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随着我国经济建设的飞速发展，住宅建设在国民经济中越来越呈现出重要的位置，住宅的生产与经营方式也在发生根本性的变化，由此引发了住宅领域的一次大变革——住宅产业化。住宅产业化从1986年提出，到现在近20年的时间，历经风雨，逐渐发展壮大，然而与此相关的许多概念还不够清晰。为此本文就住宅产业现代化中的一些概念及相关理论加以探讨，以促进住宅产业现代化的健康发展。
一、住宅产业现代化的基本概念
（一）住宅的概念和定义
由于世界各国的历史文化、自然条件以及生活习惯的不同，住宅的形式是多种多样的，由于语言思维和理解的不同，对住宅的概念、定义也差异较大。但通常的定义是：供家庭居住使用的建筑（residential building）。
而住宅产业现代化中的住宅则是：满足人们起居、卫生、饮食等基本要求的居住空间，以及与其配套的环境和设施。
１、住宅产业现代化的住宅按其建造方式表现为工业化住宅和集成化住宅
（1）工业化住宅
工业化住宅的主要结构部分（承重的墙体、梁、柱、楼板以及楼梯）均在工厂生产、现场装配，其他部品、材料在现场施工，最后成为满足居住功能的住宅。
（2）集成化住宅
集成化住宅是组成住宅的绝大部分的部品、产品和设备、设施均在工厂生产，建设现场仅是简单的组装，而满足居住功能的住宅。
２、按其科技水平应表现为资源节约型住宅
资源节约型住宅是指充分满足节水、节电、节能、节材和可持续发展的要求，并合理、科学利用资源的住宅。
３、按其市场行为应是满足绝大部分居民需要的住宅。
（二）产业化的概念和定义
产业化（industrialization）是工业化的扩展，它主要包括三性和三化。三性即连续性（continuity）、组织性(organization)和研发性(research & development)；三化即标准化(standardization)、整合化(integration)和机械化(mechanization)。
——(Economic committee of United Nations联合国经济委员会)
（三）住宅产业的概念和定义
世界各国尤其是发达国家为推动本国住宅产业的发展对住宅产业都做了些解释，如：日本对住宅产业作了如下解释：
住宅产业是指住宅及其有关部品的生产、销售企业或其经营活动的总称，其中也包括“非住宅周地开发”(将农林用地、沼泽地等非住宅用地改造成为住宅可用地)，它是随着住宅生产工业化的发展而出现的。
狭义的住宅产业系指从事装配式住宅及其构品的生产和销售的企业或其经营活动的总称。再广一点的含义也包括采用传统施工方法建造的住宅的生产和销售的企业。
广义的住宅产业包括从事与住宅有关的设备、部品、材料的生产和销售企业，也包括住宅出租、斡旋、金融等企业。
欧盟的住宅产业化或者说住宅工业化是通过标准化、通用化和信息化实现的。
如：法国的通用建筑“构造体系”(System Construction)；遵守同一模数协调的建筑部品目录（主要是围护构件、内墙、楼板、柱和梁、楼梯和各种技术管道）G5软件系统。
丹麦的“通用体系产品总目录”，是通过模数和模数协调实现构部品的通用化，来推动住宅工业化的发展。
瑞典的通用建筑体系、SIS工业化标准以及信贷政策，推动住宅产业的发展。
美国的住宅产业化与其它国家不同。它更强调工业化，美国物质技术基础较好，商品经济发达，是沿着工业化道路发展的，而且已达到较高水平。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产的商品化供应上。除工厂生产的活动房屋(Mobile home)和成套供应的木框架结构的预制构配品外，其它混凝土构品与制品、轻质板材、室内外装修以及设备等产品十分丰富、达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需产品。它是通过通用化、专业化以及标准产品目录来实现的。
我国的住宅产业起步较晚，1986年开始提出住宅产业的概念，提法较多；
其一：住宅产业是以生产和经营住宅（区）为最终产品的产业——（中国住宅产业技术。1995）
其二：让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。
