济行业。在计划经济时期，住宅的建设是作为国家基本建设的生活配套工程，由国家安排计划、投资建设，分配给职工居住。住宅还未形成一个具有投入产出，有经济效益的产业部门。在市场经济条件下，住宅作为商品生产，通过市场实现经济价值，住宅作为一个产业逐渐形成，对相关产业，对国民经济发挥着重要作用。住宅产业从投资、建设开始，直到进入居住的全过程，形成了住宅产业的链条。现在每年城镇住宅建设完成的投资近８０００亿元。如果说投资２０００亿～３０００亿可以拉动经济增长１～２点，住宅产业的发展，对国民经济的增长影响及拉动作用是显而易见的。
技术创新是新时期住宅产业发展的重要特点，住宅产业现代化的进程，将加速中国住宅产业的变革
２１世纪将是科学技术飞跃发展的时代，世界经济趋于一体化，新经济正在形成。而中国的住宅产业的基础比较落后，还是以传统的劳动密集型为主要生产方式，科技含量低，生产方式落后。在全球经济发展的趋势面前，中国的住宅产业面临着机遇与挑战。机遇是发展，挑战是压力，不进则退。
（一）经济全球化的趋势，国际先进的生产方式与技术将对中国住宅产业的变革产生直接的影响。
经济全球化的趋势表明，世界各国和地区的经济相互融合日益紧密，逐渐形成全球经济一体化的过程。同时，信息产业的革命，进一步缩短了全球的时间与空间的障碍，企业获取最大化利润的利益驱动加速了资本的流动和生产的国际化。
随着中国加入ＷＴＯ，国家双边、多边之间的经济体制上的障碍逐渐消除，经济全球化发展持续、升级，国际先进的生产方式与技术、产品进入中国的速度将加快，对中国传统的住宅产业产生直接的影响。特别是近几年，国外一些住宅建筑部品的生产企业的技术、产品、投资、生产已经进入了中国住宅产业的领域，以及现代技术的运用，产业化的水平，决定了市场竞争中的效益优势，加之中国住房市场之大，国外资本进入中国住宅产业的速度加快。在国际经济日益融合的今天，也是新旧经济转换的时期，中国住宅产业要适应时代形势的需要，跟上经济发展的步伐，必须尽快地从传统型的生产方式中转变，这种转变，或者说变革，将会带来产业发展的飞跃。
（二）科技创新将成为今后企业发展内在的动力和基础。
中国住宅产业的变革首先是企业的变革 。企业是产业发展的主体，也是市场经济的主体，企业发展的状况直接反映了产业发展的水平。
一方面，在当今国际经济发展的特点、环境和国内宏观经济形势变化的情况下，企业的制度创新，技术创新成为当今企业赖以生存和发展的基础和条件。
另一方面，随着中国市场经济的形成，包括住房市场经济的形成，改变了人们的住房观念，经济、适用、美观、高品质的住房成为住房消费中，关注的热点和追求。如何使住宅建设形成有效供给问题，也关系到企业的生存与发展。
面临着新经济的挑战，市场的竞争，新型的现代企业制度及先进的生产方式，开始在住宅产业的开发建设企业和部品生产企业中逐渐建立。技术创新成为企业发展的动力。
（三）推进住宅产业现代化，已经成为国家引导住宅产业和住宅建设发展重要的方针政策。
我国每年城乡建成的住宅达十几亿平方米，投资达上万亿。需要耗费大量的资源。如何使住宅产业更具有经济的、环境的、社会的效益，能够适应市场需求的变化，能够持续发展，国务院在１９９９年转发了建设部等八部委局提出的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》。文件中提出了，要通过产业现代化的方式，发展住宅产业的方针政策。明确提出了实施住宅产业现代化的指导思想：要改善居住环境，提高居住生活舒适度；提高住宅建设的经济效益、社会效益、环境效益；发展大众住宅，以满足广大居民的基本需要；以科技进步、技术创新，推动住宅及相关产业的发展；增长和发展住宅产业中的骨干企业，提高住宅产业化水平；坚持可持续发展战略；加强和改善宏观调控。提出了推进住宅产业现代化目标（见下表）、以及建立住宅技术保障、新型的建筑体系和部品体系、以及质量控制体系和住宅性能评价体系技术政策要求。
实施住宅产业现代化目标
2005年
●消除质量通病初步满足居民对住宅适用性的要求
●初步建立住宅部品工业化和标准化生产体系
●在１９８１年住宅热能耗水平的基础上，降低热能耗５０％
（以北京为例：１９８１年建筑热能耗为５３Ｗ／ｍ２，到２００５年应降为２６．５ Ｗ／ｍ２）
