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随着我国国民经济和住宅产业的发展，人民生活水平有了很大的提高，每年城乡居民住宅建设已达到十多亿平方米，但目前我国住宅生产与经营方式还比较传统和相对落后，住宅产业的发展要提高整体水平，就必须走产业化的道路。１９９９年国务院明确指出"满足人民群众日益增长的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量"。
城镇居民的住房需求发生重大变化，将对今后一段时期住宅建设产生十分重要的影响。我国人均ＧＮＰ约９０３美元。根据国外经验，恩格尔系数每下降１％，住房消费就要增加０．５％。人均ＧＤＰ在８００美元到３０００美元是住房消费的旺盛时期。居民消费结构的升级转型将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例。
欧洲国家有近千年的住宅建设史。尤其是在二次世界大战后，世界各地特别是欧洲本土出现大规模的"房荒"，住宅建设掀起热潮，并逐渐由此引发了住宅领域的一次大变革－－住宅产业化（Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｉｚａｔｉｏｎ）。
几十年来，住宅产业化的推进使得这些国家住宅的生产和经营方式真正出现了根本性的变化，住宅生产效率成倍增长，住宅相关产品质量迅速提高。
为加速我国住宅产业化的发展进程，全面提高住宅的功能质量，发达国家发展住宅产业的经验值得借鉴。
"住宅产业"（Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ）概念 是日本通产省于６０年代末在住宅建筑工业化不断发展、住宅建造量持续迅速增长，许多工业企业对住宅市场产生浓厚兴趣的背景下提出的，其范围是指标准产业分类的各产业领域中与住宅有关的各行业的总合。应当说，这样理解的″住宅产业″在各国都是客观存在的，不过其它国家出于本国情况未明确提出住宅产业概念而已。
一、住宅产业在国民经济中的地位和作用
住宅产业的地位首先体现在投资规模上。据联合国对７０多个国家的调查，各国住宅建设投资约占该国国民生产总值（ＧＮＰ）的３－８％，占固定资产形成总值的２０－３０％，美国在１９５０－１９７３年的２３年间，住宅建设投资占ＧＮＰ的比例平均为４．５％，以后该比例略有下降。日本住宅投资占ＧＮＰ的比例在７０年代高达７％，９０年代上半期大体在５－６％之间，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，７０年代大体在６－７％之间，以后略有下降，１９９２年为４．９％。韩国住宅投资占国民生产总值的比例，７０年代达到６％，１９７８年达到６．８％，以后保持在４－５％之间。据世界银行对各国住宅投资的分析，很多国家人均ＧＤＰ在１３００美元左右时，住宅投资比例会达到高峰。
住宅产业的地位还体现在住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例和存量住宅的价值上。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例一般在２０－３０％之间。德国１９８４年曾达到３１．７％，英国１９７９年最低为１６．５％。住宅是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的２０％以上。
住宅产业在国民经济中的作用主要体现在住宅投资对各行业的诱发系数上。据日本１９９０年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为２６．５９２万亿日元，该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业本身）国内产值之和为５２．１５亿日元，生产诱发系数为１．９６１，仅低于制造业（２．１９５）和整个建筑业（１．９７６）。此外，从日本统计资料看，１９９０年２６．５９万亿日元住宅投资还诱发居民有关住宅支出（住宅设备维修费，耐久消费品，室内装饰品购置费、房租、水暖电费等）１９．５万亿日元，相当于住宅投资的７３％。住宅生产对雇用工资的波及效果也较大。据日本计算，１９８５年住宅生产的雇用诱发系统为０．５１３－０．５２４，也就是说１个单位的住宅投资可诱发各产业（包括住宅建筑业本身）雇用工资大致相当于住宅投资的一半。
二、住宅产业的发展水平
根据现有资料，大致可从以下几个方面分析住宅产业的发展水平：
（一）新型的、工业化的建筑结构体系的广泛应用
建筑结构体系是标志一个国家经济以及工业化、现代化的发展水平，发达国家经过多年的发展，形成目前的以钢结构、钢砼结构、木结构等为主的新型建筑结构体系。使得住宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。而我国，尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。
（二）住宅部品的开发、生产和供应
住宅部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化是保证住宅（最终产品）功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。发达国家如丹麦在标准化基础上实现部品的通用化，各厂家生产的通用部品都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。瑞典新建住宅中，通用部品占８０％左右。日本用了二十年时间，推行住宅部品，现在住宅的各个部分都有通用部品，对无特殊要求的住宅，只要将通用部品组合起来即可。在这方面，我们虽有一定的物质技术基础，但差距还相当大。
（三）墙体材料和建筑节能
许多工业发达国家墙体材料已发生了明显变化。以粘土砖为例，原苏联在８０年代初粘土砖在墙体材料中的比重就已下降到了３７．９％。美国粘土砖的比例不到１５％，日本只占３％。这些国家新型建筑材料的比重一般占６０－９０％。我国只是近年才出台了在部分地区禁止使用粘土砖，粘土砖使用还是有广泛的市场的。我国住宅单位面积的采暖能耗，符合《民用建筑热工设计规范》要求的约为发达国家的３－４倍；符合《民用建筑节能设计标准》要求的约为发达国家１．５－２．２倍，而发达国家的采暖期比我国长，居室温度也比我国高。
（四）现场施工的技术
经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行施工，如一个住宅楼的建设有专门的土方施工、结构施工、水电施工、装饰施工等，甚至分得更细，而我国却还停留在一个项目，一个施工单位就能全部完成的做法，或仅仅部分工种进行了一些简单的分工，这样很难提高工程的建造质量，在模板工程方面，美国在７０年代就有ｌ００多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。在经营方面，既可定购、选购，也可租赁与提供技术指导和现场培训。机械租赁业也较发达，同时提供维修服务。此外，现场运输、挖掘、抢救、运垃圾、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。
（五）人均竣工面积
人均竣工面积这是反映生产、施工的综合性指标。德国和日本在８０－１００平米之间，法国、美国在４０－８０平米之间（这些国家木结构和轻钢结构独立式住宅所占比重较大，劳动生产率较高）。原苏联也在３０平米左右。如专指住宅则这一指标还要稍高一些。日本人均年竣工建筑面积一般在ｌ００平米左右，但人均住宅竣工面积却达到１１０－１２０平米。我国人均竣工建筑面积也仅在２８平米左右。
（六）环境保护和资源节约和"可持续发展"
可持续发展是指保护地球环境和节约资源。住宅产业的发展将为改善环境做出贡献。主要表现为：其一，资源节约、合理利用和再利用。要节约使用水资源、建筑材料、土地等各类资源；水资源再利用和废弃物的再生利用；充分利用天然能源（太阳能、风力、地热）等等；其二，创造健康、舒适的居住环境。主要包括适宜的室内外温度、无害的空气环境，以及室内外的声、光、振动等环境；其三，与周围环境相融合。与周围生态环境相和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐等。
住宅产业可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本都进行了探索和试点，积累了一定的经验。为发展和完善住宅产业现代化提供了重要经验。
（建设部住宅产业化促进中心 副处长 刘敬疆）
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