其三：住宅建设纳入社会化大生产范畴（即住宅生产过程的产业化），以住宅（区）为最终产品，做到住宅产品系列化开发、集约化生产、配套化销售。
住宅产业是进行住宅（区）开发建设、经营管理的综合性产业，其最终目标是生产住宅并支撑住宅消费，其涉及第一（土地）、第二（生产制造）、第三（服务）以及第四（信息）等全社会产业。
（四）住宅产业现代化的概念和定义
现代化是先进性、科学性以及文明发展的表现，住宅产业现代化是住宅这一特殊产品工业化、标准化、通用化的具体体现，是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。
二、住宅产业现代化的发展理论
（一）发展原则
１、循序渐进的原则
住宅产业涉及土地、开发、建设、销售、物管等部门，同时建造所需的产品、材料还涉及建材、轻工、石化、纺织等行业，因此推进的难度较大，要制定发展计划，不可注重表面现象和一时的成绩，要坚持从小到大、从无到有循序渐进的发展原则。
２、以点带面的原则
住宅产业是个较新的概念，要抓示范、抓样板，不断总结经验，以点带面，逐渐形成整个城市、整个地区乃至全国的发展模式。
３、政府指导和市场协调的原则
住宅产业的形成和发展离不开政府的宏观指导和政策引导，但在目前市场经济为主体的经济社会，要以市场需求为导向，注重市场调节的作用，这样才能保证发展的正确性。
４、科技为先导的原则
科技是第一生产力，住宅建设的发展也是科技发展的体现，任何产业的发展都离不开科技，推动科技进步，提高贡献率是发展住宅产业的前提，它将贯穿整个发展的全过程。
５、地域差别的原则
我国地域辽阔，南北东西的自然条件、资源条件和经济条件都存在着巨大的差别，因此住宅产业的发展不能一刀切，要充分考虑地域差别，实事求是的、因地制宜的发展住宅产业。
６、政策与微观控制的原则
经济发展需要宏观政策，而住宅产业的发展更需要产业政策和经济政策的支持，要制定发展规划、奋斗目标和实施步骤，有计划、有目的的推进住宅产业发展。同时注重实施过程中每一个产品、部品与成套技术的开发和应用；注意每一个工程项目的开发和建设，以点线的控制，确保全过程的健康发展。
７、工业化和人性化的原则
住宅产业化就是工业化、标准化、规模化和市场化。只有工业化才能真正保证住宅建设的质量，才能提高产业的发展水平。但住宅产业也不能脱离人性化的指导方针，不能脱离市场的要求。只有工业化和人性化的良好结合，才能促进产业的发展。
（二）规划和目标
住宅产业的发展和形成必须有切实可行的规划和目标。
1、国外发达国家的经验
美国：（１）1920年以前，住宅建设都是小规模的经营建造方式，自给自足，缺少足够的融资渠道，生产效率低、质量差，产业无法形成。
（２）1920~1930年，随着城市化、工业化的迅猛发展，城市住宅需求猛增，政府制定相关政策，满足中低收入者的住房问题，促进住宅建设的发展，使住宅产业从金融、建造以至销售等方面得以闭合。
（３）1930~1940年，住宅抵押贷款制度和担保制度的建立，个人建房、购房的兴起，同时政府为大规模开发的商品房提供贷款担保，促进融资渠道的通畅，使得住宅产业由小规模生产向大规模生产转变，完成了住宅的产业化。
日本：住宅建设和发展的五年计划
第一个五年计划（1966～1970），以实现“一户一住宅”为目标。
第二个五年计划（1971～1975），以实现“一人一间”为目标。
第三个五年计划（1976-1980），设定两个居住水准目标。最低居住水准：以1985年为目标，确保全体国民达到该水准。至1980年止解决1/2未达到最低居住水准家庭；平均居住水准：以1985年为目标，希望一般标准家庭可确保达到的水准。
第四个五年计划（1981~1985），为达到居住标准而继续努力，另行设定“居住环境水准”。
第五个五年计划（1986~1990），设定新居住水准（引导居住水准）；至2000年止，应确保半数家庭达到水准。
第六个五年计划（1991~1995），实施引导居住水准的措施：2000年的目标为全国的半数家庭达到此水准，并在此后尽早确保一半家庭达到此水准。
第七个五年计划（1996~2000），为达到居住水准而继续努力：简化各房间的详细规定，居住者可自由选择房间布局。从适应安全性、耐久性、适于高龄者居住、考虑环境生态的观点及设备的角度出发，根据居住环境水准，进一步致力于确实改善居住环境的工作。