●科技贡献率达到３０％
２０１０年
●新建住宅符合适用、经济、美观的要求
●住宅的工程质量、功能质量基本满足长期居住要求
●居住环境有较大的改善
●初步形成系列的住宅建筑体系
●基本实现住宅部品的通用化和生产、供应的社会化
●在２００５年的基础上，再降低热能耗３０％（以北京为例：２００５年建筑热能耗为２６．５ Ｗ／ｍ２，到２０１０年应降为１８．５ Ｗ／ｍ２）
●科技贡献率达到３５％
推进住宅产业现代化的基本工作框架
住宅产业，如前面所说，只有当住宅作为商品进行生产，并有一定的规模时，才能称其为“产业”。中国的住宅产业还是一个新兴的产业，产业化的水平是很低的。从中国的国情出发，推进住宅产业现代化不可能一蹴而就。总结国外的经验，需要十几年或几十年的努力。住宅产业又是一个与多个产业部门密切相关的产业，推进住宅产业现代化，是一个复杂的系统工程，当前的工作，还需要抓重点，打基础。
（一）关于住宅产业现代化
住宅产业是以完成住宅为最终产品的产业。住宅产业现代化，就是要在工业化的基础上，以现代化的技术和手段建造或者说生产住宅、发展住宅产业。由于住宅产业是具有投资大，价值高，关联行业多，不可移动性，生活必需品的特点，衡量住宅产业现代化水平，至少应该满足这六个方面的要求：
●每年的投入产出保持一定的规模。也就是说，每年的住宅建设具有一定的投资规模和建设量，而且这种投资和建设的经济效益、环境效益、社会效益，在市场经济中得到充分的体现。
●住宅部品生产与住宅建设方式工业化。
●信息化、网络化等高新技术在住宅领域被普遍运用。具有完备的信息系统，信息的传递、反馈更加快捷。
●制度创新和技术创新机制得以建立。这种创新机制可以促进住宅产业生产方式的变革与技术的更新与发展。住宅产品的价值在市场上能够充分实现。
●对相关产业有着积极的联系和带动作用。
●产业政策基本建立，政府对产业发展引导的地位更加明确，对市场宏观调控手段或体系更加科学、更加完善、更加有效。
住宅产业的现代化是住宅建设、住宅建筑部品生产、市场交易、住宅的物业管理与服务全过程的现代化，是生产、经营、管理的现代化。
（二）推进住宅产业现代化基本工作框架
由于住宅产业的特点，推进住宅产业现代化工作，涉及方方面面，是一个复杂的系统工程。同时，我国的住宅产业化技术基础薄弱，与国家整体的经济发展水平密切相关，需要一个渐进的过程。因此，当前推进住宅产业现代化基本工作框架，还需要从一些基础性工作做起。
１、建立新的住宅建筑体系
按照国家住宅产业现代化政策要求，“十五计划”期间要禁止使用实心粘土砖，大量采用的砖混结构体系需要淘汰，建立新型的住宅建筑体系，是推进住宅产业现代化的重要内容，直接关系到住宅产业生产方式的变革。与过去不同，新的住宅建筑体系是强调以建筑主体结构系统为主，并与其相关的建筑节能、空间布局、管网、部品（部件）、装修等系统形成有机联系的体系。体现标准化设计，工业化生产的特点。同时，建立新的建筑体系，就是要在运用开发集成新的建筑建造成套技术和新的住宅部品的基础上，形成住宅建筑体系多样化、系列化，能够适应不同地区，不同建筑风格的需要，提高住宅的建设水平和住宅的性能品质。因此，将在总结我国过去不同地区住宅建造的特点、自然条件、产业化发展的方向的基础上，确定我国新的住宅建筑体系和技术政策要求。
２、建立住宅的部品体系
“住宅部品”的说法，是从日本引进的。即指：“构成住宅某部位，具有一定功能，内外装饰以及建筑的成套设备和工厂生产的有关产品”。也就是用于住宅建设的建筑产品或部件，是日本工业化住宅体系中很重要的内容。之所以被用在中国住宅产业现代化的技术政策体系，是针对我国目前住宅建设中住宅配件技术工艺落后，标准化程度底，通用性差的问题，吸收日本住宅部品的工业化的特点，强调住宅部品与住宅建筑体系的关联性、住宅部品之间的关联性，以及住宅部品本身的标准化、通用化、系列化。建立新的住宅部品体系，是住宅产业现代化的基础和关键。