第八个五年计划（2001~2005），制定居住水平指标：2015年达到“引导居住水平指标”，居民数量占全国的2/3；制定形成无障碍实有住宅指标；制定“密集住宅市区急需改造标准”，“改善住宅市区的指导方针”等。
２、我国住宅产业化发展的目标
（１）长期目标
到2005年解决城镇住宅的工程质量、功能质量通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年城镇住宅应符合适用、经济、美观的要求，居住环境有较大改善。
到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品的通用化和生产、供应的社会化。
到2005年城镇新建采暖住宅建筑要在1981年住宅能耗水平的基础上，达到降低能耗50%的要求；到2010年，在2005年的基础上再降低能耗30%。非采暖地区的住宅建筑，也应贯彻节能的方针，制定节能标准，采取节能措施。
到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率要达到30%，到2010年提高到35%。——（国办发1999年72号文件）
制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。——（国发2003年18号文件）
（2）近期目标
住宅产业化试点和示范的建立：
主要包括住宅产业化基地的建设、国家康居示范工程等。
住宅建筑体系的建立和推广：
主要包括产业通用建筑体系的建立，专业工业化建筑体系的推广等。
住宅部品与成套技术的认证和应用：
主要包括住宅部品和成套技术的公告制度，住宅部品标准、体系的建立，住宅部品认证制度的建立，住宅成套技术的分类和推广，以及落后部品、产品和技术的淘汰制度。
商品住宅性能认定制度的完善：
主要包括：商品住宅性能认定标准，商品住宅性能认定示范项目的推广，商品住宅性能认定和金融保险的相关制度等。
三、住宅产业现代化推行机制
（一）发展机制
１、组织管理机制
住宅产业是一个庞大的产业，必须有相应的部门和网络加以组织和管理，同时协调和研究产业发展过程中的相关问题，必须建立和完善必要的组织管理机制。
２、产业链协调发展机制
住宅产业涉及土地、金融、开发、建设、销售、物管、信息等部门，涉及第一、二、三、四产业，必须建立良好的产业链的协调机制才能保证持续发展。
（二）运行机制
１、市场化运作的机制
住宅产业的发展，离不开保障机制、激励机制以及淘汰机制，通过市场化运行机制，是促进发展的必要手段。
２、住宅产业科技创新机制
建立科技创新机制，不断完善住宅产业的政策、技术和人员的进步，促进产业中各个领域的正常、健康发展。
３、金融保险机制
贷款、保险、担保等金融政策，是在资本经济社会中不可缺少的经济杠杆，金融保险机制的建立，同样会保证住宅产业的良性发展。
四、住宅产业化的基本框架和保证体系
(一) 投资体系
经济是基础，住宅产业化是以住宅这一最终产品为载体，以相关行业的产品、设备以及材料为支撑，以土地、建设、建造、流通、服务为体现的全过程的产业化，必须建立相应的住宅开发、设备产品生产制造、服务管理等领域的投资体系。
(二) 生产体系
１、建造技术（开发）体系
２、住宅建筑体系
建筑体系：是在建设中应用系统的方法，把建筑的规划、计划、设计、财务、生产、制造、施工、评价等组织成单独的、效率高的总过程。——Building Systems planuall-EFL
建筑体系是在所给予的条件下，组织和运用各种计划方法、生产施工技术，从而达到预先明确设定目标的方法。
住宅建筑体系：是在住宅建设中，从原材料开始到住宅产品交付的整个生产过程和住宅产品的需求使用者的组合。
３、住宅设计技术体系
（1）通用建筑体系和专用建筑体系
通用建筑体系是把通用的住宅部品汇集起来，生产出各种类型住宅（产品）的建筑体系。
专用建筑体系是将本体系独特的住宅部品（也包括部分通用住宅部品）汇集起来，生产出专门的住宅（产品）的建筑体系。
（2）通用住宅建筑体系，是以工业化、标准化、专业化、批量化为模式的住宅生产和供应，是住宅产业化的发展要求，是实现住宅通用部品化的条件，是提高住宅建设整体水平的根本。而专业住宅建筑体系，是提高住宅的多样化，完善设计、居住理念，增加科技含量和集成化水平，它与通用住宅建筑体系一起共同推动住宅产业向前发展。
４、住宅部品与成套技术体系
（１）部品
适合中国国情的住宅部品的概念应是：住宅建筑中具有规定的功能的一个独立单元，它是由一个或一组住宅产品和系统组成，并满足工业化、标准化等技术、质量的要求和住宅产业的要求。
住宅部品的体系框架：
J：承重结构部品体系；
W：围护结构部品体系；
N：内装部品体系；
S：设备设施部品体系；
H：室外环境部品体系；
Z：智能化部品体系。
（２）住宅成套技术
住宅建设是一个系统工程，同时住宅在使用过程中为达到某一功能，需要多个产品、设备共同完成。
住宅成套技术体系框架：
J；承重结构技术体系；
W：围护结构技术体系；
N：节能与新能源利用技术体系；
C：厨房、卫生间技术体系；
G：住宅管线、管网技术体系；
T：住宅采暖、通风、空调技术体系；
Z：住宅智能化技术体系；
H：住宅环境及其保障技术体系。
（３）住宅部品认证制度
住宅部品认证制度的建立，是贯彻国家的住宅产业政策和可持续发展战略，积极扶持推广节约能源、节约资源的要求，为了引导住宅部品持续健康发展，促进住宅部品的技术创新和配套化、装配化、集约化生产，提高住宅建设的工业化水平，加快住宅部品的更新换代，适应住宅产业现代化发展的需要。
主要包括：住宅部品认证标准；住宅部品认证规程；认证方法、公布形式以及后期跟踪、服务等。
５、住宅性能评价、表示体系
通过推行住宅性能评价、表示制度，可以使得开发企业，按照科学的标准生产符合市场需求的住宅，以高品质的住宅赢得消费者和社会的信任，使消费者得到品质保证的住宅，推动住宅生产的科学化、标准化、信息化，以及产业现代化的发展。
它的主要内容是将住宅的综合质量，即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面进行评价、表示，即适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。
６、住宅纠纷与处理体系
随着住宅建设数量和人们对住宅需求的平衡，对现有住宅的翻新、改建将成为住宅建设的新的内容。
日本的经验表明：当买房或建房的人（买方）和建房或卖房的公司（卖方）双方签订合同，并参加住宅性能评价，这样的住房发生纠纷时，买卖双方的任意一方，即可到指定住宅纠纷处理机关进行斡旋、调庭和仲裁。
可见，住宅纠纷与处理体系的建立，是住宅产业现代化发展不可缺少的重要环节，它包括住宅纠纷与处理制度和程序，纠纷处理的规则和方法等。
７、住宅金融、保险体系
住宅产业涉及投资、建设、服务等内容，每一个环节都离不开金融、保险，建立住宅金融、保险体系，规范住宅建设和产品生产的金融、信贷、保险制度，是住宅产业发展的关键。
（三）流通体系
1、住宅销售
住宅的销售状况是住宅这一产品的真正表示，是产业化的直观表示，建立住宅销售、流通体系，杜绝欺骗、制假现象，推动住宅流通健康发展。
2、住宅部品、产品的流通
建立集成供应的概念，完成技术通用性的要求，在满足技术先进、质量保证的前提下，最大程度的降低造价，满足开发建设的需要，促进产业链的形成和发展。
（四）服务体系
1、开发的物业管理
住宅产品的后期服务和管理，是住宅产业的重要组成部分，物业管理的好坏关系到住宅产品最终的完好率，同时一些住宅部品与成套技术也需要通过后期的服务才能真正体现。
2、产品和设备的后期服务
产品和设备的后期服务，对支撑住宅这一最终产品，保障住宅的耐久性、安全性和舒适性都有着积极的作用，做好产品和设备的后期服务，保证住宅的质量同样保证住宅产业链的完整。
五、结论
住宅产业现代化是一个复杂而艰巨的工作，必须建立相应的组织和结构政策（如组织机构的确立、组织结构的搭建、组织管理政策的落实）；建立相应的住宅产业的产业政策（如产业布局、实施对策、相关行业及企业的运行政策）；完善住宅产业的有关技术政策（如住宅建筑、产品标准化、模数化政策，工业化、部品化、成套化技术研发政策，住宅开发建设的施工和管理技术政策，住宅建设的节约资源、能源等政策，技术、人才投入及管理政策）。同时建立住宅产业化科学的评价方法和指标体系，使我国能够尽早地完成住宅产业现代化的发展进程，保证人民对住宅的要求。
（建设部住宅产业化促进中心 副处长 刘敬疆）
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