建立住宅产业现代化的住宅部品体系，必须以住宅部品标准化为前提。２００３年６月，建设部成立了住宅部品技术委员会，其主要的任务，就是要通过科学的方法，建立住宅部品的分类技术标准体系，引导住宅部品提高标准化、通用化、系列化的水平。第二，建立住宅部品优胜劣汰机制。对落后的住宅部品实行强制性淘汰，对先进技术的住宅部品予以推广。１９９９年１２月建设部等四个部委局联合下发了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，如禁止使用实心粘土砖等，对直接影响到生态、住宅建设的质量的产品予以淘汰。这是我国首次对关于住宅建设落后产品的予以强制性淘汰，收到了很好的效果。第三，建立与国际接轨的住宅部品技术评价体系。ＷＴＯ以后，在住宅领域，中国与国际之间的融合速度加快，住宅部品技术评价体系也应尽快与国际接轨，加快住宅部品品质的提升。
３、建立国家住宅产业化基地
建立国家住宅产业化基地，是通过依托一些有实力的大企业解决住宅产业中关于住宅建筑体系、住宅部品体系的一些关键技术，建立现代化住宅生产体系。同时，发挥这些基地企业在国家实施住宅产业现代化的工作中的骨干作用，将一些新技术、新部品向市场辐射。２００２年，经建设部批准，在北京、天津建立了以薄板轻钢建筑体系、钢管混泥土建筑体系为关键技术国家住宅产业化基地。今后，还将针对一些住宅部品等关键技术，建立国家住宅产业化基地，加快住宅部品的更新换代。
４、建立住宅的性能认定制度
住宅性能认定，就是对已经新建的住宅适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性进行性能评价。住宅性能认定制度的建立，一方面，引导开发商建设适应市场需要的性能等级的住宅。另一方面，通过住宅性能认定系统，使对住宅评价逐渐科学化。通过建立住宅性能科学评价机制，适应住宅市场竞争规律，促进住宅建设技术的发展。
５、实施国家康居住宅示范工程
国家康居住宅示范工程，是建设部为了推进住宅产业现代化工作，实施的住宅建设示范工程。也是推进住宅产业现代化的一个载体。推进住宅产业现代化的最终目的，还是要解决住宅的品质问题。国家康居住宅示范工程，主要以大众普通住宅为主，按要求采用建筑与结构、节能及新能源、管网系统、智能化及小区物业管理、居住区环境及保障等十几项成套技术，并实行住宅性能认定制度。建成的住宅小区要具有示范性、先进性、超前性，为建设新世纪，新型的住宅小区作示范，带动地区的住宅小区的建设水平的提高。
从１９９９年开始实施以来，现经建设部批准，已有７５个国家康居住宅示范工程项目，在全国２３个省、直辖市实施建设，去年开始有项目陆续建设完成，有７个住宅示范工程项目通过达标考核验收。这７个示范工程项目，都按要求系统采用十四个方面的成套技术，总体上大都体现城市规划布局，建筑设计合理，环境优美，设备可靠，技术领先的特点。除此之外，还各有特点。分别是，以采用建筑节能成套技术为特点的西安城市紫薇花园小区；采用太阳能成套技术为特点的浙江嘉兴金都景苑小区；体现小城镇风格特点的江苏昆山娄邑小区、浙江嘉善县东方名嘉小区；以装修一次性到位、小户型为主的广州保利花园小区；以解决新型建筑砌块建筑体系裂缝为特点的无锡新世纪花园小区；以建设经济适用住房为特点的大连景华园小区。这些住宅小区成为当地市场最受欢迎的小区。如广州保利花园小区向市场推出时，当天销售达到近２６０多套。实践证明，市场还是需求高品质的住房。通过实施国家康居住宅示范工程，产业化成套技术得到应用和推广，住宅的建造水平得到提升，还培养了一大批开发和新住宅部品生产的骨干企业，消费者也获得了实惠。同时，为国家制定住宅的技术政策积累了丰富的经验，如建设部下发的《住宅一次性装修到位技术导则》的技术文件，就是在国家康居住宅示范工程实施的基础上总结经验制定的。这为在全国及本地区，推动住宅产业现代化、促进住宅产业健康发展起到了很好的示范带动作用。
党的十六大，提出了今后我国全面小康社会时期，走新型工业化道路，大力实施科教兴国战略和可持续发展战略目标和任务。这是中国的强国战略，是中国经济发展，改善人们生活的客观需要。在党的十六大精神的推动下，将会加快推进住宅产业现代化的战略方针的实施。科技进步、技术创新将带来住宅产业跨越式的进步与发展。人们的居住环境，居住生活的舒适度将大大改善和提高。住宅产业的发展对相关行业，国民经济增长产生的积极影响，为我国全面建设小康社会，将会进一步发挥积极的作用和贡献。
（建设部住宅产业化促进中心 副主任
梁小青） |
